不知道板上的高雄板友對於R15附近有什麼想法?
小魯本人想買一間40坪左右三房的 一坪抓15-20之間
但是不知道要買在博愛路以東還是以西
兩個方向可否請大家給我點意見?
R15附近置產好嗎?因為離爸媽的房很近 靠近植物園那
未來的走勢如何呢?板上高雄的討論農16 巨蛋很多
想看看R15的討論
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 來講一下高雄吧.
: 其實我不太喜歡新屋...XD
: 當然紅單/預售屋轉手賺差價還是會玩(阿靠杯卡中古屋卡死死,不然怎麼辦)
: 但絕對不碰成屋.....
: 因此重劃區可能只能講的有限..XD...
: 詳細還是要問專看新成屋的其他高手.
: 高雄其實重劃區的數字非常多..60 65 75...
: 但其實舊高雄市區的重劃區和別人比起來,非常的少..XD
: 比較明顯的,農16,美術館,高鐵,巨蛋.
: (31期,河堤等算已經算差不多蓋完了)
: 外環一點就文山特區,左營海軍軍港旁.
: 更外環就仁武,楠梓,華鳳,鳳甲,大坪頂...
: 在外環就橋頭大寮南岡山....
: 然後還沒動工的就75,中都,鼓山台泥,台鐵機房,衛武營....
: 高雄純住宅重劃區大概就這些.....
: 然後我門會看到一堆像60阿,65阿,鐵路地下化阿,205場阿...
: 這些不是蓋住宅的,請不要一直想要住在裡面,除非你想爆肝睡辦公室或百貨公司..XD
: (亞洲新彎曲就是這樣一個到處都是規劃蓋辦公室的地方.
: 只有偶爾幾塊私人地被拿來蓋住宅...但那稱不上是"重劃區".
: 另外新健案戶數量超少,因為都是大坪數...XD
: 我發現很多人對亞洲新灣區有錯覺,一直再幻想裡面蓋滿住宅大樓.
: 喔...夢該醒了,裡面都辦公室,貿易廣場拉...)
: 農16美術館大概是高雄重劃區的代表,目前處於單價太高僵化市場狀態.
: 新屋大約在3x,"15~20年"中古屋大約在20...增值大約一年10%.
: (15~20年是大蓋抓得一個定位點)
: (增值不是你家的房子漲速,是新健案的拉價速,你家漲不漲是你家的事..XD)
: 美術館很強悍,天生非常好的住宅條件,鼓山擋西曬,超大美術館蓋再高都沒壓迫感.
: 有山又見水則發,又安靜,之後又有鐵路捷運又有輕軌...
: 所以他的增值會一直下去,並且保持在高雄"住宅平均"最貴的地位很多年.
: (彎曲和他比是地價很貴,但其實灣區不好住.
: 灣區定義是cbd,給你上班用的不是給你睡覺用的.)
: 農16去年略貴於美術館,但之後還是會輸給美術館,因為蓋太高公園相對又比較小.
: 所以壓迫感強,雖然有正捷運和百貨公司進的特性,但只要台北化,美術館就會贏回來.
: (當你大樓太多,壓迫感和熱鬧會有負面效應)
: 農16目前贏美術館還有一點是,最近健案比較密集推農16,然後新健案都有燈光計畫.
: (燈光計畫這兩三年才比較多,5年以前比較少)
: 所以晚上美術館黑七七,農16會比較漂亮..
: 雖然美術館入住率比農16高,但感覺美術館比較冷清...XD...這是美麗的誤會.
: (不過隨著現在新一批的美術館建案完工後,這狀況就會消退了)
: 但當然他們差價不會很大,兩個算是互相拉持,並不會有很巨大的價格落差.
: 巨蛋是一個土地已經不多的地方..XD
: 新舊屋大約是農16的8~9折,28~30,中古大約18~20.增值也大約10%
: 主要是環境不向農16全都新的很整齊,有舊有新,外加很多透天參差不齊.
: 另外生活機能很強,可是也因為住商混合雜亂,所以略差一點.
: 不過巨蛋的特性是有漢神巨蛋...而大順路上將會出一個亞洲廣場和他競爭.
: 所以巨蛋將會平凡化..增值會比農16或美術館更早趨於平緩..並且價位被慢慢拉開.
: 高鐵又比巨蛋略便宜一點.
: 新屋大蓋26~28,中古大約15,但因為相對便宜,所以增值反而高一點,抓個12%巴..XD
: 然後從巨蛋做基準點,越網北越便宜..
: 基本上高鐵是假議題,沒人在天天搭高鐵的,外加高鐵會造成區域性阻隔(又沒地下化)
: 但是因為土地很多,所以高鐵以北健案很多,這也是這幾年左營戶籍人口大增的主力.
: 農16美術館很愛蓋大平數,戶籍人口增加量不會很大,高鐵以北小坪數多,戶籍增加量就多.
: 不過這邊有高雄三大養老宅之一的榮總再加持...
: 基本上以上是北高四重劃區,也是高雄前10年左右的住宅主力區.
: 投資的話,最主要是因為大坪數和豪宅被打死了,所以這邊變重災區.
: 中短期因為美術館和農16價位很高,衝刺力很弱,所以價直性很低.
: 反而高鐵之前,巨蛋靠近鐵軌的地方,可以吃到鐵路地下化,會有一些追價的漲幅.
: 榮總養老宅效應也有在擴散.
: 或是更北的ㄧ些相對低價的健案可以去賺一些補漲增值.
: 但是反過來講,長期置產,那買美術館第一排豪宅(其次才選擇農16第一排)..!!!
: 等到因為政策改變而造成的盤整結束後,他就會繼續默默的開始一年10%的ㄧ值漲下去..XD
: 當然這邊有一種景觀第一排的買法.
: 非豪宅中坪數景觀宅一直都在默默的漲下去中無視打房.
: 不過當然,一定要買有見水的風景,沒看到水景(並且要漂亮)就是垃圾..高雄不缺綠地.
: 在來是第二環重劃區.
: 文山特區新屋大約再25萬,中古屋大約再15~16,增值也大概再10%.
: 當年有最貴新別墅的噱頭,並且機能已經很完善.
: 但缺點就是我愛講的,土地快蓋光了,建商轉移陣地帶走新聞媒體的關注...XD
: 目前應該是自住戶很愛進入的狀態,投資客則一一離開.
: 海軍眷房區,新屋大約24,中古大約15,增值大約13%.
: 自從自助新村拆掉後,就成了會被別人遺忘的區塊...XD
: 但等到自助新村開始蓋.
: 外加台17線改道,和鐵路地下化路通之後,我相信大家就又想起來了.
: 投資方面,我絕對不會去買文山特區.
: 那是給自住戶沒差去買的...
: 他因為建商和投資客的離開,會越長越少,但因為機能和住戶變多,所以支撐力越來越大.
: 也越來越會趨向我所謂的世界大同,不漲不跌,一年增值3%跟著通膨跑的世界..
: 這樣人生太沒目地,生命太沒刺激,靈魂沒有寄託,錢包不會變鼓..所以我不會去買..XD
: 反而眷房改建區是很有趣的...京城十大名宅的四季也再那邊.
: 那邊等路通會有一個追漲,再加上眷房釋出土地繼續蓋,會有新一波建商廣告潮.
: (不過當然是我,我會選擇去買那邊的果貿國宅而不是買新成屋,賺更多..XD...)
: 再來更外環.
: 大坪頂是一個有趣的地方...高雄的陽明山!!??
: 都是蓋別墅,蓋給大寮工業區老闆住的...價位再1500~以上.(透天沒辦法抓大約增值)
: 等到石化都牽南星+國七起來,這邊價位當然會更不一樣.
: 不過目前並不太適合居住.
: 華鳳特區,新屋價位在18,中古屋10應該有機會.增值13%
: 喔,你看到1字頭的新屋應該就理解了..XD
: 算是文山特區的延伸,雖然這邊土地好像只有少數建商把持,所以他們會慢慢炒.
: 缺點也是少數建商把持,所以熱度會一直要熱不熱,無法百家爭鳴.
: 鳳甲特區.新屋18~20,中古10上下...增值13~15%.
: 鳳甲超大...所以目前先以中安路以北為主.
: 這邊缺主題...目前單純只是一些建商跑過來"打底".
: 但在沒有主題下,還沒大吵特炒...
: 不過因為基價很低,所以拉價還滿有感的.
: 楠梓其實很大,也是高雄一大堆健案的量產數字區.
: 以後勁溪為基準,新屋大約22,中古屋大約10,增值大約13~15%.
: 這邊容納了大量想住高雄新屋又買不起市區的年輕人.
: 然後因為土地非常多,所以狂推案ing...
: 仁武也是透天多,主要是給加工區老闆土豪門住的.
: 大樓不多,新屋大約17~18,中古10..
: 以上幾大外環就很刺激(因為外環麻,買對買錯未來影響會很大)...XD
: 基本上如果長期持有透天,我會考慮鳳甲...
: 他缺主題,然後土地太大塊,除非市政府無能,不然這麼大片閉著眼經想都有開發點子.
: 而這邊只要主題一出來,他就可以大吵特炒..
: 所以買透天慢慢等主題出來,是個很適合長期置產的買樂透買法.
: 大坪頂...等我哪天想不開跑去禾發工業區開工廠當老闆後在考慮...
: 仁武的話要等,整個加工區整治會大翻身,不過太久了...我都老了..XD
: 大樓的話,跑短期買楠梓,因為現在很熱,很多小投資客被市區的價格嚇到的都跑過去...
: 然後幾大建商在那邊都有一些代表作,整天洗報紙板面.
: 華鳳是因為少數建商壟斷土地,所以炒作有點鼓掌的人太少.
: 鳳甲也可以,不過鳳甲和楠梓比,熱度還是有差...
: (其實還有一點是因為,鳳山被切成鳳甲和華鳳,熱度分散掉,不然總量鳳山比楠梓多)
: 然後其實楠梓的整體規劃目前看起來比較漂亮,後面還有橋頭新市政加持.
: 所以短期楠梓好一些.
: 但是楠梓有楠梓的隱憂.
: 六輕牽走對楠梓好像是大利多,可是相對的你工作機會就大幅萎縮.
: 反而鳳甲吃到灣區,南星,港口,大寮工業區等的工作機會大增效應.
: 會是自住戶的優先選擇.(你看他四周工作機會會大增多少..XD)
: 楠梓必須等更久以後的大學城產學專區發展後,才能彌補六輕牽走的工作缺問題.
: (這邊有高雄大 海科 第一 高應 高師,樹德,文藻..更遠有義守
: 是一個將來的高雄產學專區,超級大學城區)
: 但是這也是要很多年的時間去發展.
: 所以如果是中期,鳳甲特區會比楠梓好...
: and...我不會買華鳳,雖然他有補漲優勢和鳳山市區擴散效應.
: 但那邊離產業太遠...所以沒有"自住戶非買不可"的價值.
: 橋頭新市政.新成屋18,中古屋9以下.增值13%
: (土庫/台糖量販店我含在一起)
: 我記得有一個號稱15還是16萬一坪的...XD
: 某家班的大本營,兩次選舉助選有攻,所以區域顏色正確..XD
: 橋頭新市政將來最主要就是大學城...
: 大寮....新屋不知道,中古屋9以下,增值12%.
: 高雄得合宜住宅之一.
: 準備吃國道7號和大寮將來會發展的新工業區.
: 南岡山,目前都透天....
: 吃捷運,將來的合宜住宅.
: 三大"外"外環特性差很多.
: 最有增值淺力是大寮,因為蹲的低跳的高...XD
: 可是他也不知道要等到民國幾年...
: 橋頭其實不該這麼早吵的,不過為了助選有功,所以就先炒了.
: 和楠梓一樣的問題,阿你是以農立村的,現在沒工作機會,要等大學城的發展.
: 不過他真的很便宜...你要在台灣五都外環"有捷運的地方"買更便宜的應該很困難了.XD
: 南岡山站則是岡山的延伸,這和他們兩個差很多.
: 以上所有區域都是依賴高雄市區做延伸.南岡山站確是獨立於高雄市區...
: 岡山是一個獨立的地方,他有他的產業和機能.
: 本洲工業區,空軍官校,甚至路科,高雄科學園區都是在岡山的勢力範圍內.
: (路科人不住路竹...XD)
: 但是這邊目前適用一句話"我們南部人,住透天的拉,不住那個大樓的拉"..XD
: 所以南岡山站準備要蓋大樓?...我是不太看好啦..
: 而透天的話,住岡山或北岡山,為啥要住南岡山??
: 當然南岡山站有和春醫院...不過基本上並不是一個足以顛倒南北的東西.
: 不過隨著路科偷偷的一直增廠,和岡山既有的產業.
: 中期來看,岡山會比大寮和橋頭穩一些.
: 但是短期增值,目前應該橋頭比較好,主要是他正要開始吵了.XD
: 在來是幾大未動重劃區.
: 應該也是最讓人期待的主菜.
: 中都....
: 讚的拉,超越農16指日可待,有鐵路捷運站,又中華路brt,有優雅漂亮的中都濕地公園.
: 又弓水格風水很好,綠地又更多,旁邊工業區又要跟著一起重劃嫌惡設施消失.
: 不過...他會很貴很貴很貴很貴...一起跳就很貴很貴很貴很貴..XD
: 鼓山台泥...
: 範圍不大,壽山第一排小心家裡冰箱被猴子偷開吃光東西後在裡面大便.
: 不過基本上我會視同他在幫中都和美術館抬轎,他本身價值有限.
: (高雄不缺綠地,壽山第一排沒噱頭)
: 75重劃區...
: 灣區沒有一個像樣的重劃區,充其量就31期,但他土地蓋光了..@@a
: 灣區少數私人土地(非重劃區所以不在討論範圍內)蓋的全都是豪宅,價位3x起跳.
: (灣區新建案房價目前剛突破農16...XD)
: 更糟糕的是,總價都在3000以上,突破了所有打房的防線.
: so...75重劃區變成一般人小雀興的灣區唯一依靠.
: 喔..那他是唯一...這稀有性就足夠大家去把他吵翻天...XD
: 台鐵機房,凱旋新境...
: 這邊是少數國有地釋出拿來蓋住宅的區域.
: 目前看起來還好,單純只是給東邊的人一個重劃區有夠多的新屋來住.
: (高雄舊市區東邊幾乎都是蓋滿狀態,很難得有一個地方可以重劃來蓋新住宅)
: 但是不知道到時候真的重劃準備釋出的時候.
: 政府會不會給他更多的加持光芒...
: 衛武營.
: 大概就國泰那一塊地.
: 這邊有地主的糾紛問題,所以一值空在哪邊不動作.
: 但隨著一百多億的藝文中心完工後,會不會有刺激效應就不知道
: 衛武營將來會是高雄藝文發展的重心...
: 不過他天殺的缺點就是,四周太多老舊建築,路又很亂很難規劃.
: 因此這邊目前看來,就算土地釋出了,也因為面積不夠大,又沒幫手搭配,炒作力度有限.
: 基本上幾大將來的重劃區.
: 有錢人買中都就對了...買最貴的那一間,面中都濕地公園第一排"低樓層"或高樓層.
: (景觀低樓層越來越多人懂他的價值...XD...越低越漂亮,高反而沒看頭)
: 像我們這些要小雀興的可以玩75...囤著讓他增值也ok.
: 凱旋新境則是跑短期,紅單拿到就賣掉..因為那邊很缺新屋,所以短期很好跑.
: 但是也因此土地不大塊,蓋光就沒戲了,所以不需要囤.
: 衛武營普普,有居住需求在買就好.
: 鼓山台泥我不會買,我會買旁邊的中古屋等他幫我抬轎...XD
: so...高雄重劃區其實很單純又很少.
: 並且大多都是市區延伸.
: 和其他五都差非常多,尤其高雄市政不轉移.
: 因此像我還是會優先買舊市區的拆透天改建新大樓案.
: 而值接忽略重劃區....
: 市政不轉移下,房價還是成金字塔,越往內越貴,很難翻轉.
: 而高雄價差又沒很大.
: 新屋,農16,灣區要35好了,巨蛋30,ㄧ般市區28,市區外環26,鳳山楠梓22更外面20.
: 等於說,每一層的新屋的高價都被卡死,沒辦法超越前者.
: 所以前面動,後面才跟著動.
: 因此..除非你買很便宜的地方等補漲,例如橋頭,鳳甲.
: 或是等熱度翻轉讓他晉級,例如鳳甲如果有話題,可能會因為距離近而拉高ㄧ個層次.
: 不然就是大家搭火車,一節一節跟著跑.
: 很難有類似板橋或是新莊副都心這種重劃區突出於四周的狀況.
: so...其實高雄重劃區的新建案,增值的波動就一直很呆版又無聊..XD
: 你跟我說哪邊漲很多,可是哪個地方在同一個時期不是漲很多..XD
: 不像中古屋變化刺激的很多...(當然現在也快越來越不刺激了)
: 不過當然拉,要是路科真的有"明顯的"越來越好起來.
: 那...."北"高雄(大高雄)會有一個新的亮點.
: 不過現在他是很緩慢的越來越好..所以大家還再忽略他中.
: (路科聽說每個月多6x個員工..@@...高軟今年反而多6500個員工,喔喔喔,也太慢了吧)
: 但是....等明顯變化再說吧.
: ...大蓋這樣.