Re: [請益] 房屋買賣稅務問題

作者: k0939770752 (一歲一個月!棒棒)   2023-12-14 22:48:22
※ 引述《a89051236 (HarryPC)》之銘言:
: 目前與一位手足打算合買母親名下的透天(各一半產權),預計用現金1000萬元買下(各
: 付500萬),三人名下無其他房產。
: 隔壁相同物件今年賣了3000萬(市價),但他的屋齡大概年輕50年XD。
: 因家有不肖子孫,故目前不打算走繼承。
: 房屋資訊:
: 母親於民國97年購入,當時的買價約950萬,地坪33坪左右,目前的屋齡約60、70多年。
: 當時有在玉山銀行貸房貸,約在民國100年時已繳清。
: 我看了今年的地價稅單,地坪104平方公尺,公告地價130萬,稅率10%,總繳金額1.3萬。
: 房屋稅只知道今年共繳600元,房子有租人且有做營業登記(房客是非營利事業組織),
: 用3%稅率回推,房屋現值大約2萬。
: 目前遇到以下問題:
: 1.母親的買入價認定問題:
: 母親已找不到當時的買賣合約及銀行清償證明等文件。
: 今天有去玉山銀行問過,但銀行表示因為已清償完畢,故不會留存相關文件,且因為之前
: 已有申請過清償證明,因此再申請一次也只會有已清償等字眼,而不會有金額等資訊。
: 不知道還有沒有其他方法能證明當初的買入價為何?
: 2.如果真的找不到任何購入價的合約,那賣房的稅應如何計算呢?
: (依母親的購入時間應該屬於舊制)
: (1).土地增值稅:依購入及賣出的土地現值差額,乘上指定稅率得到應交稅額。
: =》應該用不到當時的買入合約。
: (2).財產交易所得稅:
: 土地所得免稅。
: 房屋所得,如果真的找不到買入合約,是否變成要用買入時的土地及房屋現值作為成本?
: 不過買入時,房子已經50、60年了,現值應該也不高了,再加上目前房屋現值僅剩2萬(
: 如果我沒算錯的話)。
: 那房屋所得稅是否其實也很少?
通常沒找到比較划算
還沒實價登陸以前和查不到前手買賣價格 就用房地比分算財產交易所得稅
舊制土地賣只課徵土徵稅 土地利潤不用課稅,老公寓房地比算起來超低再乘以當地
縣市區稅率% 很低 再併入隔年的綜合所的稅*個人所得稅率 超級低
: 3.目前會想用買賣方式購入母親名下的房子,主因為怕未來如果要轉賣的話(目前不打算
: 賣,只是以防萬一)我的購入成本會變成母親買房時的土地及房屋公告現值,導致有高額
: 利得所導致的高額稅要繳。
: 但目前有查到資料,受贈舊制取得的房屋,則受贈者賣房時,一樣適用舊制。
: 如果依第2點計算,主要要繳的稅只有土增稅(如果房子沒有重蓋),那麼用母親每年244
: 萬的免稅額分割不動產產權並贈與給我的話,是否也是可考量的作法?
: 但風險可能就是未來租稅制度又變了,或重蓋房子,導致房屋現值增加至使房屋利得增加
: ?
: 再麻煩大家幫忙解惑,謝謝~
舊制只有夫妻贈與可以沿用一次舊制,繼承才可以沿用上一手舊制一次,
走繼承可以免土增稅,但是如果要指定特定人還是生前贈與或買賣比較好
買賣金額可以雙方合意,二等親內買賣建議金流要做好,買賣或贈與皆要繳納土地增值稅
贈與要注意贈與稅和多次問題,用買賣土增稅可以用自用稅率,走贈與只能用一般稅率,
長期持有土增稅很驚人,如果預計未來自用有要走重購退稅或者400萬免稅額 ,
土增稅又不多的情況下買賣或贈與也皆可,詳細評估即可
作者: pipigy (榴璉)   2023-12-16 00:43:00
https://gazette2.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg029207/ch04/type2/gov30/num7/Eg.htm

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