: 分區屬於商一 懶得查建商到底入手多少錢 算他160一坪
: 160/4.25 = 37.6萬
: "假設"建設公司用一坪160萬買的話 AMAX的土地成本便是37.6萬/坪
: （注意這只是假設一下，實際上多少價格買應該很好爬得出來，只是本篇先隨便抓）
: 民間盛傳 住宅一坪的建築成本是6~8萬/坪
: 豪宅興建會成本很高 但AMAX好像也沒很厲害 因此就用普通估計
: 因此如果依這個算法 土地+建築成本 AMAX就來到 43.6 ~ 45.6萬/坪
: 建商自己要賺的利潤 與代銷等成本 以前都抓30%
: x130%之後就是 56.68萬~59.28萬/坪
AMAX的土地沒記錯當初是買180幾 標到的部分
還有跟私地主買的
價錢抓190吧
AMAX加上獎勵容積等等
設計容積是511%
511*1.6=817%
也就是說大約1坪土地可以蓋8.2坪
190/8.2=23.17萬
AMAX的營造發出去，包含地下室及車位等等，1坪均價是11萬多
23+12=35萬
這是宏普的生產成本
還沒加它養地養了4年，土融的年息2.5%好了
一年大約4.75萬，4年大概19萬
還有興建的時間抓4年也是19萬
12萬的建融利息年息3%好了=大約1萬5
土地190+19+19=228
228/8.2=27.8
27.8+12+1.5=41萬多
10%的公司人事 建築師 行政管銷成本
這樣算45萬
再加上建設公司30%獲利
45*1.3=58.5
加上代銷費用5%
58.5*1.05=61.5
也就是說連同店面的均價要有61萬
才有到他經濟效益
店面價錢我不知
還有把車位利潤算進去，前面沒算
把車位利潤跟店面價值算進去
大概少掉10%吧
所以大概56萬上下，是AMAX的均價

41萬後是10%+30%+5%，不是×110%×130%×105%

也可以壓 差沒多少不過代銷的5%是*1.05行政管銷+利潤你要用1+0.1+0.3也可應該是看總支出算

營造是12.5萬多。2010年地號291標售是176萬，另兩塊應是和地主整合，成本不明。史恩那塊地號444(好不吉利)，標售價是232萬我也搞不懂買這麼貴，卻沒申請到多少獎勵...只有拿4.5%.....

可以再變更吧，不過史恩確實是套定了。中央路北側最弱的品牌，可以說就是史恩和麗寶了不過史恩也真的很龜，住宅區那案子死都不出場

XD....不過史恩那位置是全副都心離捷運最近的地，應該是宏普特別厲害，商一能灌到511%...

更正，中央路北側最弱的霸主應該是瓏山林………但瓏山林成本恐怕很低，真要進場市場會崩潰………

攏山林搞不好是資產價值上最賺的，因為沒啥成本他就跟土城大同案一樣，土地幾乎不用錢...只是自己想不想換現金....但它似乎想留地再養。

a大還是少算道路用地的成本

最好瓏山林賣地不要蓋，瓏山林的房子可以說是都市的毒瘤

史恩成本就高於AMAX的均價

史恩根本來亂的，天價標到地王，結果沒整合鄰地基地太小，拿不到大面積容積獎勵....

當初是地王啦，後來還有240以上的三四個當初建商都長期看好，房價明明漲不動，地價卻還是往上買

話說，之前那個說賠售Amax到底結局是?後面超過它單價的是建商之間零地整合交易。面積小是為了湊大面積獎勵，所以會加價。

應該版上投資客硬吃下來護盤了，不護盤損失更重

以可立即開發大面積土地來說，史恩還是地王。

網路上有人做惹一個excel檔 把數字填進去 根本不用自己算容積率 北部容積率都好高 台中連舊市區 容積都一堆200多的

雙北也是200%一堆，都心規劃或中心商業區是特例

不是畸零地唷！面積都是上百坪

我打錯字啦 應該是可建面積 不是容積率

嗯，dans是對的，後面還有民間交易。史恩那地應該只是政府直接標售的地王。

沒想到今年又多兩個破240萬的，順便更新記憶囉

不過280那塊就是麗寶加價跟遠雄買的零地因為要此區要大基地才能爭取獎勵。此區有3000m2以上可申請獎勵。大家都湊來湊去或是跟地主整合，否則標售這麼高價很難賺。最多可以送到20%,但不夠大恐怕無法拿滿

所以副都心會真的很詭異，賣也賣不動，但建商也降不了價

AMAX還沒有停車獎勵勒 好像沒有容移 就拉到511了那青埔怎辦 土地價錢也不胡多讓

副都心大部分區域是不允許容移的，只能去拼獎勵

頭前都降到40初了，現在還賣不動，迫使副都心必須下修。但副都心土地成本太高，建商也沒辦法下修。買賣雙方的認知行情落差恐怕是雙北最大的區域

Amax整合三塊地，面積獎勵可能有拿滿。

副都心還是重點在建設有沒有實現 才有辦法拉近認知

更正：不是買賣雙方，而是建商與購屋民眾

基本上擺著就會拉近，因為機捷西環北環在排隊

有啊 機捷蓋好後賣點就是預掛行李 假設早上預掛行李 不會跑太遠就附近逛街 整個商業就噴起來了 去過香港的大概懂

只怕10~20年才實現這些都是老房子了

我去中環預掛還不都跑中環附近逛 難道會跑去北角還是深水歩嗎？ 怕時間來不及啊

就算10年也還好，屋齡10年以內在台灣算超年輕因為平均屋齡10年後有機會上看40年。

副都心跟香港中環比,我看還有得追喔. 若是早上掛行李,午班以後的飛機,不見得不能去北角. 我剛從香港回來就是這麼玩.

不要跟中環比 跟九龍比好了

新版的房子也7年8年了

很趕啊 當然是排附近的 幹嘛把自己搞這麼累

副都心要看未來10年至20年,現在當然還不成熟.

副都心地位比較類似九龍，中環類似北車不過要達到那程度還很久啦。目前都是空地

當然就是要從起漲點開始玩啊 不然等沒肉嗎 空空就是每天想崩崩卻不去想未來會多高

起漲已經很久了，現在是建設延誤沒跟上。所以才尷尬，沒捷運開到這麼高...

不過建設遲早會到位,重點是政府有發展這一塊的決心.

自住喜歡生活機能好才入場追價，目前還要好幾年

跳表5度5關獎10萬的機捷表示:有種你咬我啊！

看不到決心 AU空蕩蕩 電影中心根本廢土 機捷別說惹....

這一波房價若有修正,會有自住買盤會進去,短空長多囉!

自住想的就跟樓樓上一樣....

從8.2坪那邊就算錯了 不可能一坪土地只換8.2建坪

準備賠錢就對了，誰在乎你成本多少

su大也說錯了，不是除8.2，但道路容積難道不用成本，道路容積也要建材成本吧, 只是和原來數字沒減多少

能換幾建坪，和法定容積與容獎容移公設有關。沒有固定數字。看最終建照才能確定。

算法不對喔,517%是不能直接乘1.6的,坊間1.6已經包括一些獎勵容積在裡面了其實都查到建照了,也查得到總樓地板面積,不用在那邊乘了

噗，正想說樓上的這句話，有建照還在算？

沒辦法 原po就閒著沒事幹 無聊亂算一通啊XD

只要猜可售坪佔的比例而已,差在陽台與地下室機電公設雨遮不能計價,所以我猜陽台是該層樓地板的1/10地下室梯廳與機電空間我沒算建築成本的話不用加上陽台,陽台通常不算錢,但要算地下室上一篇我用1.1去算陽台,結果剛剛好７倍,還蠻驚訝