說真的這篇真是難得的好文
不在於它多空的判斷 而是它的算法是完全理性的
當然他很多算法是有簡化的(例如利率會變 通貨膨脹會變
不過這無損這篇的價值)
※ 引述《howardcb (不買最省!)》之銘言：
: 常聽到版上的大大說到，如果買房是自己住的沒有差
: 若真的有需要就買，不用太去關心房價漲跌
: 但我心中有自己的一套算法，我把它擬成公式跟大家分享
: 今日總價 x i% + (今日總價 - n年後預估房價)/n = 實質租金
: 實值租金 < 市場租金 = 購買訊號
: 實值租金 > 市場租金 = 不買 or 拋賣自用宅改成用租的
: 買房子看的不是今天的價格，而是要預測十年後的價格
: 考慮奢侈稅陸續拋售、Q3實價登錄、Q4再漲公告地價、
: 2013滿兩年奢侈稅的拋售潮、實價課稅討論、代工業的殞落、
: 2014美國升息循環、2015少子化效應啟動、房子本身折舊，
: 個人估計十年後房價保守估計是今日價格的七折或甚至腰折，
: 我簡單的舉三個情境
: 假設今天我要買的這間房子1000萬，相對租金約2萬可以租的到
: A.假設10年後房價，我認為會漲到1100萬：
: 還本金的速度純粹是看個人能力，在不考慮還本金的前提下，我使用這
: 間房子的成本是每年20萬的利息(假定房貸利率維持1000萬 x 2%)，但是
: 每年有10萬的升值
: -20萬 +10萬 = -10萬 = -8333/mth
: 跟租房子相比，我可以每個月省下11667的租金，當然是愈早買愈好!
: B.假設十年後房價預估剩下700萬：
: 在不考慮還本金的前提下，我使用這間房子的成本是每年20萬的利息，以
: 及每年30萬的跌價損失
: -20萬 - 30萬 = -50萬 = -41667/mth
: 這間房買下去等同於每個月租金41667，明明有2萬不付，硬是要買下來
: 付4萬元，又不是頭殼壞掉！
: 當然啦，十年後的價格沒有人知道，我的想法是十年後房價
: 漲一成的機率：20%
: 跌三成的機率：30%
: 跌五成的機率：50%
: 如果另一半有買房的要求，或者是結婚生子買房的需要，應該試著用溝通的方式
: ，讓另外一半知道，不是沒有能力買，而是現在買太不划算，與其現在買下手，
: 倒不如這十年去租4萬元的豪宅，每個月還可以多省1666元，十年後再回來買
: 條件相當的房子，這不就達到說服另一半買不如租的目的了嗎?
: C. 第三種情境
: 如果今天我已經擁有1000萬的房子，預估十年後跌三成
: 在本金已經還清的狀況下，我使用這間房子的成本是損失每年13.5萬的定存
: 利息，以及每年30萬的跌價損失
: -13.5萬 -30萬 = -43.5萬 = -36250/mth
我想針對C.來補充一下 這跟交易心理學有很大的關係
假設某人:
a. 1000萬的時候把房子賣掉 700萬的時候買回來
(當然有很多雜七雜八的支出 簡化版就先這樣) 他賺了300萬 假設他所獲得的
快樂是A
b. 1000萬的時候把房子賣掉 房價一直漲 他只好1300萬的時候買回來
他賠了300萬 他這時失去的快樂(或獲得得痛苦)是B
A<<<<<<<<<<<<<<<<B 所以大部分人不會有任何動作 因為預估錯誤的痛苦
比預估正確的快樂大太多了 因此大部分人對自己的預估是一套 做的又是一套
因為無法承受 "積極操作"所帶來的痛苦
: 如果現在把這間房子賣掉，我可以去租兩萬元的房子，或者是36250的豪宅，
: 十年後再買回來條件差不多的房子，何樂而不為呢? 誰說自住的就沒差，股票
: 很多人高點會先賣，等低點再接回來，房價又何償沒人這麼做
: 如果今天指數已經逼近12682，你不會居高思危減碼？ 股票像車子，
: 加減速度快煞車距離短，房地產像火車，加減速度慢煞車距離超~長~
另外其實安全感阿 不用擔心的感覺也可以量化XDD
你就套用這個公式 然後算出差價 你就可以得到你為安全感付出的價格
可以把他用一筆還原 也可以用每個月付出多少來算
我想答案是比一般人想像的貴 我個人頂多只願意一個月花個100/坪
買安全感就是這裡公式的(實質租金-市場租金)/坪的溢價