感謝b大跟h大的熱心分享，不同的角度呈現的面貌會有別
但都是很好的心得經驗談，我也分享一下我自己的經驗談
關於斡旋跟要約的問題，其實各家房仲的操作確實都會有不同
而斡旋跟要約的法律效力b大敘述得非常清楚，
對要購屋的版眾去區別兩者的差異幫助很大，
我這裡要敘述的不同的房仲對兩者與法律問題的態度差異。
小黃房屋確實不愛要約，小黃房屋對於斡旋採取排序的開放態度
出價高的優先出價低的
沒押特別條款的優先有壓特別條款的
斡旋優先於要約
而小黃房屋這一套模式，其實很多加盟店也是用這一套模式在運作
前兩者是因為簽約成交與不解約的保障比較高
要約的部分確實如同h大說的，能不碰法律問題就不碰觸法律問題
不是因為要約效力較差，只是大家都不想萬一出了爭議跑法院而已
不過小黃房屋相較於小綠房屋，面對法律問題比較強勢，也比較敢打官司
小綠房屋則是先進先斡，但小綠房屋對於斡旋的收受與否比小黃房屋更嚴格
賣方經紀人如果不想收來談，就不會收，有押特別條款的要看賣方經紀人的態度
而原則上都是先進先斡旋，要約亦然，只要賣方經紀人接受就可以
只不過現在景氣很不好，房子的斡旋出的人不如過去的熱絡，
如果有成交的可能，現在即使出要約，應該大部分都會接受
附帶一提的是，小綠房屋對於客戶的重視程度確實高於小黃房屋
這裡指的重視不是經紀人個人的問題，而是公司制度
小綠房屋對於客訴非常非常的重視，只要你透過小綠成交，或者房子給小綠賣
如果有問題、你就能對經紀人提出客訴，而且通常客訴成功機會很大
一客訴成功，經紀人就會受到處分，所以小綠房屋的店頭對於客訴通常不敢輕忽
而小綠房屋也鮮少對客戶提出法律訴訟，很多小虧通常自己吸收
所以我三不五時會聽到小綠的經紀人在抱怨公司的法務很鳥
或者抱怨公司故意透過客訴苛扣經紀人薪資...:XD
另外，這陣子陸續有小綠或小黃的經紀人上來刊登房屋物件資料
提醒小綠或小黃的經紀人一下，這些物件資料能否刊登在你們公司以外的網站
最好查清楚，免得回公司被修理喔