想請問版大們一些由親屬交易房屋給我的問題
條件1:親屬房屋已經持有接近40年(老公寓),已退休(無收入),和我合併申報所得稅
條件2:已和合作銀行聯絡好貸款事宜,銀行房地估價520萬,可貸款7成(364萬)
條件3:自身工作現金流,貸款每月還款金額沒問題
條件4:剩下3成的頭期款(156萬)直接用贈與方式抵銷
條件5:親人有至稅捐處調閱,未使用過土地增值稅自用住宅優惠稅率(10%),因此本次可
以使用
條件6:所有買賣要支出的稅都我出
問題1:
目前一年贈與現金額度為244萬,扣除頭期款贈與的156萬後,還有88萬可以使用
為了降低未來可能交易後的房地合一稅,想把88萬加上頭期款裡面
把一年244萬的額度用光,讓交易總價變成608萬(等於貸款364萬+贈與頭期款244萬)
因為此舉會把實價登錄價格拉高,看起來會跟土地有關的稅額(印花稅+登記費)不會增加
太多,但未知後續是否會衍伸其他問題?
例如國稅局扣一些我不知道的稅…等等?
問題2:
因為持有近40年, 依據國稅局的試算網站試算
房屋價值大概22萬,而土地公告現值155萬
依財產交易所得稅公式,房屋現值22萬乘以縣市評定現值比例大概30%,估計112年要申報
所得稅6萬(22*0.3=6)
而土地增值稅(自住10%)試算完約為11萬左右
因為土地增值稅只用公告價值計算,土地交易價格不影響繳稅金額
但房屋價格影響「112財產交易所得稅」申報
想在608萬交易契約總價中想直接列房屋現值22萬,土地價值586萬,
不知道此房屋和土地的價格差異是否會讓國稅局盯上?
問題3:
以上為提到的其他問題都可以討論
煩請解惑
謝謝大家