推文實在太亂 我用回文
建商談合建 面對地主時
不是一個兩個 也不是10個
有可能是20個 30個 甚至50個
面對這麼多的地主戶
建商該用何種方法讓地主們知道
他們可以拿多少
簡單方法就是用坪數
建商根據容積率算出可建面積
及每戶可分配的坪數
可是一塊地有建蔽率的問題
如果改建後 一樓就無法享有原先店面的大小
所以一樓建坪會縮減
既然一樓因為店面價值的損失原故
所以一般作法就是原先一樓就分一樓
建商再補償一樓往上分
若是本基地是由透天改建
分配位置其實和四樓舊公寓改建一樣
意見多多
大家都希望如果能自由選屋
有人就會選高樓層
有人就愛2樓
也有原先4樓的不想住4樓
這樣會天下大亂
所以普遍的作法就是一樓的分一樓
2樓分2樓 3樓分3樓 ....
因為建蔽率的關係
單層面積一定縮小
不可能每戶都可以分得剛剛好
所以會拆坪數
建商會根據當地需求及銷售狀況
規畫出行銷的主力坪數
由這主力坪數去拆地主戶的坪數
比如某地主戶分85坪
主力是30坪
若是無法給予單層85坪給地主
可能就是拆40坪2戶
這是彈性作法
也有可能是地主戶分65坪
拆30坪2戶 剩下5坪由建商公司未來依照訂價
打折買回
如果無法滿足地主戶要分在同一層
就一定要拆戶
這需要協調
建商也許會彈性給予80坪的規畫
以前會 現在可能不會
建商的想法變了
一棟大樓一定要有整體的規畫才會好賣及建立口碑
建商也會強勢主導
只要有口碑有品牌 建商希望地主能配合興建概念
這麼多地主在談合建
有人樂觀其成 有人想多分一點
有人希望高樓層
有人想再找其他建商 以後有多油水
貪婪在這時表露無遺
建商必須有一套遊戲規則
每戶可分配多少坪
就是清楚列表
有人提到計算價值 這種作法
就是自找麻煩
土地持份及原始位置這是兩大準則
只要建商脫軌
根據經驗 草草收場
至於有人低樓層想換高樓層
該如何計算
建商一般會等代銷公司完成銷售總表
每戶的價格表列
每戶坪數的明細
根據表價來做轉換
當然還是可以議價
甚至建商收購也用這表價來執行
但建商要買地主戶都要打折買
地主戶也可委託代銷公司銷售
或許小建商自己評估轉換也說不定
不過上軌道的建商為了"公平"
有公開的表價來執行轉換
爭議性較少
以北市來說 很多人都希望有景觀的高樓層
高低樓層價差很大
地主在建商眼中只是用來賺錢的
要換高樓層還是要補錢
除非坪數變小
※ 引述《waterspout (我看見常福在咬來威)》之銘言：
: 這個我的經驗是，他事先會算他每一戶有的價格，然後把未來蓋好的每一間
: 房子的 價錢/坪 標出來 看你能選幾坪..(讓你預選)
: 然後地主們都會挑一些俗有大碗的樓層.. 做坪數的最大化
: 等要交屋前(我不確定那個階段)，機車建商會改價目表，把最多人選的幾個樓層
: 單價改高，讓你少分一點(當然所有樓層平均單價不變)
: 再來地主圍自己工地的事情就會發生XD
: 如果確定要改建，可以談判時跟建商要求隔間按自己的需求隔間
: 我家當初多隔了一間也沒加價，對建商而言，生意談成最重要
: 另外建材的等級也會寫在合約裡面，當初我們也改了好幾樣建材.
: 然後地主們通常都租在附近，施工品質有事沒事也可以去看看(安全自負啊)
: 像我家看到瓷磚沒貼好馬上叫重貼..
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