資產配置規劃，發個文請教各位大神
目前資產及負債如下
不動產 3間
市價/循環額度/貸款餘額
2200/1800/1500
1250/920/650
1200/910/0
合計4650/3630/2150
現金 2700萬
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預計操作如下：
200萬現金不動
2500萬換美金丟美債（估4.5%投報率 ）
再質押借款2000萬出來（估借款利率2.2%）
借出來的2000買收租套房或固定收益金融產品
此筆不貸款不再槓桿 （估計投報率4%）
收入估計：
2間房子收租 合計 60萬/年
債券收入2500萬*4.5%=112萬
2000萬固定收益或透套產品 抓4% 年收80萬
總收入252萬
支出估計：
不動產借款2150萬*2.3%=54萬/年
債券質借2000萬*2.2%=44萬/年
另有預售屋尚餘繳款2年 24萬/年
基本生活年支出約100萬內
總支出222萬
收支結餘30萬 這樣投資配置可行嗎
還是大神們有什麼建議操作方式

結餘只有30萬無法繼續累積資產和提高被動收入。可活但不優另外也要考慮你的年紀？有沒有小孩？

小心眼紅的人，像我就已經眼紅了，很希望變成我的。

房貸的本金呢?

低調 不能告訴你答案

用現金把房屋貸款還清，剩下550萬現金+2間收租年收60萬，看起來比你大費周章年收還只有30萬來得簡單

問題是你這樣睡的著嗎

4650萬的房產算2％通膨每年還有90萬的帳面增值，加上房租60萬等於一年150萬，還有5200萬淨資產老本不要亂花錢很夠了

是要多少才要退休???? 錢跟馬斯克一樣多嗎??

sorry漏看基本開銷100萬，上面留言請忽略xd

你如果要用無限轉貸大法只繳利息 把轉貸成本給我算進去

問題在於市價3500的兩間房子租金只有60光這邊每個月的房貸本+息就會影響你的退休想法

給我

投報率挺插看來不能退休了

你幾歲？打算活多久？都沒交代？接本資料都不清楚、怎麼知道可不可以

弱弱問一下循環額度是什麼

隨借隨還的額度

你屌打99%的人了 還要問人

身家5200，槓桿到9350，不到2倍槓桿好像還算保守啊。槓桿成本一年100，9350保守抓3%報酬有280回報，每年還有180可以用循環額度還有1480，金流應該也不是太大問題

留200，2500進sp500，每年提領3%很好過了

搞這麼多才30而已..

這樣退休可以，但是無法繼續累積喔資金越大槓桿越難開，風險、銀行信用額度問題，到一個階層後，守比賺更重要。

FIRE 4%法則研究一下

簡化一下你的資產，大約是5200淨資產，以下是我的想法，有更好的也請糾正。1. 善用重構退稅／6年400萬，陸續把兩間小房的錢提出來。2. 自住預售的貸款開到極限，貸款40年。3. 自住房頭期330、貸款1870、現金 4870。最後的4870再重新配置你的資產，要怎麼配你爽就好。你現在最大的問題是，手上兩間12xx的投報率很差，當然如果你要拼增值的話，那就自己看出場時間。

夠用了吧！退休就輕鬆就可以了，賺再多也都變遺產而已

現金那麼多..

這只是現金流結餘30，但資產增長遠不止30，每幾年重新貸款就可以擴大資產了應該說是定期轉增貸就可以把帳面增值再變現

那你也要確定他選擇的資產可以大於通膨

以這個退休規劃的完整程度而言，應該也不算理財初心者了，挑個打敗通膨的標的應該問題不大才是

不是，以你的資產配置內容，板上能提出實質建言的就三五人之列（潛水不論）。問題是，這幾乎不可能無償。我記得前幾年有篇討論，提到要能承受會計師避稅成本還有利得，年收入逼近五百萬（也就是免稅到這群之間，全是國家計算好避無可避的韭菜！哭哭）。你的例子與之非常相近。

美債如果下跌要你補現金怎麼辦

固定收益跟資本利得要分開討論，你要固定收益，未來20年後的資本利得可能很少～不能兩者都要～

感覺是生活支出100萬太多？