※ 引述《benitolin ($$$)》之銘言：
: http://news.housefun.com.tw/sefar66/article/11312850256
: 2013/12/24 11:26
: 文／范世華
: 每每新聞關注於某一個問題的焦點，我總會反思推理它的另一面向，就如同「少子化」問題，學者憂心提出警告說，未來平均每一個年輕人將來要養好幾個老人的負擔會有多麼沈重；但我則會反過來想，未來每一個年輕人將會繼承幾位長者的財富資產？大眾在恐慌於一個問題的同時，背後總是有人因此發財得利，這個問題的恐懼，我想大賣儲蓄型保單的保險公司，一定在背後笑得很開心吧！
: 而「少子化」問題同樣牽扯到房地產的同時，又有人會警告，未來的人口沒有這麼多，空屋率的問題將會日益嚴重，未來必將導致房市泡沫化的危機產生！可是等到現在的出生兒長大成人，準備成家購屋時，會是多久後的事？而當下就要成家購屋的需求數量，你可知道究竟多少？
: 只因現在民粹的氛圍，如果不跟著一起唱衰房市的人，都會被貼上是炒房的標籤，所以專家們也都很保守小心，不敢在?面上講真話，怕講了一定挨?，被說是助漲房價的作手。可是房價走勢明明就還沒看到它有往下掉，這又教我怎麼跟大家講說後續已經不會再有更高價？官員們表面上喊打房，可卻都是榜上有名的囤房客，不是嗎？
: ●住房供需的實際真相，空屋屬於其他調整因素，怎拿變異數來做統計？
: 如果按照全國的住宅存量與宅戶數統計預估，以每一年住宅興建的數量近幾年都只有七、八萬戶，但每一年結婚新增家庭的戶數卻都一直有十五、六萬戶來說，我從2009年以來就說房市供需已有問題，實際將要沒有餘屋了（餘屋：屬於建商以「銷售」目的之商品），倘若商品即將供不應求，價格又怎麼會跌？
: 因為台灣總體的住宅存量與戶籍數，總計到去年底(2012年)為止，其實已經約當皆有820萬戶左右，不分軒輊了，但是有關住宅資訊統計，主計處於2012年第3季後改以「普通家戶數」取代「戶籍數」，我們則看不出戶籍與住宅數量持續異動是如何了？
: 不過，若明年統計數據出爐，我教大家以「戶籍數」抓回來做比較，恐怕大家就要傻眼了，屆時台灣住房的宅戶數供需，就會由「超額供給」變成「供給不足」的狀況了，但統計數字是明年才會出爐，而實際現況卻是現在進行式，目前正在發生。所以您現在知道，為什麼打房不管怎麼打，就是打不下去了吧！除了上一篇專欄提到資金財富的融資問題外，其實供需也是重要的原因之一。
: 看到這裡，您們一定又會納悶，不是空屋很多嗎？沒錯，這也就是為什麼主計處要算「普通家戶數」，而不用「戶籍數」的原因了，因為戶籍數也包含了空屋在內，可是我要問問大家，空屋既是一般消費者買去，就已成為私人財產，若它就是沒有要賣，您能怎樣？重點是大家都忽略了「自然空屋率」，以每年40萬棟住宅買賣移轉件數來看，約30萬棟屬於成屋、中古屋的市場，表示每年有30萬戶的家庭在此期間會進行「搬家」這檔事，倘若房市的供需一定得要完全平衡，不能存在有空屋的數字，沒有自然空屋率的規模環境，那麼搬家不就得要玩「大風吹」的遊戲了嗎？
: ●住房供需不能愚昧地去追求控制它的數字均衡
: 而價格與分配性的問題，如果要把820萬的家戶，硬塞進820萬棟既有的住宅單位裡，那麼820萬棟的住宅有大、有小；有新、有舊；有好、有壞，任誰都想要住到好的、大的、新的、條件好的房子裡，因此有能力的人就一定會爭、一定會搶，就像產業機會，大家必須到台北來討生活，房價就會競爭、就會漲，這是無可避免的。
: 當前房價太高，大家都明白、都知道，但這並不是靠大家喊一喊、叫一叫，它就會跌下來的，官員只會呼籲大家小心房市會泡沫，而房市若當真會泡沫，不也是你政府部門應該要去設法因應，並且及早疏導問題嗎？社會大眾批評、漫?都已經夠了，可是我們仍見不到政府有什麼具體的作為，民眾該怎麼辦？
: 雖說內政部長李鴻源是媒體調查囤房最多的官員，但我還是非常認同他就房市問題的說法「台北市真正可以入住多少人？」解決房價問題應該先以住房實際的現況來思考，一個城市的「使用強度」，可以承受多少人口和產業的規模，當所有人都想擠進台北來，蓋再多的青年住宅也不夠，如果可以分散產業到各個其他區域，不需要讓所有人都非要擠到台北來，那麼住房需求分配的數量問題解決，房價問題也自然得以解決了。這一開口果然見識到他真的才是置產高手，如果真要治理房市問題，恐怕真要聽聽高手意見，高手一定知道問題應該怎麼治才對！
: 有請最聰明的Zball大大解惑
喔喔 本來想睡了 看到這篇精神又來了!
benitolin 終於又認真跟我討教了 我好感動
記得上次實價登錄轉移數幫你"解謎"之後過好久喔 ^_^ 終於肯用數據面跟大家討論了
看到這篇新聞我就笑了 既然要用戶籍數跟人口討論供給需求面
為何不自己上上政府官網查查資料看看到底怎麼回事不就知道了嗎?
如果嫌麻煩 助你一臂之力!
內政部戶政司人口統計資料:
http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346
看"近期年度統計資料（括弧內為資料起始年）"
看各縣市戶籍人口結構點此連結: "07縣市戶數結構(96)"
看縣市人口及年齡統計點此連結: "01縣市人口按性別及五齡組(63)"
我們就看看 大家口中所謂最供不應求的縣市(?)
台北市 新北市 桃園縣吧戶籍人口成長吧:
戶籍數統計:
101年總戶籍數 96年總戶籍數 5年戶籍總成長數 1人戶籍成長數 1人戶籍成長比例
台北市 1017063 947745 69318 51112 73.73%
新北市 1458292 1308848 149444 89176 59.67%
桃園縣 701827 619870 81957 44870 54.75%
人口數統計:
101年人口 96年人口 5年人口總成長數
台北市 2673226 2629269 43957
新北市 3939305 3798015 141290
桃園縣 2030161 1934968 95193
上面資料這樣夠清楚了吧? 三個縣市除了桃園縣人口比戶籍成長多一點
其他兩個地方竟然人口成長比戶籍數成長還少??
同時 三個縣市的 "一人戶籍成長" 成長比例都占總戶籍成長數5成以上!
"供不應求" 台北市一人戶籍成長比例更誇張 高達7成...
各位看官 就算是小家庭的分佈增長 戶籍數增加的比人口數還快就很奇怪了
更不用說 你們覺得那"一人戶籍"成長 是真的有居住需求居多?
還是為了避稅辦的分戶自住戶的需求居多?
這就是建商用戶籍數來看的"供不應求"? 還真是供不應求 都給拿去投資而不是自住了吧
用這種戶籍資料去解讀 喔 難怪建商愛說的自有住宅率會有八成以上~
難怪對照主計處空屋率(19%)或營建署低用電戶空屋率(10%)
兩者相加之下 台灣房屋只要不是自住幾乎或者少數是空的沒人租(?) 使用效率真高...
乾無可能???
看看一下新聞來源 嗯 好房網News....
資料來源真是公正無立場且解讀正確啊~
好了 本魯蛇也累了 有空再來討論吧 晚安...