交易量增房價將漲？李同榮：五大理由空頭才要開始
經濟日報／記者游智文／即時報導
2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，月增11%，年增26%，寫下今年最大增幅，在
交易量大增同時，不少市場人士以「量先價行」原理，預估2024房價將續漲。
房市趨勢專家李同榮認為，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷失
，2024房市沒有再上漲的基本要件，房市空頭才正開始，選後若短線上漲，房價漲多少就
會跌多少。
不過他表示，雖然房價會鬆動，但以盤代跌或微跌居多，低價市場支撐力足，大台北抗跌
、中南稍弱，桃園強。
李同榮指出，今年七月平均地權5重拳修法上路，外界一致認為下半年在政策打房與總統
大選影響，交易量勢必更加緊縮，但他認為下半年交易量將脫離谷底，而7至11月交易量
如所預期大幅回升，跌破大部分專家眼鏡。
李同榮分析，去年2022Q3受房地合一2.0上路影響，交易量急縮，大部分專家以股市原理
「量先價行」預估房市多頭轉空，預估房市將呈現「價量背離」現象，多頭會延續到2023
年底，如今證明，時過一年半房價仍然居高不下，空頭言論如同泡影。
2023上半年房市交易量已觸底，下半年交易量開始回溫，現階段大部分專家見到交易量增
又預估「量先價行」，樂觀期待2024房價將續漲。不過，Q3-Q4間房市開工量與使照量呈
死亡交叉，房價下測的考驗才正開始。
李同榮分析，房市「量先價行」不如股市的短期波動現象，房市往往有一段緩衝期落差，
就如2016Q1交易量落底，但房價處於殺價取量階段，直到2017年底台北市才率先止跌。
又如2011年因奢侈稅打房交易量緊縮，房市呈現價量背離，直到三年後2014 Q3房市才反
轉向下。
雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始，從房市建照量與開工量之先行指
標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期銷售率不佳，造成餘屋增多，房市
必須沈澱消化餘屋，後市才會穩健。
不過因市場剛需的支撐力強勁，新青安貸款專案刺激下，成屋市場在高價跌與低價漲的環
境下，房價第三季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會
開始鬆動，同時也會因市場信心恢復、促銷積極，促使交易量回溫，這也是下半年在房價
表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。
李同榮表示，2024房市將轉空有五大理由：
一、經濟基本面轉弱
升息效應，今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真，後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制
裁，對兩岸出口不利，間接影響經濟並對房市產生不利影響。
二、技術面反轉向下
房價處技術高檔，營建成本與蛋白低基期已充分反應，房價將因高基期推升無力而轉弱。
三、供給面增加
持續一年半預售市場銷售率普遍不佳，餘屋持續增加，在囤房稅制打房壓力下，餘屋大竄
逃，新案與餘屋容易產生多殺多。
四、政策面壓制
禁止轉售扭曲預售市場，高總價臨天花板，低坪數臨最小化，價上不去，空間也無法一直
縮小，政策面持續不友善，對市場信心產生影響。
五、消息面利空
地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安，尤其兩岸關係若持續緊繃，就會是房市的一頭大
灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。
李同榮表示，置產民眾常常陷入市場當下氛圍，漲時追漲、跌時殺跌，應該要有逆勢思惟
，房市走勢有一定循環機制，不要以為量增價就會漲，建商若太樂觀的看待房市，盲目推
案，只會讓市場供給一再過剩，餘屋去化更加困難，就會產生多殺多現象。
李同榮說，房市沒有永遠漲的道理，未來一年半房市必須休息消化餘屋，但房價沒有崩盤
危機，將以盤代跌或微跌結束第六循環。
https://money.udn.com/money/story/5621/7618776
那有什麼空頭？
你才空頭，你全家都空頭！