防爛尾樓祭新招 建商轟：預售制形同解體
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房市又爆爛尾樓事件，內政部擬限制建商的預售屋預收款項，近期將發函實施。對此建商
炮轟，一旦實施形同宣告預售屋走入歷史，甚至置中小建商於困境，連原本體質健康的公
司也會被搞到不健康，將重擊國內房市。
建商指出，目前履約保證共有五種方式，包括最常見的「不動產開發信託」與「價金信託
」，及較少見的「價金返還保證」、「同業連帶保證」、「公會辦理連帶保證協定」。其
中，最常見的是「不動產開發信託」與「價金信託」二種，是由建商和第三方金融或信託
機構簽訂信託契約，依工程進度請款，除了專款專用外，並不具有「完工保證」或「價金
返還保證」功能；至於對客戶最有利的是「價金返還保證」，建商在交屋前無法動用資金
，如未能完工價金會返還給客戶，但建商也最少採用這種方式。
中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，內政部擬限縮或禁止建商動用預售屋
預收款，指的是可動用專戶資金在興建工程款上的「不動產開發信託」，至於「價金信託
」本來就不能動用專戶資金。他指出，內政部如果把「不動產開發信託」這個門給關了，
如同斷建商另一條資金鏈，預計將產生三大衝擊效應。
于俊明分析，首先，若預售屋銷售後的預收款都不能動，形同預售制解體；第二，現在在
實務上，連建築融資依工程進度撥款都很困難，內政部若加碼限制預收款，將使得目前財
務尚稱健康的建商，反而因這紙命令而變得不健康；第三，預售款放信託專戶，若要完工
後才能動用，等於爽到信託公司，躺著就可以賺一筆信託專戶的信託費用，但無助於保障
消費者權益，甚至還讓內政部圖利信託公司，這是哪門子居住正義？
華固建設總經理洪嘉昇表示，內政部此次擬發函的新制，竟因少數小公司的小案子而因噎
廢食，無異藉機打壓建商生存空間，令人無言！如果連用來支付工程款的資金都要受限，
豈不是不鼓勵預售制度？但建商若採先建後售，又會面臨囤房稅2.0重稅，難道政府非要
把建商全部搞倒，才叫居住正義嗎？
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，內政部若確定實施，將重擊大中小建商，更導致建商
預售也不是、不預售更來不及銷售，面臨進退兩難的雙殺壓力。他建議，應該徹底檢討的
是預售屋五大保證制度。
何世昌表示，如果要改革預售屋履約保證制度，應該從法源修法，直接修改消保法與預售
屋買賣定型化契約範本，修訂五種預售屋履約保證，如此如何限縮動支預售屋專戶內的價
金都可以。
心得：
不給動預收款 怕建商撐不下去
給動預收款 又怕建商捲款潛逃
真是兩難