※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言：
: 心得：
: 老屋改造創造高收益現金流
: 不用拿出太多現金就可以擁有很多房產
: 300間套房一間成本30萬9000萬現金
: 一房一個月收租1.5萬的話 月收450萬
: 投報率60% 賺爛
: 各位房蟲覺得這樣的模式好嗎？
你算錯了。
常見的二房東主要有兩種模式：
1. 如文中提到的，找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租，再花錢隔套賺價差。
這種方式的成本主要有三點：
a. 每月月租金 (給原屋主的)
b. 裝修成本 (計算時每月攤提)
c. 空置成本 (保險起見多半一年都會抓空租1個月)
這種物件挑選文中提了，而租金的部分則是儘可能地跟原屋主議價，議越低，
他的回收週期越快。
此方式最常見的談法是 "我免費花錢幫你做房屋裝修"，租約到之後你可以拿到有裝修後
的房子，到時候你自己租同樣的租金也很賺！
這模式二房東通常都是跟原屋主簽 10 年合約，成本回收周期大約是 36 - 60期左右，
後續的才是真實他賺的。但他一開始回收的錢就能選擇繼續投入擴大規模！
舉例來說，一間整層住家市價租3萬，透過幫你裝潢房子談到租金 2 萬或更低，租約到
期後後面所有隔套的租金都是原屋主收，這對很多原有屋主沒心自己處理房產租屋的
很有吸引力。
上面的案例保守計算隔好月收租6萬，年收租(扣除1個月) 66萬，扣除24萬原始租金，
一年淨利42萬。實際裝修成本抓 150 萬上下，本案例回收期是 43 期左右。
即便一開始只有一間本的作法，要累積起來也不慢。
一年收回42萬，要搞第二間3年多，要搞第三間只要2年，要搞第四間只要一年，
搞到第五六七八九十間，都是越來越快。
以上都是如果這位二房東無其他自有資金來源慢慢累積的玩法。
實務上二房東的現金流來源還有另一種，一開始說的第二種二房東：
2. 代收代管，一般收 10% ~ 15%，裝潢費用和房子都是原屋主出，而他們協助屋主
裝修 + 後續出租，裝修上先賺一手(保守估裝潢賺30%)、代收代管每月抽租金10%~15%，
因此若額外有一間代收代管的物件開發到，裝潢賺40萬+，代收年賺6萬，
這情況下要搞第二間只要2年(效率整體快一倍)。
所以案體做大到 300 間並不會很久，持續做幾年內即可做到。
困難的點在於工班的培養以及開發並管理代收代管的案件，還有一個點就是如何讓原始房東
的屋況在 10 年後不要太好，避免他自己跑走便競爭對手。
有些原始屋主看你賺心裡會癢，想跟你毀約讓你去告的都有，遇到這種都是額外的成本。
至於房客的連選，基本已經透過租金做市場價差，相對比較容易吸引到好的租客，
同時選擇高度方便的區域又在雙北，基本也可以排除找不到人租的問題。
所以賺是很賺，但沒有你講的投報 60% 那麼誇張就是了。