養房防老 他靠房子變出每個月5萬元現金流
撰文者：林東振 2015.09.29
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眾所周知，養老最重要的需求是一連串現金流量的提供。若想要以房養老，如何把不動
產變為可流動的現金流量，恐怕是有此規劃人士所關心的。
想要以房養老，在此提供三種方式供參考：
一、出租房地產
除了自住房之外，有其他的房產出租。但以近期的統計，根據全球房地產指南（Global
Property Guide）公布2013年第2季全球42國房價，台灣租金報酬率僅約1.57%，為全球
最低（2013年11月18日蘋果日報報導）。若以每月需5萬元的退休費用需求，需準備約
3,800多萬的房地產價值。但若能找到約2%到3%報酬率的金融商品，只要準備2,000至
3,000萬的資產即可。可見除了房價偏高因素之外，國人有土斯有財的觀念，所以即便報
酬率偏低，也願意持有不動產。
其實目前日本都會區流行退休老人與都會上班族，一起分租搭伙，不但把家中多餘的房
間應用，也可得到年青上班族在生活上的照應。另外依親友的實際案例，他們把出租房
選定在招生優秀的大學社區，可以達成的條件較好，約有3%到4%的租金報酬率。因此地
點的選擇，也需多以考量。
二、大房換小房或都市換小鎮
當離巢期後，家中的子女可能各自成家，因此生活的空間需求就變小。如果此時把大房
換成小房，或從高房價的都會區搬到小鎮來，如此一來也可以活化不動產，為退休時產
生一筆現金。
三、房地產逆向抵押
一般的抵押是把房地產設定抵押權給金融機構，借入一筆資金購房，然後再分期以本利
分攤或本金分攤方式還款（當然也有初期只繳息的寬限期）。等到還款完畢，申請塗銷
抵押權，就可以取得乾淨的產權。而逆向抵押剛好相反，是退休族把房地產與興辦反抵
押機構設定合約，由機構依一定條件給付退休族的生活費用，而在退休族身故後，將房
地產依事先約定條件，由機構來處理此標的。
前提是要有本事和本錢買到房子 而且不只一棟 因為老了要租出去
幾乎是史上最難的退休金存錢法