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作者: gaplife (嘎普拉夫) 看板: PublicIssue
標題: [專欄] 花敬群：柯、連社會住宅之政見比較
時間: Tue Jul 22 14:08:09 2014
本篇論述清楚，頗值一看
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最近柯醫師與連勝文都慎重的提出社會住宅政策，代表台北市在房價負擔嚴重惡化環境下，
政府擔起責任興辦大量社會住宅，不僅只是政治正確，更是執政者的基本職責。我們甚至要
這樣說，有能力成功推動社會住宅的人，才有資格當台北市長；如果只像目前的政府一樣，
這次的選舉就絲毫沒有意義。
租金攤還VS資產證券化
兩位市長候選人雖然都端出社會住宅牛肉，但相較之下，柯醫師的政見內容相對完整，強調
要由政府主導，成立住宅專責機構，興建5萬戶，約1,000億元興辦資金，以銀行長期即50年
低利融資，經由租金收入按月攤還。
連勝文提出的政策偏向延續既有政策觀點，傾向以民間投資興辦為主，希望經由容積獎勵回
饋取得社會住宅，並以透過「資產證券化」方式，將長期租金收入轉化為興辦資金，但未明
確提出興辦數量目標。
輿論上對兩位候選人的政策評論，雖然對柯醫師政見所彰顯的決心表示認同，認為連的政見
較無突破與亮點，但各項評比結論，本質上還是偏重「錢從哪裡來？」這個問題。認為，柯
以租金收入償還銀行融資，可能有財務不穩定的疑慮，舉債千億亦可能造成市府長期財務負
擔，認為連提出的資產證券化似乎較有可行性。
社會住宅該積極還是保守？
我認為，柯與連政見上最重大的差異，在於柯是以責任與目標為導向，明確說出政府該承擔
的職責與5萬戶目標，財務上的問題則以現金流量的角度處理，符合不動產開發經營的邏輯
，該進一步突破的是制度上對長期融資的配套措施。
連陣營的政見比較像目前政府施政的邏輯，先設定「政府不花錢」與「交由民間執行」的前
提，然後為民間興辦創造誘因與財務可行性策略，至於該興辦多少戶數，則由最後執行上可
能的結果來決定。很顯然的，柯的政見非常積極，連的政見相對保守。
資產證券化成本高又複雜
柯、連雙方都提出了社宅的財務安排論述，柯採取金融機構融資，連提出資產證券化。其實
，銀行融資與資產證券化都是正常的資金籌措方式，差別在資金成本與風險承擔。
若要將長期租金收入進行資產證券化，穩定的租金收入仍是必要條件，否則受益憑證的報酬
率要求將會很高，社會住宅營運的財務壓力會更大；即使租金收入穩定，或政府提供獲利保
證機制，也因為證券化是向民間集資，承諾的報酬率也會明顯高於政府融資利率，因此資產
證券化的資金成本會比較高。
此外，興辦社會住宅的資金並非一開始就要全數到位，採取資產證券化方式的籌資規模設定
與過程，將會變得比較複雜，向銀行融資的執行彈性則相對較高。
租金有可能導致財務缺口
政府向金融機構融資的利率基本上極低，這是柯陣營政見的一大優點。但因興辦社會住宅屬
於專案融資，因此柯的政見必須強化政府穩定的償債能力，例如對低收入戶收取較低的租金
可能造成的財務缺口，必須搭配其他收入或社福資源來補強。
但不可否認的，這項問題可以在財務計畫中予以安排，基本上不會構成太大問題。另外，承
租戶可能有欠租問題，則是社會住宅管理上必須克服的重點，若此問題能有適宜的配套制度
，長期融資下的資金週轉便無需要擔憂之處。
改善社會住宅問題別從根本放棄
其實，柯的政見還潛藏一項對台灣社會非常重要的核心價值，就是「政府得認真的把事情做
好做對」。亦即，大量興辦社會住宅是台北市極重要的政策，大量興辦需要大量資金與人力
的調度，大量的社區需要建立可行的經營管理制度，這一切政府都要擔起責任來完成與落實
。
反觀連陣營的社宅政見，本質上已放棄有能力政府的自我期許，因而採取做多少算多少的保
守策略，至於資產證券化一說，則是包裝功能高過實質功能的幌子。
對於柯連兩陣營社會住宅政見的評判，其實重點不在錢的問題，在於民眾對政府以及對未來
的期待有多少。無論最後誰當選，社會住宅都會繼續做。只是柯的政見讓人充滿期待，但有
一些需要突破的工程；連的政見比較重包裝無新意，讓人難以產生期待。