1. 標的：
美股 SPG simon property group
2. 分類：心得
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3. 分析/正文：
本文內容不構成對任何證券買賣之邀約。 本篇文章僅為個人投資筆記，內文為個人研究
心得； 並非給任何讀者投資建議及參考，請勿根據本文內容作為買賣決定。 投資皆有
風險，任何投資皆須量力而為。
看到網友有提到Simon Property group(簡稱SPG)購物中心物業管理，我稍微搜尋了一下
，這家是全美最大購物中心物業而且目前帳上現金流充裕，可以順利度過新冠肺炎的低潮
期，但一開始對於購物商場，我內心有點猶疑，美國的亞馬遜做到規模這麼大，實體商場
還有未來嗎？
在慢慢的了解鑽研後，發現很多品牌不得不線上結合線下，因為近幾年臉書、GOOGLE廣告
成本近幾年上漲不少，網路用戶的獲取成本(CAC：Customer Acquisition Cost)已經不輸
實體了，使得網路品牌陸續開設一些實體店，藉由實體店面提供消費者體驗與讓逛街的人
看到這個品牌，進而在當場購買或者線上購物時候考慮此品牌。(以台灣而言例如：小三
美日、OB嚴選)；在此同時線上銷售巨擘也有併購實體通路，例如：亞馬遜併購全食超市
，阿里巴巴入股高鑫零售(中國大潤發)、近期入股全球免稅店巨頭Dufry。美國知名線上
眼鏡品牌Warby Parker除了線上電商外，也陸續開了街邊店與商場店，其中一家位於The
Fashion Mall at Keystone(Indiana)，該商場就是SPG經營管理。特斯拉Tesla實體店有
街邊店與商場店，商場店舉例：Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
Valley…等是SPG的購物商場。
有些購物如精品購物(奢華品牌包、鑽戒)、化妝品購物試妝、汽車試駕有時候還是有實體
店的必要性，餐飲、娛樂、健身…等這些也非網路可以完全取代，SPG管理階層也知道這
個趨勢，也在慢慢提高餐飲、娛樂等比率，因此在SPG此時遭受到新冠疫情遭受打擊的此
時，在股價六十幾購入似乎也是一種還不錯的選擇，但是要等復甦可能要好幾年了，除非
是閒錢否則不要輕易投入。
下載Simon Property group 2019年報來稍微看一下，
以加州來說知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
Stanford Shopping Center…知名購物中心是SPG經營管理；以紐約來說知名Woodbury
Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
Simon Property group經營管理。
但SPG近兩年股價緩步往下，這是什麼原因呢？難道是獲利變差嗎？查了去年年報近幾年
營運現金流(Fund From Operation, FFO)(註：房地產收租公司看獲利能力主要是看FFO，
EPS是參考用)，如下圖(資料來源：SPG 2019年報2頁)：其實是緩步成長。
https://i.imgur.com/bh6hAJq.png
年銷售額每平方英尺(per square root)銷售額為673美元，如下圖(資料來源：SPG 2019
年報第3頁)：
https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
銷售中心的等級以下列大概分法
每年每平方英尺銷售額
Class A $500 or more(美金)
Class B $300 to $500(美金)
Class C Less than $300(美金)
所以SPG旗下的年銷售額每平方英尺銷售額為673美元是相當好的表現，代表商場的等級也
較優。
那2018、2019股價緩跌的原因，我覺得是投資人不願意給予較高本益比，因為網購普及真
的也影響實體商店，例如：梅西百貨、JCPenney。前陣子JCPenney決定收掉一些分店這些
分店多數不是在SPG的物業，這暗示了SPG的物業是位在較好的地點，人流也較多，而那些
位在SPG旗下購物中心的JCPenney因人流較多，經營狀況勉強過得去。
再來談一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比較嚴格的狀況下，SPG營運現金流FFO每
股2.12相較去年同期2.99下滑約3成。(原文出處SPG官方網站第二季報告Funds From
Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
period)。
收到房租比率由四、五月51%，緩步上揚到6月的69%，到七月接近73%。這些百分比未針對
任何租金減免進行調整，官方這些話暗示可能有些租金打折。
(原文出處SPG官方網站第二季報告The Company has collected from its U.S. retail
portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These
percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
狀況漸漸改善，但是在新冠病毒沒有找到好的解決方式前，獲利仍不多就是了。
結論：目前的營運狀況尚可，在新冠疫情受控前，也沒辦法快速改善；未來網購對於實體
購物商場的衝擊，其實只要實體商場物業入手價夠便宜，雖有衝擊，但是也不會完全被網
購取代(但也難成長)。
其他補充：
在Youtube上的影片
EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
2020
https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88
Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
according to an S&P report.
By Christine Simmons | 八月 25, 2020
https://tinyurl.com/y2x6ddlh
4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)
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