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工商時報 洪正吉 2023.07.26
房地合一稅的重購自用房地退稅優惠跟土增稅不同，除了要遷入戶籍，還必須有居住的事
實，國稅局在查核時，更會勾稽水、電的使用情形，一旦發現是空屋，就會剔除自用資格
，有民眾因此遭補稅60多萬元。
有位鄭姓男子，110年7月先在南部買入一間房地，之後又在同年的8月，再購入附近中西
區的另一處房地。111年2月時，鄭男把第一間房地賣掉，4月過完戶申報房地合一稅時，
列報所得額142萬餘元，按45％稅率，應納稅額為64萬餘元。
不過，鄭男在申報時，減除重購自用住宅（中西區房地）的扣抵稅額64萬餘元，最後申報
書上的繳稅額變成0元。結果國稅局查核時，以鄭男沒有居住的事實，認定鄭男不符合重
購自用住宅的退稅條件，要求鄭男應補稅64萬餘元。鄭男不服，申請復查及訴願都被駁回
，最後一狀告到行政法院。
鄭男主張，他所購入的兩處房地，都是自用房地。第一間房屋是預售時購入，屬小坪數公
寓房屋，111年1月搬入居住後，因小孩出生、配偶到月子中心受照顧，房屋使用頻率及時
間短，導致一開始用電度較低，但最後一期用電度數已達123度，顯見第一間房地出售前
，確實有自住的事實。
鄭男還強調，因為小孩出生的關係，擔心房屋空間小可能不敷使用，因此第一間房地賣掉
後，又搬到中西區的房屋居住。也因此，中西區房屋的3月份用電度數，也達340度，一樣
有自住的事實。
不過，相較鄭男以電費佐證有自住的事實，南區國稅局調出鄭男第一間房地的用水記錄發
現，鄭男持有期間的用水度數都在0度到6度之間，很難認定有實際居住使用的客觀情事，
因而認定第一間房地只是他單純購買後出售，非屬原已持有且供自住使用的房地，不符合
房地合一稅自用住宅的條件。
高雄高等行政法院最近審理後裁定，鄭男購入第一處房地後，雖然有將戶籍遷入，但入籍
後旋即就委託不動產公司銷售，持有期間的每期實際用水度數低，用電度數也只有最後一
期稍高，因此綜合考量水電使用情況，很難認為有人實際居住使用，與房地合一稅有關持
有且供自住使用的重購退稅條件不合，駁回鄭男請求。
心得：
110.7買，111.2賣，設籍半年，有電費紀錄，結果因為水費太低不給重購退稅，
高等行政法院還駁回上訴。
這樣看來重購退稅的居住事實認定，怎比房版大大們說的還要嚴格阿?
所以現在成屋不設籍個一年，完整電費水費，重購退稅都不會過?
一年內有換屋需求的換屋族真的會屎。