光埔是商業為主的商業區,關長才是住宅取向的住宅區。
所以光埔才會有兩層樓的空橋商店街計劃。
至於有人提到光埔的商業用太多拿去蓋住宅,這個個人有不同的看法。
基本上以新竹市的規模要光埔的商業區全蓋商場是不切實際的。
且少了鄰近住宅的奧援,商場又更難存活。
就算市中心的商業區也不是全都蓋商場,大多只有一樓店面。
光埔目前的規劃,慈雲路兩側有兩層樓商店街。
加上costco及佔地3000坪左右的影城。及這次環評的3000坪的商場及住宅。
加上costco對面預計開發佔地10000多坪的商場。
還有雲智匯2000多坪的商辦。以一期而言商業密度很足夠。
別忘了後續還有光埔二期要開發。
這商業密度應該是除巨城怪獸外全新竹最高。
以sogo 遠百,新光三越來看就本體百貨也沒其他搭配的賣場。
至於2,3點外地人要回家及市中心吸引人潮的問題。
我覺得是因果有點顛倒了。目前關埔就是只有costco,
所以假日沒的逛只好跑台北台中。
若有個交通方便又能符合需求的商場在住家旁,誰會想多花時間金錢往外跑呢？
※ 引述《stillboy (joey)》之銘言：
: ※ 引述《celhw (貪玩的小孩)》之銘言：
: 百貨公司或是影城等內部在評估是否適合營運
: 來客量是非常重要的關鍵
: 關光埔的地點的確位於新竹縣市東區樞紐佔有地利之便
: 因為住在新竹縣竹東內灣更裡面區域的人如果要往市區
: 需要一段不短的距離，如果可以前往關光埔消費玩樂
: 的確非常吸引人
: 但要考慮的缺點有幾個
: 1.關光埔的目標取向為住宅區，在住宅區附近發展大型商業商場
: 恐怕會嚇跑很多想要居住安寧的居民
: 2.園區約有9成以上的外來客，這些外來客少則一個月回家一次
: 多則一兩周回家一次，也造成周末新竹園區自住客的社區唱空城計
: 百貨或是影城最重要的收入來源有7成左右是靠周末假日
: 如果連附近居民周末都常常不在家，要衝高營收不容易
: 3.關光埔與老市區相比人潮吸引度有差，市區百貨公司一共有四家
: 如果關光埔無法聚集消費人潮，再加上市區先天上佔有比關光埔更好地理位置
: 即便失去了新竹縣東區的人潮，但是沿著台一線的香山竹南苗栗以及竹北新豐湖口
: 這些大量人口仍是會選擇市區為第一消費選擇
: 以上幾點供大家參考討論!
: : 光埔這邊機能確實有待改善。
: : 因為大多數建案都還在蓋,店面都還沒起來。
: : 但是光埔這邊有個黃昏市場要營業了。
: : 剛好可以彌補costco不太適合小量採購的需求。
: : 另外一般庶民小吃長春街及埔頂路可以滿足需求。
: : 長春街那從十里靜安長春公園走過去很方便。
: : 接下來的商場跟影城是提供最缺乏的娛樂需求。
: : 就像大部份人所說的。光埔的優勢在離園區近。
: : 而園區人最喜歡的娛樂除了宅在家上網就是吃餐廳了。
: : 巨城的優點,可逛東西多。停車算方便,
: : 但餐廳只有7F幾間選擇太少,且缺乏大家最喜歡的鍋物燒烤。
: : 美食街更不用說,帶小朋友完全無法好好用餐。
: : 而竹北又太遠且用餐之後沒有其他娛樂。
: : 因此若光埔商場能提供優質且多樣的餐飲服務。
: : 並提供多一點車位。相信可以吸引像金山街新手村或者清交的鄉民出來逛街約會看電影。
: : 若是加上一個小型遊樂場類似湯母熊或baby boss類的就能吸引另外一群有小朋友的家庭族群。
: : 另外下班聚餐的族群也是理所當然可以大量吸收。