※ 引述《rath (concentrate)》之銘言：
: 以5%-10%計算
: 一房產若是市價1000萬, 拿300萬, 借700萬
: 一年後以市價1100+xx萬賣出, 本錢變成400萬, xx設定為利息與仲介費用
: 接著可以操作400萬為本金的市價2000萬的房子, 拿400萬, 借1600萬,
: 一年後以市價2200萬+xx萬賣出, 本錢變成600萬, xx設定為利息與仲介費用
: 接著可以操作600萬為本金的市價3000萬的房子, 拿600萬, 借2400萬
: 一年後以市價3300萬賣出, 本錢變成900萬, xx設定為利息與仲介費用
: 接著可以操作900萬為本金的市價4500萬的房子, 拿900萬, 借3600萬
: 一年後以市價4950萬賣出, 本錢變成1350萬
: 此時第一年買的房子變成1100*1.1^3 =1464萬
: 利用這操作三年內可以買到1000萬的現金付款的房子
這要保證年年15%成長.
你才有辦法在房屋賣掉的時後拿到10%投報率,因為仲介來會就6%,你房屋整理也要錢等.
另外像現在成長就沒15%這麼高了.
不過以上都還稱不上是風險.
真正的風險如以下.
只要一個政策或是Sars過來或是米國或中國金融危機又演一次.
甚至現在讓我很擔心的核四問題,只要停蓋,大概就是1~2年投資恐荒期.
至於更久之後的電費大漲造成的問題都還沒討論.
你就至少被套牢2~3年才回的了本來的價格.
並且這還是以台北市才有這個本事2~3年回來,其他地區可能要更久年.
而這段時間內,每年貶值2.5%折舊+管理費,等於是負成長.
當你貸1000萬,每年利息5萬你撐得住.
當你貸3000萬,每年利息15萬你撐得住嗎?
再者,現在要開放金融自由化,這樣利率總有一天會調高.
(不然大家都把錢匯去中國存4%...台灣銀行立刻全倒)
以上都是現在1.x%利率的世界.
當今天突然多提高1%利率,你貸款負擔會突然增加30%以上.
更者,大量的中產階級因為房貸壓力,就會大量減低買氣,外加錢轉不過來的拋售.
這樣玩這種高貸款會直接倒掉.
基本上算這個就像算股票一樣.
要是OOXX,我10萬塊5年就變1000萬...
可是現實,就.....這樣吧..XD
投資你可以贏100次,但是你經不起一次輸掉.
所以身為小老百姓,不想去當上市公司大老闆身價幾千億和人家爭首富的話.
你要玩就要玩穩贏的.
啥叫穩贏,那就是這個東西無論發生任何風險,你大概都稱得住.
(當然如果突然和中國打起來,這...認命吧,帶著黃金快跑新加坡,先不要管房子了)
也就是說,你要看貸款是否是你負擔能力內.
你收入有10萬,你貸到1000就有些風險,但是絕對不要超過1000.
因為你要想,一調高利率,房子就滯銷,你被套牢要嘛賠錢殺出要嘛繼續壓.
繼續壓利率繼續提,那你要不要殺出?殺出人家就先7折收購,你肯嗎?
so..你要以最後可能會調到大約3~4%你是否撐得住來看.
你撐得住,你在調高利率這方面就穩贏,風險極低(因為應該不會條超過5%,這太詭異了)
同樣道理,如果發生金融危機,流行性疾病等,你是否撐得住貸款.
(其實你提高利率撐得住,這個你就稱得住)
至於人家高貸款槓桿玩得很爽...
你不用去羨慕別人,人比人永遠氣人死.
你只要和你自己比就好,有沒有越賺越多,有就可以了.
穩穩的賺每一塊錢,慢就是快,少就是多.
越貪的人就死的越快.
越想用小錢賺大錢的,就越是那些從樓上跳下來的.
用大錢來賺小錢,才是目前這個社會的主流王道玩法.
and...最近就兩個很大的問題讓我很煩惱.
1.核四停建.
2.金融自由化.
這也是我商辦看了半天都不敢下手的原因.
因為我不想賭這麼大.
寧願去玩土地,有任何風險就放著跟他等.
賭輸了就當存款,存久了還是會有開獎的機會的(點有挑好,總有一天會開發)
反正土地放著也不會爛,也不會被偷走,無聊還可以在上面打滾.