數學觀念良好的英才
2012 2000萬房貸款1600
20年房貸 頭期400 利率算固定2%
現在3200
算到2022年
10年房貸本利和
809.4萬
總支出1209.4萬
還有房貸扣除額30萬 基本上全部用掉
租金略高於利息 2.5%
所以利息+持有稅 租金+扣除額
只需要算本金
本金400+800=1200萬
均化投入成本 400+800/2*10萬
=400+400=800
價差1200萬為獲利
估計算800變成2000萬
2000/800=2.5倍
年化投報約9.6%
大概是這樣
然後投入股票
加權指數投保12.4%
我是完全不想點進去看
應該是含股息
算法一樣
（年化投入資金）
400*3.2185*2-
年化租金
（2000+3200）/2*2.5%*10年
2574-650=1924
（有少算租金減少的機會成本）
再來必備條件10年不搬家
2000 VS 1924
右邊還有搬家的不確定成本還有股息稅金
基本上
平常投報沒贏過大盤的就是買房就對了
租屋存股仔要贏買房
就是只能租廉價房
然後越破越好
最好是房東什麼都不修那種
但是住十年身體爛光光也剛好而已
※ 引述《imwich (尾鰭是我)》之銘言：
: 因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
: 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
: 或者說跟我看到的有所牴觸
: 如影片開頭，以下「」引用影片原文
: 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
: 到了2022年...會變到3200萬，
: 這個報酬率看起來不錯是吧?
: 但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
: ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅
: 「相比之下同期間
: 台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
: 所以在台灣投資房地產的報酬，
: 其實沒有想像的這麼好。」
: 因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
: 投資房地產沒有這麼好
: 但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
: 等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
: 但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
: 當然除非你融資 但這樣很怪。
: 以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
: 而忽略了你花600拿到2000
: 就來講報酬沒這麼好呢?
: 再來是以投資為前提
: 都先不管版上常提的轉貸增貸操作
: 幹嘛買兩千萬的房
: 還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)
: 再來是整個影片的重點比較片段
: 他說他大放水，假設
: 每月66,667元房租買股
: VS
: 買2000萬的房子
: 跑他的回測誰更加有利?
: 根據結果 淨資產累積
: 你將在第26年贏過買房的人
: 期初600萬+每年投入
: 30年後資產破六千萬
: 40年後資產破億
: 這段應該是表示紀律很重要
: 每月租六萬六以內 持續30年
: 不知道有多少人能做到就是了..
: 最後整理兩個
: 影片中說的兩點跟房版不一樣的論點
: 1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
: 不切實際飆漲的人非常低能
: 2.買房年化報酬算出來可以快到20%
: 是哪個天才想出來的