『實價登錄』是我認為現在交易房地產最重要的基礎
扣除"極少數"的新屋有不肖建商亂登之外
在中古屋市場極有參考價值
是否划算? 是否合理? 是不是現在的行情價? 都由實價登錄來推估。
有了需求 + 明白合理 = 快速的決策。
東西好壞一看就知是否符合現況，才是自住客贏的關鍵。
無論是搶案件還是不要浪費生命在瘋狂看屋這件事情上。
小弟身為仲仲長接觸 剛好又是特別愛做資料及報告
想說分享一下實價登錄的功能 看能不能幫到一些朋友~
以下都以電腦版為主
(一) 搜尋時注意事項
基本功能其實照填就好了
通常"填越少越好" 資料太多再填往下篩選
其他比較常忽略的就是 忘了勾車位 / 年份設太近有誤差 / 屋齡KEY錯
注意事項如圖
http://imgur.com/a/acHKj
(二) 調出資料了 如何判讀?
資料出來以後
會依續有 門牌(寬鬆)/交易時間/總價/單價/面積/屋齡/樓別/格型
注意的有
門牌是寬鬆比對，實價登錄有在研擬是否變完全公開，但還沒確定
總價可以簡單判讀你找這裡是否負擔太重 是否換區或換社區
面積都有含車位坪數在裡面
格局+面積可判讀是否有三房改兩房之類的...
這裡最重要的就是單價了
單價是您購屋時是否合理的最大指標
可是如果物件含車位，卻又沒詳細登載車位資迅
那實價登錄就會把價錢直接整除含車位的面積，單價變成不準確。
因此就要點每一筆資料，看『交易明細』！
http://imgur.com/a/cPm5Z
(三) 交易明細的內容
延續上面
如何看實價登錄的單價是否準確呢?
要看交易明細是否有好好登錄車位價格以及價錢
http://imgur.com/a/7WJgD
(若沒寫車位價錢，可上仲介網站看同社區的車位價格)
有的話，就是對的！不用再拆算囉，直接看單價即可。
如果沒有 你又非常想瞭解社區行情 那拉個EXCEL表是最好的
例如這樣
http://imgur.com/a/MY8UP
單價區間一清二楚。
通常3年內的社區，由建商交易給消費者的，
比較會登的清楚一些，中古屋就真的要花點時間整理。
通常和仲介有糾紛或不信任都在這，兩個人對單價的認知不同，其實挺尷尬的 Orz
小細節
如果看到"極高價"和"極低價" 通常90%是親友交易
這個都會登錄在交易明細裡 估價時就略過吧 (乾為什麼李嘉誠不是我乾爹QQ)
小技巧
有時候查找一個路段時，由於可能該路段可能屋齡相近案子非常多。
特別是你如果又要查"長週期"，更會混在一起，
這時候就能配合『完工日期』來分辨是否為同一個社區。
http://imgur.com/a/wFlGi
(四) 超好用!!! 電腦版小框框!!!
重點RRRR
通常買方會查實價登錄，都是已經看到喜歡的案件&社區了
但實價登錄門牌登錄太過寬鬆，
可能社區本身占地較大，
就跨過兩個門牌區域 (例如 文化三路 & 仁愛路門牌都有)
僅用路段搜尋，就要花大量力氣比對，來得到一個『正確』的資訊。
(你覺得合不合理是一回事，但連正確都沒有何來立論談合理)
或者是一個路段剛好卡了兩個社區，
舉個例像林口文化三路一段555巷
就有夢想之都和蒂芬尼..... 因為剛好在一條巷子的左右兩邊。
屋齡又近，還更難篩選。
這時候就要用電腦小框框!!!!
位置在實登的下面，點選框起你想找的社區~
就可以清楚篩選出社區的行情了！
如果框框內社區太多 要搭配屋齡去篩選喔
http://imgur.com/a/Ro2hy
PS.為什麼比價同社區這麼重要?
因為估價的大項通常是下列幾個
1.地點 2.建築品質&格局 3.樓層面向 4.裝潢
『同社區』至少前兩個相同性非常高 打聽裝潢即可推估行情
除非社區沒有足夠成交 才會找附近相似物件比對
不然通常......即使社區就只隔一條巷子
單價若『整體』有差異 97%有他的原因啦~
"實價登錄" 就是一群一樣猛做功課的人最後去買的
不會有A社區 一堆天才都買超低 旁邊B社區 都傻子買天價的@@
所以拿B類比A通常是比較不洽當的狀況
大概是這樣
一點簡單的小東西
分享討論一下 希望不會見笑 ^^