我指實質的不動產，可貸款，但不是指REITs。
資本少的話當然不用考慮。但若多到某種程度，可以用某個百分比持有不動產，收租等
待增殖的話，從資產配置的角度來看，納入是利大於弊，還是弊大於利? 或是在什麼情
形下較適合納入，有大大願意分享想法嗎?

一般是抓單一標5~15% 所以本夠粗的話是不影響穩定性如果追求收益那就是另一回事

只要持有就該納入了 不然你在計算上會失真

自住的不算我指譬如你有三四千萬資金的話，要不要購入持有?

以個人整修老舊房屋經驗,是不太想再直接持有老舊房地產...-.-

如果本身沒有持有的話 特別去買是毫無意義 畢竟相同時間下股市年化報酬是優於房市

自助也要算阿 因為你可以增貸阿 取得極低的利率貸款在崩盤加碼很重要的

不排除某些人有本事玩,也遇過入手裝修舊屋轉賣的

我講的時間是30年 如果考慮到槓桿5倍的話 那就必須要去IB之類的券商才能類比了

某些論文建議可以持有10~20%。Empirically, 機構投資約持有

IB五倍槓桿遇到增加維持保證金的時間就悲劇了XDDD

5~10%。 但機構有能力在一定程度上達成diversification，這

資產夠多又不怕麻煩的話納入一些房地產還算合理。

崩盤抄底加碼?要有很有眼光跟運氣,我不打算做這種事...-.-

是個人投資者很難達到的。

自住能增貸是優點，但畢竟不能收租只有繳稅維修的份

即使報酬低於股市，和股市相關度不高還是有助分散風險

資產量夠大,優質房地產我個人覺得可以考慮,3-4千萬低了些?

一般來說，光是持有一棟自住可能也已經超過20%的比例了。

房價股價的相關性高嗎?

要收租就要有人流,有人流,條件好的房地產,相對幾千萬的總資產曝險大了些?5%以內?自住的無可奈何?一個住的順心的居所還是要的...-.-

有論文估計房產約相當於 35%股+65%債券。考慮到國家與地區差

即使買個2000萬的房子，本金只需4,5百，資產比重有限

異，估計beta=0.3~0.5或許不會差太多。

daze大實在厲害! 小弟佩服!

以beta 0.35來說，房產的5倍槓桿，在股票只要開1.75倍

請問這句的意思是?相當於beta 0.35 × 5?

如果準備了500萬頭期款想買2500萬房子，改成用500萬開1.75倍槓桿買875萬股票，20年後獲利了結再回頭買房子，效果可能是

效果相當的意思? 風險與報酬都剛好相當嗎?

差不多。當然這其中有很多假設，期望值與分佈之類的

資產配置比例是要連槓桿部分算進去，不能只看本金。買2000萬的房子負的房子風險就是2000萬不會是400萬。

很多的假設,很多過去的數據,要拿來做現在的決定,效果在未來

如果傾向保守一點，開個1.5倍槓桿，結果或許稍微落後房價，

不過沒辦法,不做決定也是種決定,盡量做自己覺得最好的選擇吧?

但獲得20年後再選的自由，或許也可以。如果房子非常心儀，確定20年後不會後悔，要現在買就買吧。資產增加不完全等於效用，還是效用比較重要。

若連槓桿都算進去，就是算ROE了

20年後還是不是活著都得看老天爺賞不賞臉,現在覺得好就好了

但房地產單筆投資大,異質性高,鄰居管不動,多做功課...

500萬開2倍槓桿買股票，股票曝險就是1000萬。開5倍槓桿買房

談不上喜歡與否。 能達標的資產就是好資產

，房地產曝險當然是2500萬。

買個幅射屋,海砂屋,漏水屋,結構有問題,鄰居會縱火鬧事的,臉會

如果不是要自住，我是覺得一般人沒有必要特別買房當投資。

房子的特性容易長期持有，股票比較難

一般人買房被貴個5%、10%司空見慣，20%價差也非不可能。磨擦

不過我的主要考量還是透過不同類型低/負相關，降低波動/風險

大的市場或許專家有便宜貨可撿，但普通人只有被敲的份。還是乖乖買市場相對有效率的股市比較省事。

單價過高,四千萬不足以讓我另外持有(不夠分散)

崩盤加碼 是指崩盤20%的情況 長期來說是不錯的加碼點位IB 開五倍的時機很少 只是舉例而已

曝險雖需以房價總價計算，但若看其beta, 似乎也不算很高

崩盤加碼其實跟房地產價值沒有太大關係。想加碼500萬，有一千萬價值的房子可以借理財房貸，沒有房子IB槓桿開下去也是可以借到500萬看會不會覺得175%股+325%債的風險優於200%債嘍。Risk Parity派常持這種觀點。我自己是不採取這種觀點。

若有4千，拿出四百頭款買房，剩餘股債年化報酬率算7%,等3年還本約200, 房產本金佔到600，股債也來到4400萬，房產投入本金占比600/(4400+600)=12%, 比重也還好

台灣的房產跟國外的房產不能相提並論，有看過一個說法（西方學者講通膨），東西方的房子用料不同，所以折舊不同，估價水平也不同，再來就是制度跟社會風氣，看看中國就是極端案例，你在中國投什麼幾乎都會被割，多害相權取其輕，老百姓還是只能投房市，台灣也有那麼一點味道在，投資管道被限縮，主流市場就是那些，還有就是借貸的優勢，台灣一般人要借錢最好的管道就是房貸了，諸多因素導致台灣不動產市場的不合理優勢存在。但不動產如D大所言，實務面上太多眉眉角角，太多隱藏成本。

如果房子火災燒掉了，貸款還是要繳。損失是2000萬，不只是頭期款的400萬而已。

在台北之外 有自住需求 買房普遍划算. 林區 老巴 都說買.問的是第二間配置的話. 新房普遍上千萬. 財產超過5000再考慮. 是不是看到這幾年all in 房產的賺到翻 癢癢的?

不是的。我知道房地產的投報率低於股市，是為了配置降低波動

非自住就不用了，投資別的實在股債平衡就好

房地產看似波動低，是因為沒有即時報價。如果只是不想看即時報價，把股票app刪掉就好。

台灣的有錢人普遍會把房地產納入一定投資比例。不過一般人若非想提高槓桿，確實不一定需要，就像d大講的。小資族光一間自住，可能就已經吃掉20～50%總資產了。

三四千萬台北市蛋黃區一戶可能都不夠,看個人狀況吧?剛好住在偏遠縣市的大學區,有學生租屋需求的話?要不就鄉下店面都少了點

年紀漸大之後，的確會希望報酬固定，希望資產波動降低高齡資產人士另外也有遺贈節稅考量自住的房子真要納入可投資資產計算嗎?雖可增值但無房租收入不然就是雖納入，但估計的房租收入以房租支出沖銷掉

台灣的遺產稅率上限20%，以房地產的摩擦成本來說，一買一賣可能就先掉個10%。節稅效果真的很理想嗎?而且繼承後以公告現值為取得成本，繼承時節稅，賣掉時未必節稅。如果不確定繼承人願意長期持有繼承到的房子，繼承現金可能比較省事。我覺得自住的房子要不要納入可投資資產計算都可以，將房租收入跟房租支出沖銷之後，結果可能沒有差很多。如果打算退休後換比較小間的房子，把大房子跟小房子間的差額納入投資資產計算，或許也可以

公告現值比市價(=現金)低很多，即使邊際稅率10%, 繼承房子與現金，遺產稅就會差到幾百萬

但賣掉時要繳房地合一稅。持有10年以上15%，也只稍低於20%遺產稅。如果被課到45%，更是划不來

處理遺產是另一個課題，我想先走的老人家不會讓孩子被課45%

老人家走時根本沒想好的一堆吧?遺產是活著的人要處理的事

老人家買的房子，孩子不見得想要持續持有。且實際繼承可能是購買之後多年才發生，購買時想得很好，日後如何也難說。比如孩子已移民國外，房子乾脆直接賣掉...房地合一稅貴也只好讓他貴。

永遠有各種不確定性。這沒辦法。股票在空頭時投資人會想賣出，雖說從結果來看不一定更好但房產由於有抗跌的特性，加上高交易成本，較容易長期持有整體而言股票似應比房產更好，可是投資者仍眾，故可能有沒想到的優點...

不見得是優點,盲區也管用...-.-

比較好奇d大說的，ib可融資貸到500萬要資產多少才可以貸到

50% margin requirement的話要等量資產。如果買ES也算的話，20000美元也可以開22萬美元部位。至於跌個2%就會margin call，那是使用者自己的問題是說本來的設定可能是有500萬股票+1000萬房產，用房子借500出來加碼。如果沒有房子而有1500萬股票，融資500萬的槓桿率其實也還好而已

謝謝d大，再請教ib等量資產融資500萬跌幾%會收到margin call?

margin requirement隨時可以變動。假定25% maintain margin，跌33%會margin call。

買房擺20年很容易 買股債擺20年幾乎很少 而且中間遇到幾次空頭還要抱得住...

真的 一堆人都嘴上說說抱的住 貞的股災來就賣掉不然股市哪裡那麼多韭菜

IB的維持金是會變動的，去年崩盤後，IB就有臨時調高維持金想在IB開槓桿的可能還要考慮這個風險

意思是股票像女/男友或p友，房地產像老婆/老公?

那是對自己的股票沒信心，如果不是全股，有股債配合，股災也有債券可對沖當然如果只追求安心，那就是犧牲一點報酬而已，不知道開融資槓桿買全市場股債配為何會抱不住..

我自己的經驗是金融海嘯那波我抱不住

那就選房吧，個人安心就好

自己的風險承受能力有多高? 事前無法想像我只是考慮資產一部份為房產，股票部位仍在

透過金融海嘯知道也很好，去年3月我是很高興機會來了請問去年崩盤如果是按以下配置，因為是融資保守一點，股7:3如下https://i.imgur.com/ddNI0aI.jpg最大回撤也才11.83%，會收到ib提高保證金的margin call嗎？謝謝

跟以往的大熊市比，去年崩盤是非常容易渡過的下跌。

其他正股部分仍維持原因來配置股8債2謝謝哆啦王，因為vt 沒有金融海嘯資料，用vti代替，如果是以下配置，會收到margin call 嗎？https://i.imgur.com/Z6x3WIR.jpg最大回撤30.5

市場大跌的時候ib會調高保證金需求，所以事先算不準。然後因為我ib從來沒用超過10%過，所以沒有很細計算過。

去年的股災我還沒來得及想好怎麼做就V型反轉了

去年有多頭總司令 川普 馬上逼fed降為0碼大撒B保證美金一定夠不會有流動性風險 不然照以往的空頭走勢 不會拉這麼快

下次熊市也許股債齊跌喔

至少前幾次股災都沒有啦https://i.imgur.com/4SJRw2F.jpghttps://i.imgur.com/SQEb7aU.jpghttps://i.imgur.com/rZRCNWN.jpg選自己安心的方式吧，股房都好只是討論各自的優缺點而已想請教ib開融資按推文例股7債3配置，大概開幾倍不會收到margin call，以2008.2020股災來說

穩定不會被打電話當然是一倍阿你要看你買的標的 會寫能開到幾倍個股通常最多三倍的樣子 ETF和債券能開到5倍搭配的部分你只能自己算了 除非你寫出標的和當時的保證金門檻

本金400萬，買vti:60，ief:30，tsm:102008,2020股災這樣開1.5到2倍會收到margin call嗎因為台灣房市漲幅大概跟股票差不多了所以自然在選資金運用時會比較，畢竟選了一個就可能失去投另一個的機會成本資本大的當然可以選股房配置，但資本小的就自然追求高報酬可能性較大的一方股房都好啦，安心就好

要用房地產代換部分股債配置，如果理解並接受這樣會有較高idiosyncratic risk的話，倒也未嘗不可。但槓桿部份，如果你在沒有房的情況下就願意開槓桿，在有房時用更方便的房貸代換掉其他槓桿方式自然無妨。如果在沒有房時不願意開槓桿，可能不宜純粹因為房貸很方便就額外開槓桿。

我想主要是自己的持股比例較低，而低風險資產較不具抗通膨能力，黃金又不生息，所以考慮房產

自住需求就買 沒需求就不需要去交易產生成本