打完才發現好長啊。人年紀大了真的很囉唆。不想看長文章的請上一頁啊QAQ
不好意思啊。我的回文好像造成兩位不太愉快的爭論了。我下午出去幫忙送養浪浪了。晚
上聚餐剛回家。我花了點時間把你們兩位的討論仔細看了幾次。
結論是其實兩位的論述都沒錯。只是觀點方向的差異。還有我自己敘述上的不嚴謹。
一方是說房東跟房客基礎都是1100萬。房東的獲利也應該要扣除房東的居住成本。所以換
算下來。租屋比買屋划算。
這觀點是正確的。
因為計算的情況下。滿足以下三個條件：
1: 20年內房價假設不漲不跌。也不討論老舊都更或其它可能性
2: 房東及房客的閒置金錢都有4%的年投資收益
3: 房屋年投報低於3%以下。也就是1000萬買的房子。每個月淨獲利低於2.5萬。
這樣的情況下
房東花300萬跟800萬貸款買屋。房客利用1100萬做穩定投資。
過了20年。房客的淨資產的確會高於房東。這點在我看完滿足以上條件的計算過後是沒有
錯的。
另一位認為房屋本身是利用房地產操作槓桿。所以在相同條件的投資下。因為房東用房地
產額外操作槓桿。所以獲利會比房客多。
這也是正確的。
因為兩方考量的角度不同。一方是以房客的角度。認為房東租屋給我就是擺20年。這期間
房屋是不會有變動的。但是因為我表達自己是投資客的關係。所以另外就考量到。在投資
穩定的狀況下。利用房地產槓桿是否能有額外獲利呢。
有的
以房客的角度來說。就是1100萬每年穩定收益4%。總共44萬。
以房東的角度來說。800萬做穩定投資。300萬做房地產槓桿操作的情況下。如果不論現金
跟房地產都是穩定獲益4%的情形。
房東其實是利用300萬去操作1100萬(房地產總額）的4%獲利。當然其中有800萬需要繳貸
款的1.7%利息。
所以房東實際獲益是
300萬的4%
800萬的2.3%(貸款1.7%扣除額
800萬的4%(1100萬中未動用的資金）
以上與房客無關。是考慮4%獲利
以及房客給予的23萬租金
總共是12萬+18.4萬+32萬=62.4萬
額外加23萬=85.4萬
大於房客無槓桿的44萬。
房東當然一樣會有居住成本支出。只是房客的居住成本支出會轉移成房東獲利。所以這邊
僅討論獲利。亦未扣除房客的房租支出
當然房客可以主張自己也可以利用信用貸款等來操作槓桿。可是目前銀行放款的環境下。
很少低於房屋貸款的放款利率。所以獲利上相對有限。
所以另一方的主張也是正確的。
只是考量到房東買的房屋是否有做資源活化。
當然以上的條件是把房東的房屋以每年4%的獲利考慮進去。也許有人會以這就是平均房價
年漲4%的算法。打臉之前的預設條件（房價不漲不跌）
所以這裡應該就是分歧所在。
【是否把買房視為投資的一部分。】
若否。則房客佔優
若是。則房東佔優
所以別在相信自住沒差啦。資產總值有差啊。
不過站在投資房地產的角度的我來看。房地產買賣真的挺op的。等於是投資一張股票。然
後再把股票租人再獲利一次。
而且以把房地產視為一個投資標的的角度來看。投資獲利4%其實是相當低廉的。
我自己是還沒有買賣房屋的獲利低於本金的年投報20%以下過。也沒有超過年投報50%就是
了。因為我算是相對保守。
當然每種投資均有風險存在。所以下功夫降低風險是每個不分領域的投資者都在做的事情
。
前幾天看了一篇文章。是一名考國考中的考生告訴他朋友。國考錄取率是2%。所以他今年
沒上。明年也有2%機率。
但是。真的是2%嗎？
一位正妹認識50位男性。50位男性受到正妹的青睞的機率都是2%嗎？
一方是絞盡腦汁思考情境。研究正妹喜好。每次留言回文均是反覆揣測投其所好。另一方
面則是。咩修干某。兩邊的機率真的是一樣的嗎？
投資也是類似的。算多者勝多。