有些觀點不同，互相交流一下:
※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: 台灣人對不動產的觀念,這幾年整個歪曲掉.
: 一般而言,一個國家的房價是這樣定的.
: 持有稅金1%,房貸利率2%,出租投報3%...是一個平衡.
: 詳細可以去參考紐約/倫敦/香港/上海的房價.
: 它們房價是這幾個參數決定的....
: 而香港上海房價那麼貴,是因為房租也超貴.
: (實質人口密度太高,比戶籍人口還高太多造成租金超高)
在自由經濟中，房價是由市場決定，其中的因素多變複雜，絕對不是隨便一個鳥公式可以
說明一切，各國房價有各地的國家制度.民情甚至天然災害的風險因素影響。舉例像德國
，國家的政策加上友善的租屋制度，就算投報率高，人們也不會瘋狂買房。你想買也有嚴
格限制根本炒不起來，甚至租金也不是你可以隨意調漲。
還有你提的都是大都市，到國外鄉下去看看，投報率高到跟台灣中南部一樣5%6%甚至10%
，還是沒人買，大家仍愛都市搶雙北1%的投報，租金會有個底部跟頂部，跟就業機會.當
地收入比較有正相關。投資人看的是當地未來發展潛力，租金漲跌只是發展後的其中一個
結果，似乎倒果為因了。
: 當然這個公式會因為持有成本拉高,而出租投報更高一點.
: 也就是說,持有成本1%為基準的話,房貸其實大約1.7%,但她出租大概3%會高一點.
: 因為有空租或是其他狀況的成本會灌在裡面.
: 而當持有成本變2%的時候,因為風險轉價,所以出租投報會高於4%,甚至逼近5%.
成本變2%，投報不一定會拉高，因為人們租不起也只能降價求租。台北精華區一堆店面空
著，就是租金太吃人的結果。
經濟發展好，大家搶租，租金才有本錢上漲，還是要回到基本面來看。
但房價卻是要看資金面，資金會流向高投報跟高穩定的市場，好賺的當然可以追高直到投
報降下來，最後持穩。但此時若持有成本增加，房租若漲不動，報酬率低那房價就會跌，
跌到投報變成合理穩定的數值。從這點來看，稅1%利率2%.投報3%你的這公式就有合理的
解釋。但卻不能適用每個地區，因為中間若有其他變動，如國家的政策.未來的預期.心理
因素等都很容易使房價漲跌，最簡單的例子是戰爭，或是像上海房子已成為富豪證明自己
身價的一種展示品，這誰還管什投報率。
: so...稅金和利率基數越高,後面投報就會越高...
: 但是因為現在利率已經趨近於0,貸款利率也都1.x%.
: 所以出租投報才越來越逼近前兩者相加.
其實鄉下投報還是很高哦，沒有逼近前兩者，單一國家稅制跟利率應該不會到鄉下就有差
別了吧～因為預期因素(會越來越慘)的影響，沒人要去鄉下買房呀～
: 這個公式其實概念很簡單...
: 你站在自住方....
: 我一個月繳2萬塊房租,但我買房子貸款房貸利息是1萬五..那我幹嘛不買房子??
頭期款都不考慮的嗎？鄉下鬼城可能買了就是套一輩子，不划算還是會租，尤其環境不好
終究還是有搬走的考量。假如你調到底特律工作，不知道會做多久，也可能是一輩子，那
你敢買嗎？
: 反過來,我一個月繳一萬五房租,但我買房子貸款利息要兩萬,我傻了才去買房子.
所以全球大都市的買房自住者都是傻子?
: 站在投資方...
: 我借錢來買房子出租,有1%套利,那我去借一百億買房子出租,我就憑空每年變出一億.
: 反過來我借錢買房子出租是虧損,那我一定不借錢,而現金出租賺1%??.那我存銀行好了.
投資考量的重點是未來性。不然大家怎麼都買投報低的大城市，不去搶10%的鄉下 ?
租金不划算根本不是問題，不然怎麼會有人買土地養地，一毛租金錢都收不到哦～
: 所以無論站在自住戶還是投資者角度,這是一個很簡單但是很明顯的分界線.
: 該不該買房子...取決於稅金+利息成本 vs 出租收益.
發展潛力才是根本，也就是看國家建設(軟硬體).工作機會.便利性等，不然怎麼不去買英
國鄉下要買倫敦?
: 而當然有些人會講,出租有其他隱藏成本阿,折舊阿壞損阿.
: 但其實租金是抗通膨的,一個正常通膨的國家,他的租金是隨著時間往上調高的.
: 詳細可以參考倫敦/紐約...(上海香港那個暴漲先跳過)
: 所以這兩者可以打消掉..
意思是不合你邏輯的就不算?把眼睛閉上不代表他不存在啊。是因為有太多變動因素懶得
去思考分析就直接省略?
: 而通常一個成熟的都市,他是處於一個平衡狀態.
: 而為啥資金還是會進入,例如前幾年的英國,一大堆資金進入.
: 那是因為預期他租金會漲,所以李嘉誠/台灣壽險,跑了一大堆資金過去投資.
: 會漲的原因很多,包含歐洲的量化寬鬆,包含難民增加居住搶首度,英國的發展和招商政
策.
: 不過當然後來英國脫歐,這些去的人幾乎都賠錢收場,包含李嘉誠也都摔一大跤.
: (英鎊跌太兇)
所以才說投資看的重點是發展潛力，租金漲是發展的結果不是因，但只看表向沒考量其他
風險當然會賠呵。
再說一次，自由經濟下，房價由市場決定，但其中因素多變而複雜，不是隨便亂套公式就
可以。國家政策是最明顯複雜的一個變因，不僅僅只是稅率跟利率。像你舉的英國脫歐就
是很好的例子，這跟稅1%持有成本2%vs投報3%這個公式完全不相容 ，因為預期發展好投
報會增加，但其他風險沒考量到，所以是自打嘴巴?
: 因為我們有熟正港英國在地投資客,所以這段歷史我們完全都跟著她一起見證..XD
: so...真正國際不動產投資,投資一個地方,不適每天幻想甚麼有了甚麼房價要噴這種想
法.
: 它們想的是"喔喔,有了甚麼甚麼,所以租金要大漲"
: 或是"歐歐,因為什麼和甚麼政策,所以利率要大跌"
: 他們看的基數永遠都是租金有沒有上漲,例如97香港回歸湧入大量中國人.
: 例如中國快速發展,所以薪資大幅調高,北上廣深房租瘋狂大漲.
: 例如日本安培三支箭,一堆台灣老手炒房的跑去日本貸款6成買房收租.
: 日幣大跌,租金大漲,之後又推零利率,造成房價漲,賺到日幣貶值這一波以及租金上漲..
.
: 我們賺錢,每分錢都要算得十分有道理,而不是相信一個"拔獅子的鬃毛"理論.
: 為啥我要追這個建設,因為這個建設會帶來租金上漲,因為他直接帶動便利性.
: 而不是甚麼蓋個奇妙的東西,房價就一定要跟著漲.
所以說這邊講對一半，就是發展潛力，不管是政策還是建設帶動，但不應該說帶動租金上
漲，應該說是帶動就業機會或人潮(觀光)。人來，就伴隨著消費。有就業就有租屋需求，
觀光人潮提升店面需求也是同樣的。
: 其實在台灣,很多人吃過這個虧..
: 最典型就是高鐵...
: 高鐵非民生必需品,所以她對"租金"影響很低,已造成高鐵實質上帶動的房價成長極有限
.
: 也許還是有一點,但是這一點遠不如他炒作的目標價位.
: 也因此高鐵特區被套了一大堆人....竹北六家,台中烏日,台南沙崙,嘉義太保.
: 後來要不是林佳龍幫烏日解套,一堆地主還死在那邊...
: 高鐵特區唯一有吵起來的只有桃園青埔,不過吵起來最大的話題,是航空城.
: 竹北六家也是因為科學園區而有些起色...
: 另外兩個??......
這邊就大錯了特錯了，高鐵通勤不少台中.新竹青埔到台北的，還有商務跟觀光需求，多
少中南部人去台北已經不自己開車或搭客運火車改搭高鐵的，只是這些站點的環境機能還
不足，接駁也還不便，人潮還不足以帶動周邊消費發展等，這需要長時間來發展，但房價
卻先跑過頭了，使得各種工商進駐或人潮裹不足前。
三峽北大特區能發展起來，就是低價慢慢吸引人潮，人潮逐漸帶動商業機能發展起來，房
價跟租金才穩穩上漲。
你覺得高鐵特區沒炒起來，只是相對值看錯了，不能用台北來看，你看青埔要跟中壢比，
竹北要跟新竹比，烏日跟台中比，甚至雲林虎尾高鐵一片荒天蔓草，價錢卻跟市區機能好
的一樣甚至更貴，這叫炒不起來?只能說炒的人炒過頭而不自知罷了，或太晚上車被套，
成為最後一隻老鼠，硬要跟台北齊頭是不可能的。
烏日在老台中人眼裡，以前就是溪邊低窪地，會淹水沒人要的地誰要在那邊買房，現在價
格你說沒有炒夠目標價位??
我也想說台北一坪值五百萬，還沒炒夠呢，這樣說根本沒意義，市場終會決定其價值。
: 這也是為啥高鐵瀕臨破產的主因,因為它土地炒不起來,自償率完全達不到預估..
: (PS.台北板橋和高雄左營不是高鐵特區)
: 而最大的問題就是,高鐵這個東西,並不足以帶動真實的居住需求 => 租金上漲.
高鐵區土地不知道都翻了幾倍，我們都知道高鐵這些站蓋在鳥不生蛋的地方，那以前就是
鳥不生蛋的土地，不是農地就是沒機能連房子工廠等都不值得蓋的那種鬼地方，現在有多
少土地改為商業用或住宅用地，價格倍數都不知道翻到哪邊了，炒不到台北價就說炒不起
來???可能是ptt壞了你打錯字或我頭昏才會看錯。
高鐵連續幾年大賺多少你知道嗎？你知道自償率的意義嗎？你買棟房子收租，說前20年租
金要攤提買房的各種成本(包含房價)，然後說這20年都在虧錢?
但還是要說實話，交通會影響房價，但仍要看地區整體機能.就業環境來評估，否則高速
公路交流道口，或是台鐵區間小站，怎麼房價有些噴有的還是一樣荒涼?
而且，交通發展要考量的比較長遠，就像如果當年高速公路還沒蓋的時候，若考量自償率
不足就不蓋，現在南北往來會多不便，各種工商業發展會遲緩多久，時間成本難以估計。
: 不過問提是,在台北.喔不,在台北台中高雄市區,有一點產生所謂"甚麼話題都要炒"的情
況
: 也就是說,一個話題下來,你也不管是否會帶動環境變好或是租金變高.
: 只要有東西,就是要炒,然後就是有人追高,然後價格就是會上漲一些.
: 這就是很奇妙的盲目現象...XD
這點說的就沒錯，因為從上到下...算了，重點是炒的起來就炒，就有人願意追高，所以
帶頭的不怕沒人前撲後繼。
: 其實就像高雄輕軌,我並沒有去追輕軌,因為我覺得他效應有限.
: (其實我很注重車站,我中長期的物件,幾乎都在車站500公尺內.)
: 可是當時還是一大堆人去追輕軌.
: 可是實際上也許可以看到,也許大家說的惡宅諾貝爾,他房價從8~9漲到12..
: 不過諾貝爾是因為他有圖書館,有會展中心,又有高軟增加工作機會,多利多推升的.
: 諾貝爾的大漲,並不是因為輕軌這個利多...雖然新聞故意把他們掛再一起..
: 但你反觀另一端離子內,是不是房價沒因為輕軌而漲多少.
: 甚至離子內交通本來就被軌道限制而不方便所以房價一值明顯低落.
: 輕軌蓋下去他的交通更注定死無翻身之日,所以她是不是現在房價還是很可悲.
: 輕軌不但沒帶動她增值,反而更判他死刑...道路永遠都無法接通通暢.
: so..其實輕軌第二期要經過大順路,並且準備封大順路六個交通節點..
: 我會建議,有選擇下,最近買入請避開大順路,因為輕軌會帶來交通堵塞不方便問題..
: 而最好的範例就是,去看離子內的下場...
: 但是我也相信,到時候輕軌第二期,一定還是會有炒作,然後再時期內,價格還略上升一點
.
: 尤其你看建商最近都在那邊買土地...好幾塊地目前都在洽談中.
: (只是因為建商目前預估這邊價格大概平均價在22~24,所以有一個預估地價,超過就不買
)
: 反正呢,輕軌二期完工會跟建商這一波新屋差不多時候一起...
: 而建商把這一波新屋賣掉後就拍拍屁股跑了.
: 後面買的人發現,糟糕輕軌帶動的便利性其實有限,但是卻阻礙了道路交通的方便性.
: 到時候??...自己買的房子,自己吞下去吧.
: so...對中長期來講,與其追輕軌,不如追捷運黃線.
: 因為路網形成後,捷運站價值會越來越高..並且地下化對上面交通沒影響.
: 輕軌也許到某一天路網密度夠高,他的價值性可以打消掉她造成的路面交通阻礙問題.
: 問題是這一天太不確定了....那...何苦追輕軌不追地下化的黃線呢.
: 當然下一個問題是,現在追黃線太早了..他至少蓋七年(紅橘線的施工時間)
: 所以大概在施工三四年後,黑暗期三四年應該會造成整排的店家倒閉倒光光.
: 我再去撿便宜的店面來買....XD
: 台北經驗,我家在台北捷運站50公尺旁的店面,見證了台北捷運的發展歷史.
: 之後我只是無腦複製到捷運黃線上面而已...
: 並且反正黑暗期商圈大崩潰,我逢低入場..後面無論捷運有沒有價值,我都沒有風險壓力
.
: 但是當然這是好幾年後的事情.
: (也因此我現在會講.反正到時候版有99%都忘了這件事,等到黃線開工後我就不再講了
: 免得你們跑出來跟我搶貨還把價格搶高了...)
: 另外,目前高雄百貨公司帶來的效應比捷運大...
: 所以目前高雄主流還是追商場比較多..
: 這也是亞洲廣場那邊炒作很兇的主因....只是問題是百貨公司太明顯,所以投資效應很
差.
: (他太多年前就開始預漲,太早切入時間效應太爛,太晚切入根本漲太高你也沒利潤)
高雄跟輕軌我完全不熟，不予評論。
: ok...回到原話題.
: 很多人愛拿日本比台灣.
: 那講白一點,你幹嘛不去買日本阿..XD
: 不適環境很好?不是很便宜...那去買阿.
: 台灣買日本又沒限制....不像你現在要買北京好像會受限制.
: 去啊去啊...XD
: 去體會一下甚麼叫2%持有成本的世界.
: (日本有一個強制整修房子的費用,逼你一定要花錢在房子上面...
: 這也是日本很愛用裝潢版的主因,把裝潢版當耗材,一段時間就更換..
: 因為它們被強迫定時一定要花錢整理房子...XD)
: 別忘了日本是一個排外的民族,並且他瞧不起你...
: 你在那邊撒錢還ok..當你買了房子,無論是要出租,還是有狀況要找人處理.
: 你可以體會一下甚麼叫做"台灣人瞧不起外勞"的被視作外勞的感覺.
: 當然我知道那邊有專門為台灣人打造的代租代管公司...
: 不過這樣下去,你的投報就被吃掉很多之外...
: 你在台灣天高皇帝遠,會不會被代租代管公司銃甚麼康我就不敢肯定了.
: 不要到時候在日本收租實質拿到的租金.
: 還遠不如同樣價位在台灣自己家旁邊買房子收租的租金.
: 人家當年吳淡如那一群過去.它們也不是單打獨鬥,它們是一大群人揪一鳩一起過去.
: 並且都是資金比較雄厚.
: 所以她們可以規模化,並且輪流去日本的時候輪流幫忙別人看一下狀況處理一下.
: 你如果是跑單幫的,你一個人跑日本,到時候三天兩頭房客出問題.
: 你可不要租金還抵不了你的機票錢哩...
: 當然...如果你說妳抱了一億現金要過去那邊蹲著...那...當我沒說...XD
: 海外投資其實很多地方都有機會.
: 東南亞也是一個薪資正準備要飛漲的地方...
: 等到他薪資飛漲,房價也一定會因為租金飛漲而跟著飛漲.
: 外加他會從大量開發開始轉向成熟的市場,所以利率會下降..
: 房價更會因為利率下降而大噴發...
: 但問題一樣,如果你只有幾百萬或是一千萬...你跑單幫去東南亞,規模太小效應太差.
: 你台灣東南亞這樣跑來跑去先累死自己,然後語言不通環境不熟,投資效應又被打折.
: 到頭來可能比不上你在家旁邊隨便買幾棟房子出租.
: 當然如果你揪了一群人一人拿一千出來,湊個幾億...那規模化投資當然ok.
: 或是你財力雄厚,一個人就拿個一億出來,直接去那邊駐點批地蓋房子,那也ok.
: 但是不要手上才幾百萬,就整天想著海外投資...太吃力不討好了.
: 其實中國已經算是台灣最好投資的海外市場.
: 當年我爸在上海投資,其實飛來飛去也覺得很累....
: 他同學則是買比較多間,所以比較規模化,然後一年有1/3的時間長駐在那邊才比較剛好.
: 不過因為中國房價漲太兇,所以現在回過頭來看,這些累相較於價格這樣翻倍的翻還ok.
: 但要是今天漲價沒漲那麼兇,例如一年就只有10%這樣...
: 我相信你只投資個一間下去,你過兩年你就後悔了....
: 不如在家旁邊買房子收租比較輕鬆..
: so...最後還是那句話.
: 日本那麼好,那就去買吧...台灣買日本從來都沒有限制,並且還可以貸款.
: 為啥你不快點去買呢?
投資一定有風險，買房投資有賺有賠，申購前應詳閱 公 開 說 明 書 合約書
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