各位版上前輩好,爬了許多文,手上也正好有些閒錢,想入手一間收租房當投資,求各位
前輩建議。
[物件一]
台北市蛋黃區,6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構,屋齡約48年。權狀約30坪無
公設,地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房
間新裝潢約3年,目前滿租,每月收租合計約11.5萬,預計2700萬能入手。(這間不期待都
更,只看收租收益)
優點:
1. 每月收租收益高&投報酬率高。
2. 新裝潢,租金較高,租客水準較高,較無管理問題。
3. 離目前居住處很近。
缺點:
1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂,多產生一間套房,被舉報。目前狀態是:
”無訂拆日期+由區隊列管,依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
3. 建物部分坐落鄰地,未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”,無直通馬路,但目前通行路線已行之多年,
似乎土地權人也無法再收通行費,且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。
[物件二]
台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構,屋齡60.6年。權狀約26坪無公
設,地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊,但目前
也是滿租,每月收租合計約8萬,預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建,且目
前收租收益也還不錯)
優點:
1. 屋齡老,獨棟,且是加強磚造,老屋重建較可期待。
2. 土地持有為單一地號,無任何鄰地糾紛。
3. 整棟僅四個所有權人。
4. 離目前居住處很近。
缺點:
1. 房屋老舊,從樓梯就是破敗貌,加上套房裝潢也老舊,租金較低,租客水準較低,
怕有管理問題。
2. 怕等不到重建/都更。
目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低,但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
想請問各位版上前輩,對此二物件,有沒有什麼看法與建議可分享。
非常感謝您們的時間 (鞠躬)。