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內文：
進入超漲期 李同榮：房價再漲多少、未來就跌多少
2024-05-06 10:56
經濟日報／記者游智文／即時報導
今年房市出現價量齊揚走勢，房市趨勢專家李同榮表示，房市原在2023前三季開始降溫，
但在第4季因新青安貸款專案激勵與今年第1季股市發燒助燃下，房市出現甩尾現象。
他表示，房市甩尾已進入超買超漲風險期，房價再漲，未來景氣反轉時恐將面臨斷頭危機
。
李同榮指出，今年六都4月交易量六都房市交易量2萬2902棟，年增率大幅上揚40%，而1-4
月統計數據顯示六都總交易量8.6萬棟，年增率高達31%，全部集中在低總價市場。
低總價市場由於輕鬆的首付與優惠的自備款，加上貸款寬限期延長，激發了年輕人購房企
圖心，也誤導了不少自不量力的買家進場，甚至投機性的買盤把預售市場當期貨操作，大
舉操作槓桿，這種現象突顯市場超買現象，對未來市場將造成不利的影響。
李同榮指出，全台房價，六都成屋這波平均漲幅超過70%，台中、台南漲幅近一倍，中南
部總價市場跨越1,000萬到1,200萬，預售市場甚至更高。
由於總價觸頂，自備款超過年輕人負擔能力，市場理應降溫，但在電價、運價將調漲聲浪
中，市場泛濫的游資蠢蠢欲動，因此部分建商採取低首付、低自備款、低分期、拉長工期
、、等等促銷模式，的確吸引了不少投機買盤進場。
他分析，1,000萬房子，完工前只要60萬到80萬自備款，建商與投資客都在賭五年後房市
會大漲，都把產預售當期貨操作，若五年後如預期，則皆大歡喜，在低槓桿的操作下，投
資客可獲利數倍。
但若五年後房市景氣不如預期，市場就會出現斷頭危機，建商存貨大增，就有可能出現爛
尾樓事件發生。在目前房市已接近觸頂的階段下，房價再漲多少，就可能會跌多少，投機
行為，不可不慎。
李同榮警告，在股市發燒、電費、運費雙漲預期心理下，通膨壓力未消，保值心理大增，
充沛資金勢必湧入股市及房市，在新政府上任前的空檔期，正是房市無視的促銷衝刺期，
而這種熱銷現象將延燒至第3季，反轉危機才會出現。
未來的房市漲勢將會如股市，股市選股比選市重要，房市則選房比選市重要，建議自住買
盤不必太在意房市大盤，「強弱分明」「擇優棄弱」是未來房市自住買盤的選房策略，高
鐵軌道經濟與高科技產業進駐，仍然是房市強勢的雙引擎指標。
心得：
今天存房團因為這篇新聞都笑翻了，
房仲、代銷、投資客、建商的人員都說不可能，
全部都在笑。
今年市場搶房狀況非常嚴重，
建商拉價、封盤鎖房的情況下，
要怎麼跌？

非台北核心區的是要小心. 怎麼上就怎麼下

當然就是皆大歡喜 哪次不歡喜了

說這波漲70% 這波是從哪時候開始啊？

竹北怎麼上去怎麼下來？？這個3年前就聽人在說了

大概2028他說的未來

台灣自稱專家的跟被稱專家的都很x

講的台北沒跌過一樣…

魯空就魯空 還專家勒

怕李同榮很準，不是joke

忠言逆耳二房低總物件未來就是紅海血洗一波

又是傳說中，怎樣上去就怎樣下來的故事

好，繼續噴

反而因為買了預售更小心謹慎花費每一筆XD

房市降溫在2022，2023下半年已經是新的開始

怕暴... 社區均價16我買17 未來怎麼辦

不要小看光頭，有時候很準

打帶跑安啦 沒漲就自住咩

他警告會旺到第三季後 沒毛病啊

斷頭好啊 準備掃貨

十年前也一堆這樣說 然後 恩恩

請問這算不算見笑登休憩？

他其實也不是說崩盤 今年這段過熱期買的基本就是套在未來5-8年的高點

魯空：李同榮很準

看來繼炳哥跌落神壇後，新空空大神要上位了

他的看法是這樣啦 這段末班榨出來的就是過熱溢價買盤 如果未來政府如果又要搞新政策就另當別論

又開始洗跌 看來房價又有得漲了

那就是大家要努力賺錢 增加子彈

問題是現在不是末端xd

這樣崩盤的時候才不會剩下眼睛

想上車吧

房市出現甩尾現象(外拋到外太空?)

這句話我還以為沒人敢講了，因為很難發生

李同榮是不是沒來看房版

你要比起漲更嚴重很多的資金收縮才可能發生

看美國什麼時候要面對通膨數據啦不然幾個月就印個上兆美金 全球不動產繼續飆漲至少還可以閉著眼睛印到國債50兆美金'這樣子聯邦預算 50%再付利息

他沒說錯啊！他指的對象是“不自量力的人”。財力雄厚的房蟲可以離開了，不用對號入座。

竹北規劃好 竹科+高鐵效應 最難跌就這裡

魚尾留給高手賺 結果魚~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~尾這麼長

他講的是市場，哪來的買家區分

笑屎 還在怎麼上去怎麼下來XDDD上次講這個話的 被嘎屎了 墳頭草已經180cm高了

槓桿爆了就沒了，看你有幾個人森可以賠

他是不是被zack 感化了

這一波的確好多建商推優付、建商貸、0工程款

雞排能不能怎麼上去 怎麼下來？

不可能 絕對不可能

他整理資料很強 但預測算了吧 去年一直喊死亡交叉

他上波也是這樣喊的空空忘記而已

想騙人空手 高招啊 賴皮粉已經崩潰很多了

甘安捏

感謝李，認同，不是房子買不起而是租房更有性價比

他的起漲點可能與眾不同不是女兒不嫁你，差一間房子，你只能叫阿姨。

建商優惠vs最低房貸違約率0.07，看你信那個

這個人 沒準過

點位不講清楚，都是博眼球而已。

這事情要看房貸違約率 不是憑感覺覺得不少自不量力的人進場 那違約率就該提高一下講新青安 一下講預售屋只要少少工程款 請問五年後完工的房子是能用新青安嗎？

ㄗㄢ

同榮鮪魚罐頭

好喔

違約率現在看不準吧，最近爆量上車潮，目前上車的應該還在寬限，不可能連利息都付不出來不過內文是講預售屋 所以我也看不懂現在再討論啥不過自己肉體覺得一個禮拜漲一萬這種漲幅確實有點誇張

多多連李同榮都能否認，真可悲搞清楚這人不是Zack也不是屎位

魯空 在漲20%洗臉

我也覺得最近漲太誇張 有點擔心

魯空 來不及上車嗎

十年對稱線跌幅

年底出大事，不要不信

說到底各地區風險不一樣，新舊價差高的地方風險就高。

2022以前 大家嫌貴 現在覺得便宜還會漲 老實說 好像真的

資金挹注盤是動能來源之一，但最終還是要有基本面去撐，偏離太多的地方風險就越高。

有點過熱了 雖然現在房圓真的是靠夭低啊

買台北蛋黃區沒差 保值 現在很多一案疊一案 現買現賺

最近跟2020不一樣的地方是，人人好像都變成投資神一樣，身邊一堆討論要買要投資的，我是真的有點擔心，還好我自己投資的區域夠穩，不然真的覺得市場氛圍太不理性。

還在爆量上車潮，2021更熱，寬限期到現在都過了，有大量違約嗎？笑死

很難說之前掛四資金是閉眼讓大家過

投資團老師保證XD

現在門關起來了，還有網路銀行信貸的興盛。

484在講有牛的那個地方

會變成這樣子還不是政府限制房貸，導致資金跑去信貸

你本業強沒差，但有人就是賭一交屋房價漲他就要脫手賣，朋友合資、借人頭。無所不用其極。本業強、資金夠本來房地產就是資產配置一環沒差。

那種人什麼時候都會有好不好XD問題是佔市場多少比例

你可以觀察啊 近期有沒有多出來像是青埔就有+40萬現金脫手的 近期這種就很麻煩，一但過多就讓那個區塊陷入盤整

就買偏遠的自己看著辦而已，買的時後就知道了吧

重劃區看五年內新古屋跟最新預售屋有沒有跟上有跟上皆大歡喜，沒跟上就……多注意點吧。

老了 已經預測錯誤了

這裡不是都不管怎樣都是漲嗎

2020 21的買盤＞資產膨脹前的買方，這些屋主入手成本低，金流穩定，（那時候可沒有什麼房貸大放送）2024的今天，身邊幾個新青安上車的，想當然寬5年，幾乎開到極限，聽到的說詞都是了不起五年後賣掉，再來就是充斥各種投資言論，看看板上最近多少篇買第x間上車的文有多少。

五年後大家一起賣丫，衝吓

以為是在看股票嗎 暈倒

下好離手 呵呵

五年後不至於回到2024啦，標題有點譁眾取寵就是了，只是投資最好戒慎恐懼，賺的多不如賺的久，要上車的最好建立一下資產負債表跟現金流量表，要開到極限也是用悲觀的情況去預估，不要投資個房地產搞到自己。

崩盤條件就是多殺多 至於台灣要多慘才會多殺多 ？！或許被美國制裁才會發生

記得李同榮2021年有說2023年開始跌，結果只有盤整沒有跌，然後2024年開始漲勢。

y大，你說的現象，高雄也有快到交屋就消化完了，剛剛還有一篇也是消化到交屋就up了沒什麼太大問題啊

尤其預售屋現在又不能轉約，我知道很多人都是打算低自備款然後再去股票撈一波賺工程期款，但到底有多少本跟金流可以抗風險，不知道有沒有仔細評估過就是了。

完了，五年後才要跌

下半年出大事別不信

講2027兩岸開打 可能性還比較高

現在投資風氣遠不如201x,199x，誰沒事那麼緊張光要產生回檔都很困難我是說以這種狀況連漲三年投資盤太弱了多殺多比例太低，直接忽視

太久遠的歷史我可能剛出生無從比較，就純討論這幾年的變化跟差異性，就像00940搞的風風雨雨，也不知道自救會要鬧事了沒，反正我比較保守，自己做好判斷就好。

你沒經驗，你怎麼判斷，多少投資盤產生的不安定籌碼有多少？你不能看到少數幾個就恐嚇啊，投資大忌諱就跟看新聞買股票一樣，整天一個心七上八下另外2020-2022的投機盤，很多2022都洗掉了這是近乎新的開始2023下半年才開始的沒看到我們2022都在做調整

2022年Q4我進場 哈哈哈哈不知道跟上市建商元老經理聊過60幾歲的XDD 凡正他們公司幾波都活下來q大不是之前說我很奇怪XDD李同榮這段話 跟兩個月前在板上推文分享的根本大同小異真的看好，資金夠又長期置產，就進場買。行為舉止才是真的XDDDD

現在沒轉約就看建商表演啊，他們繼續拉、有人買單就繼續漲，我也不會打亂自己的投資計畫，我只是不會去追炒作區而已。

自住的話能力能負擔，當然買XD，不在上述討論範圍。

追那邊自己判斷，但是目前格局就是一個新的開始，而且還在熱車期爆發期還沒到，所以炒作區還沒噴對，炒作區還沒開始xd當然如果中長期說等補漲也ok不過，要對現在局面有準確一點的認知不要胡思亂想就像前年你ai不敢追，說跑去買別的

Y大，但高雄還是一樣都是穩定的自住客入住，而且急著住，+40的真的是少數，所以問題不大

也沒錯你也是賺錢，但是你就是對炒作做了誤判

你跑去買正2跟美債不是嗎

人家還沒開始，你就判斷要結束我納指在二月跑得

高雄舊市區蛋黃會補漲沒錯要知道現在交屋，代表可能至少2年前的預售

不過後面ai真的高點在三月

甚至更往前，所以是對標2021

那些資金有問題或交不了屋的只是賺多賺少差別，沒有賠$問題，我遇到2個建案是如此

賺多賺少是以前，現在是資金鏈斷頭，反正自己算好就好。

外加政策緊縮，升息，生活成本飆漲，薪資負成長。

那些投客更保守，資金都預備好了

時空背景有一樣嗎？

大趨勢看漲沒錯，小區域自己看，再來是資金突然出問題的沒有平轉可以走。有本的當然沒差，且戰且走的自己算好。

二代投客就像高雄王說的和老投客不一樣，會跟著市場求新求變但 慎

現在局面壓力遠比2016低無視回檔目前都沒機會

大漲格局已定是真的是現在進行式

等房價再漲個40%再來看有沒有壓力現在剛開始而已2022也是因為漲的時間太短，所以沒有甚麼回檔

中古屋被掃，換約開跟預售差不多很扯

2022都不回檔，更何況現在新的開始xd現在就是買好躺著等風越吹越大而已另外沒看到政府一點動作都沒有政府一點壓制房價態度都沒有

二代投客，甚至三代投客，那個對市場的敏感度不輸給任何人，自己也會求證

真的不安定籌碼變多，政府比你還緊張

我問到都是要加非常多的，威均有人換約開價要拿1200萬現金談的空間還不大

經歷上次大漲現在投客一堆實力雄厚的根本不怕

簡單說 q大這裡是同溫層，取樣已經篩選過了https://i.imgur.com/kpHnTDL.jpeghttps://i.imgur.com/jVK6cD2.jpeg一開始也覺得，怎麼有人可能不會按計算機

以前這種可以平轉甚至賠錢賣，現在禁止換約對市場影響力是0

連安全裕度也不會抓是白痴嗎

這種一定都有，比例要夠大才會影響，而且現在建商巴不得你以前買的案子斷頭他收回去賣更多

不是喔，我是在幾個預售群和投資群讀到的訊息＇體感應該不會錯，這些投客融入生活和投資

你們在講成屋跟房市，我在講斷頭，市場當然不受影響，反正死的不是我

後來看到身邊有人大開槓，開始思考我忽略了人性，賭徒哪有管那麼多

多少群組是代銷房仲，甚至投資客們自己要到貨

比賭徒不可能比房地合一2.0上路前還多啦

這種是不是前面繳的扣違約金，然後建商就收回去？

很難說，像孟學院。有人明講凡正交不了屋

建商收回去 還不是加價賣...用現在價格出更爽

以前我看過烏日夢幻誠低首付80幾萬還要5個人合資一個人賺個10萬就跑的

不一定是賭徒，也可能是高估自己的

講到賭徒，那就舞台還給你丫大，我遇到的都是輕鬆愜意的投客，不然就安份守己的

房地2.0以前這種賭徒超級多到處都是一開始就沒打算交屋而不是高估自己

80萬還五人合資也太麻煩了...

很猛吧發哥還5人合資

這種賭徒小賠退給建商小事而已..其他投資上新聞的才慘

不要太相信群組的人，除非真實生活有相處

真好奇投客還在煽風點火是真的看好還是等著吃自爆的

還不是每個人都1/5有人出1/10的，我是看到合約

反正我是看好，等開案繼續買，只是看到身邊的亂象唸一下，不是每個人都那麼懂房市跟投資。

就跟00940一樣，不要把群組房板的樣本

Y大你太多面要顧，很難說下去，舞台還給你

現在的邏輯就是建商不怕投機搞市場，新成屋跟預售都是她們說了算。

很難理解合資買預售屋 這樣何時要賣不會吵架嗎？

真的看好，就身體力行進場買，多投資促進經濟非常歡迎

他們合約上就寫明誰幾分之幾，可能是老師或大哥帶投資吧，當年很多年輕人啊，房地2.0+禁換約已經沒看到年輕人了1/10權利本金不到10萬也可以炒房多美好的時代

我才剛買一間啊

反正交屋沒問題、空租沒問題、寬限期過了也沒問題。非常良好的多軍穩定的買盤，當然歡迎。又不是說你，是說q大。今年也打算買一間台北市單純保值用。

啊就，你看著一個人在幻想一大群的問題2016預售屋斷頭那個有經歷過就知道這只是無感小事情光帥過頭竹南大埔斷頭是怎樣斷的有人一次買五間，沒轉掉全部斷頭

對啦別人都是幻想XDD

有國泰大坪數死活不肯交屋被國泰沒收定金

凡正我房板開始的推文都在，都可驗證

台北新竹怎麼跌我就問 真正要擔心的是有牛的那種地方吧

但是馬上調整說可以，這是我最佩服他的地方。

這樣光要複製2022的壓力都困滿了青埔我不會推薦啊，他很迷我不喜歡迷的地方你是不是錯亂了他是一個需要未來航空城的地方，也許航空城某一天會有

每個時期因子不同，就像近期生活成本暴增

但是在確定之前，他受資訊和環境的影響很大不喜歡這種型態的投資

所以一直2016幹什麼，模型因子就不同

我就在講現在現在股票崩到8000點，房地產都很難回檔不相信你可以過兩年回頭看

崩跟能賺錢是兩回事

目前盤太穩的關係

竹北最近已經有88.x萬，板橋好幾個捷運站都將近百萬，青埔就算沒航空城6字頭也很合理

雞犬升天的時候

政策緊縮、房地合一2.0、銀行開眼

另外因為盤很穩定，不安定籌碼很少

很穩跟能賺錢是兩回事

所以現在所有的幻想，在兩年內都會被毆到媽都不認得

凡正這篇3年後也在，再回過頭看就好

板橋每個藍線站都有近百萬，非新板特區

2022年你也說楠梓不穩啊

房地合一2.0,銀行貸款限制都是之前上路，然後開啟上漲你覺得這是什麼情況是先大漲才房地合一2.0？

你麻看一下日期，那是上一波的事情了現在的漲是踩在這一堆政策往上漲的2022當然不穩啊

這個時候就很感謝教主提醒我一件事

就說2022是2020-2022那一波的結束，結束怎麼會穩

一個人資金2000萬，20年後 IRR如何

而且高雄7+28奈米不是調整，整個市場悲觀而你看我2023怎麼進去了？

5個人合資？？？

你橋頭 後面郡都推案沒有往上拉

資金兩千萬，投報率很高，因為槓桿很好開

但重劃區………大家可以多交流。

郡度？大極，其實我又愛買，它完銷了可以講了，哈哈你可以等著看達麗二期要多少，你在想一下到底2023是不是大漲第一年

沒必要同時間，台北賺翻了

帥過頭那個是一人買五間，外加他有中古屋

我信ceca 和kuso講的，我都有在經歷和求証，都對吶

為什麼投資要鎖到同一個區域XDDDD

2016那一波是這樣產生回檔的，瘋子很多你看這支股票要大噴，你買別支幹嘛？你看美國大噴，跑去買印度嗎？

所以現在局面就大漲起漲熱車2020-2022的事情在2022差不多結束了不要混在一起

每個人的分享都有其價值，如何轉化成自己的投資模型才是真的盲從只會變成肥料XDDDD

你台北，2003-2008的事情跟2009-2012是獨立的兩次盲從？？誰沒思考啊，哈哈不對啊，你現在認為會跌？？你覺得是大家盲從，還是你在迷信？現在居民你怎麼覺得會跌？你在房地合一2.0,銀行線縮貸款，利率相對高的時候開始漲也啊如果後面利率開始下降，你說會跌嗎？現在是踩在這些東西上面上漲

郡都沒創高 你看看興連城會不會創？再看看未來二期創多少？喜歡買舊市區就去 個人的自由

未來目前沒看到有新的阻力耶

等信用規制6-5成，我們再來繼續談看另外看會不會繼續升息

第三間貸款管制也是之前的事情

舊市區喔 最愛買舊市區的就ceca大啊

繼續升息的話，這....你要不要這一些專業一點的跟你聊天xd

這個yil 經常同意nova 的推文，講話語氣也很像，也是推崇北部。上次也有人懷疑他是nova 小號，我也是越看越像

傻傻，分什麼新舊，能賺錢的區域、能賺錢的物件就是好

下半年信用管制第二間更限縮嗎 好期待

邏輯上會是信用管制加升息交叉使用

我做投資什麼都做，沒設限你設那麼多框框給我幹嘛不要亂凹拉，會像租屋代銷仔一樣臭掉啦

你上面自己說 20XX-20Xx中古屋補漲你在賺錢不是嗎？ 你自己往上看 你剛剛才說完

又來一個下半年大事，信用管制加升息真的有夠像nova

對啊，新區域漲不動，蛋黃區漲幅停滯，你不去舊區域撈補漲不就智障

本來就是，賺錢還分新舊根本傻

推文紀錄你看別人是嗆我還是認同我xd反而有推文紀錄！你現在講的都會被追溯喔所以才說不要亂凹，你會臭掉你現在凹會跌，升息，這會跟你過兩年以上到時候上漲和降息，你就臭掉了更不用說你一直給我設框框，問題是鄉民一堆把我幾千篇文章看過的你給我設框框，你在搞笑嗎？？

還好吧 你會在意比你pr 後面的嗎

C大會買舊市區 去年跟這個月 是買舊市區嗎？ 感覺訊息 可能需要更新一下

你根本就在亂置 真他喵笑死啥啊 別人在講去年 你在置入更早 別亂凹好嗎

有什麼好笑，反正你們幫我抬轎。橋頭楠梓開心都來不及

就想說亂套可以誤導他人，但這邊老鄉民太多爛招沒啥用的啦

這串討論文目前就我跟你比較資深XD其他人都後來來的啦，當然c大比我更資深

真棒 賀 別人在幫我們抬轎 真爽

應該不是你跟我而已xd另外不講我買大極是怕郡度給我亂炒

真的超爽的，1字頭穩穩的

沒看到最近高雄大學西側就炒起來這樣再回頭炒橋頭比較健康

真棒 那邊的透天也是爽爽被抬 超級爽

你橋頭除非中古，不然新的一字頭入手，不是因為二奈米消息

凡正租金cover一切。

我沒買過中古屋XDD

也有可能早期鼎宇 那邊一層 一般平常沒半個人在住

買的是預售，所以有時間差 這個才是主因

那就是養很久，或是2022以前非新市鎮內部

逛完公園 上去洗洗澡是有

硬要說，橋頭最大贏家應該是2020買，然後死抱

本身沒在進出，都置產。所以在思考

最後績效會如何？

再之前的時間效應下去就沒想像中那麼賺

森遠 鑫市鎮那批 不過那個離確定的消息 真的有一段時間

青埔也沒放啊25萬上下，其中一間到最近同社區同格局同面向，比手上物件低樓層成交6字頭。所以才在思考這個問題如果中間就跑掉了，後來再買新物件就會被限貸影響屋齡才3年………

短線是立刻賣，你放幾年都是中期中期賣是因為別的地方有漲更兇的你沒別的目標，幹嘛賣中期

所以啊，就像你說的沒有更好的目標資金沒有更好去處，幹嘛放手。

橋頭我都計畫至少放八年八年後再看這八年有沒有新的變化再判斷要不要賣

去群組不是都在看中人互踩大戰嗎？

就跟水湳14期的華固一樣

我追ceca文章這麼久，不覺得他有講錯冷盤、溫盤、熱盤基本上都沒錯

最近也是炒得不行XDDDD但他是大建商+財團+政府聯合的成果

之前冷盤往老屋買，這動作一定對

未必真正的精髓要看「價差」

2022盤真的很冷啊，gg都快跌趴了，沒心看房

另外還要看當時大環境

C大 前幾天您有留言過兩個禮拜要再入手一件中古，會是高大嗎？

是喔，但2022Q4進場 哈哈哈哈哈因為建商推案價格低於市場，搭配他完工日期。就進場了

等新青安一堆根本買不起的盤子寬限期後就刺激了

空空又出現新浮木了，坐等五年寬限期撿便宜！這樣這五年怎麼漲都沒關係，五年後買蔥價

崩盤

五年漲50%回檔10% 大概是這樣

信不信五年後有新新青安，一般房貸變40年，轉貸繼續再戰10年

房價在山腰而已。都低估了還在靠北

還有新青安3.0，4.0，5.0，安啦

笑死現在2000多萬的房子都是秒殺我知道你還有錢啦

五年後還有新康安2.0

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大師去年開始失準了

代銷的嘴臉超瞧不起人的

魯空又開始危言聳聽

魯空專家

笑死，20年來只有不漲，哪有跌的時候

預售期間斷頭是建商收回去拉價賣，又不是就法拍了，而且賣方市場的狀況下，法拍會低於市價嗎

再未來100年可能會 反正跟窩無關

李大師很準 但也常常看走眼 這波就是 碳稅跟電費 接下來美國降息..

我炒房10年，這那位？聽都沒聽過…

常常講總是會準一兩次

五年叫做投機? 那小於五年的是什麼

好了啦 50年後開始跌壞掉的時鐘一天也會準兩次