※ 引述《ALegmontnick (Endarkment)》之銘言：
: 半夜值班睡不著跟學長請益
: 34歲男性，預估人力資本5000萬
: 目前儲蓄率40%～45%
: 目前已用PMT函數以1.5%通膨率再工作31年來計算期末需1428萬滿足4% rule 預計加碼至2000萬
: 其餘人力資本可能消耗在開創繼起之生命上，不敢太樂觀
: 目前有貸款6.6M臺幣
: 動產8.3M臺幣(含170K VT，其餘為現金)
: 不動產約14.5M並可能後續增加
: 照理債務率27%，槓桿率136%
: 動產部分卻呈現500%槓桿率
: 依照85%目標即可開始降槓桿的理論
: 應該要開始多還本金了嗎？
: 主要是擔心房子不能吃，流動性差
: 個人相當偏好動產
: 請學長賜教
這裡有兩個問題:
1.不動產要如何計入資產
2. 85%目標即可開始降槓桿?
1.不動產要如何計入資產
如推文所述，我建議房屋可視為類債券部位與風險資產部位的混合
出租或抵消租金的現金流作為類債券部位的價值相對容易確定
剩下作為風險資產部分的價值，不像股市有實時報價，只能粗略估計
也許可以參考如果想要增貸的話，銀行願意給貸的上限
2. 85%目標即可開始降槓桿?
如果說得是 https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1612796263.A.1E2.html 所提及的
要注意，這不是Lifecycle investing的解
這個解是最小化退休年齡期望值的解
只有目標是最短時間退休的人才成立
按照這個解，以退休開銷每月3萬的目標來說你是快要可以退休了
不過這個解跟未來人力資本一點關係也沒有
Lifecycle investing會說:
目前動產8.3M
房地產價格14.5M，假設打7折計為10M (假設銀行增貸願意抓估價的7折為貸款上限)
貸款6.6M
=>現有資產計為11.7M
未來人力資本50M =>生涯總資產61.7M
假設50%股債比 => 風險資產曝險應達 30.8M
VT曝險4.7M
房地產假設4M類債券，6M風險
現有風險資產曝險10.7M
=> 還要增加20.1M風險資產曝險
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假設真的照此進行
不管怎麼做到的，總之額外貸到了16.5M放進VT，動產的3.6M現金也放入VT
VT曝險24.8M，房屋曝險6M，貸款23.1M
5年後重新評估:
假設薪水領到8M，其中花掉4M，還貸款4M
VT跟房屋曝險上漲，增加10%
資產現值 VT曝險27.3M + 房屋曝險 6.6M + 房屋類債券 4M - 貸款 19.1M = 18.8M
未來人力資本為 50M - 8M = 42M
生涯總資產變成60.8M
50%股債比，風險資產應為30.4M
27.3M + 6.6M - 30.4M=3.5M
=> 賣掉3.5M VT還貸款，待5年後再評估