※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: ※ 引述《cellnucleus (sisi)》之銘言：
: : 家族有留一棟屋齡50年的透天
: : 由舅舅繼承
: : 有請房仲估約2000萬
: : 但目前是表弟住在那
: : 因為舅舅跟表弟感情也不錯
: : 又因為家裡神明及老家不想賣給外人
: : 一方面表弟也想繼續住 繼續拜神明
: : 但舅舅也想要錢
: : 可是表弟月入約5萬元 養小孩養車
: : 幾乎月光 也沒存款 沒辦法買房
: : 銀行應該也不可能貸款給他
: : 就簽了兩張1000萬本票給舅舅
: : 要舅舅把名字過給他
: : 他再增貸出來先還他1000萬
: : 之後再還他1000萬
: : 他們找過代書問說這方法可行
: : 我是從長輩聽說來這消息
: : 想問說這方法有什麼問題嗎？？
: 房仲估2000萬不一定銀行估的到
: 假設以銀行估的到為前提
: 2000 萬的房子,財力不足的情況下
: 貸五成 1000 萬應該還是有銀行
: 願意承做,只是理由要編好就是了
: 簽本票2000萬->過戶->增貸1000萬
: 這個流程理論上是行的通
這肯定行不通
: 但很重要的一點就是後續要再把
: 剩下1000萬本票換成二順位抵押
買賣的重點就是要拿到錢
拿不到錢就都是廢話
有風險拿不到錢的狀況之下理論上都不應該考慮
一千萬本票換成第二順位抵押沒屁用
重點是拿不到錢啊
表弟剩下一千萬拿不出來時怎麼處理?
拿著第二順位抵押權看天嗎?
還是不顧親戚情緒勒索聲請強執拍賣
那也得先還完執行費和第一順位抵押才有的分
拍賣拍到那麼高?以表弟的收入後面這一千萬肯定就是變空氣機會大
: 但,這樣就是飲鴆止渴
: 把問題往後延而已
: 因為明顯表弟就是現金流有問題
: 講白點就是付不出錢
沒那本事買就就不該賣他不該過戶了
這是最重要的前提
: 只是屆時處理方式就是從拖屎練
: 驅趕後輩的家庭倫理大戲
: 變成直接把房子送法拍的法律劇
: 如果是我我會同意
同意?
兩千萬的房子只拿到前面一千萬(順利的話)
然後拿到一千萬第二順位抵押權
然後大家再撕破臉申請強制執行
等分完執行費和第一順位的一千萬銀行抵押權後還剩多少?
有三百萬嗎?
: 因為變成法拍屋比要賣房趕不走
: 一堆人在那邊親情綁架
: 要好處理的多
你第二順位抵押權要送執行法拍前
一樣會上演親情倫理大綁架
要法拍得有人有執行名義去申請
不是舅舅送難不成會自動送?條件成就自動執行?人類社會科技沒這麼先進啦
好吧
債權可以賣給錢莊或第三人
可這樣有意義嗎?舅舅後面一千萬一樣拿不到
: : 這樣以後父母怕兒女不孝
: : 不就可以把名字過戶給兒女
: : 叫兒女簽本票給他
: : 然後再貸出一筆養老金
: : 房歸兒女 給我養老金就好了
: 不過如果表弟臨時變卦
: 拒絕把第二張本票換成二順位抵押
: 就要立刻去申請裁定本票強制執行
: 這又牽涉到你們借據合約的寫法
其實應該是跟這個沒啥關係......
: 會變得非常麻煩
你是不是對抵押權(尤其是次順位抵押)有啥誤解?
以為抵押權是會自動執行的東西........
抵押權的特性只是標的物變價的優先受償性
不然以取得執行名義聲請強制執行來說
本票裁定還比較快
其實
抵押權第二順位之後在我眼中都垃圾
當然啦
做假抵押檔強執拍賣是很好用啦
很多人用這招閃強執拍賣(不過這是犯罪的好孩子不要學)
我的建議就是
雙方談好買賣價格
先問銀行可以貸多少
剩下的就是頭期款請表弟想辦法自己去弄錢
錢到位貸款下來過戶
就是遵循一般不動產買賣流程找個代書辦就好
省的後續一堆糾紛
至於其他的就通通不考慮
因為月入五萬後續不可能支付的出兩千萬價金的房子
沒一次性解決後面就是百分之百倫理情勒大劇上演