如題，你會怎麼選呢？
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近期家中老透天房客剛退租
經房客反應老房子問題後
正打算想要花一筆錢來稍微整修一下
房子本身已40幾年，如果要整棟翻新勢必要花約200萬以上（建坪約40坪左右，土地約20
坪，無貸款，參考實登預估價值約1300），鄰近瑞隆商圈，附近機能老實說很不錯，靠近
籬仔內站，鬧中取靜。
因為租金行情不高（還是我誤會了？），整棟店住出租預期在2萬上下（之前只租16k），
所以不打算花太多錢裝修，預計最多50萬，如果順利出租那大概2年可以回收。
再來就是，從投報率來看，如果把這間透天換成美術館、巨蛋商圈一帶含裝潢小兩房感覺
會划算很多（約25-28坪x2間，租金行情預估15k-20k左右），後續增貸時更能cover掉本
息
糾結點：老透天土地持分真的高（20坪），還是有點捨不得，但理性上又覺得這個租金收
入實在偏少，管理上又麻煩。

時間再拉長遠一點看這透天一定贏

長期,透天沒有贏.一直都是半斤八兩.沒整併機會的土地沒啥鳥用.上面那個賣不出去的凶宅就是範例.透天投資通常是,屋況濫用低價買入,一開始就賺這一筆.之後大家漲幅半斤八兩,你有維護費她有管理費...XD不過出租來看,透天通常投報率都比較低.

透天整棟租一個的投報率太低

南部買鳥籠會被笑嗎因為南部停車問題不大

透天的投資報酬率真的比較低～～除非是很精華的店面

續抱透天較妥當

停車問題不大 真的是美麗的誤會XD

市區的透天是稀有財，建商已經蓋很少了懂得就懂，爽度很高

停車問題不啊 相信台北怎麼比你鄉下路邊隨便停 或是停車位超級好租相較台北

那附近有一區是幾乎沒啥車位可找...通常要停很遠...附件公有停車場幾乎都停滿

投資就小2房，住爽沒交通問題就透天吧，我的話會選擇透天。

還在鄉下？你停看看啊 整天嘴

20p感覺也沒很好 公設車庫佔去1F剩下沒多少空間透天94要雙車孝親房 土地最少要30p比較好

美術館呀。偏鄉透天能幹嘛

店面投報率更低,越精華的越低..XD

這間可以當店面嗎？

瑞隆也沒有租不出去的房子,只有租不出去的租金.你翻好後,打開591,同樣等級人家租多少你就租多少.就這麼無腦.

591常常是沒人要的r 人家租的出去只要貼1張紙

一張紙租出去??那要嘛就是租太便宜,要嘛就是假的..XD這年代小蜜蜂要貼哪邊?貼門口可以租掉?...除非人家租6000他租3500...XD591租件哪來的不要的東西,租件流通性那麼大.租件都嘛上上下下,特別高的會租不掉.但是你總不會只盯著特別高的做參考吧.6000 6000 6500 5500 7000 8500...如果是這樣.你8500租不掉正常.但你參考這個價格,大概也是開個6500先掛兩個星期.看狀況要不要降到6000,但應該不會考慮5500.除非租超過三個月人家租多少,你就租多少,就這麼無腦.

有時候人家不喜歡外地人 在地人身分比較好查比較安心

3天內租掉代表你租得太便宜.人家租6000,你大概租到4500~5000,所以三天租掉.要回家寫檢討報告.1~3星期是合理時間.超過三個月就是你太貴.另外土地30一樣沒價值...顆顆.

大地坪比較好規劃 透天不要叫老人爬樓梯 客廳大有面子

大概是只想到危老重建.阿你自己重建,營造成本那麼高.你要嘛蓋得很陽春,要嘛蓋跟建商一樣還要花多很多錢.何苦勒...土地要被整併來蓋大樓才有價值.當然如果你可以收到地價很便宜的透天.例如收三棟每棟地坪15坪,一棟買600萬.這樣換算土地才一坪40萬.而旁邊土地整塊行情在100萬.然後因為不能整併,你就自己把三棟拆掉蓋兩棟大面寬別墅.一棟土地22.5坪土地成本900萬左右.營造成本現在你給牠抓1000好了.之後賣個2600~3000.這是一種生意...迷你型建商和建築師很多都在幹這個.只是很難收到連棟的透天.而老透天一般面寬都很小,甚麼三米半四米.那種你重蓋後價格也拉不了多高.所以就算地坪30,你面寬四米,長條型.你也很難賣到甚麼兩千萬.不過你面寬那麼低,建築也很難設計,大概就陽春蓋一概.營造成本以前四百多,現在大概五百多.

偏鄉地越大越好 在美國住平房地坪很大 還有私人泳池

蓋起來跟原本的結構都一樣...顆顆..就外表皮不一樣這樣.但是以投資來講,效應不好..又很難賣.現在新透天別墅,面寬五米半到六米是基本了.不然新的四米面寬透天,人家要嘛轉頭買大樓.要嘛直接買投資客翻新的就好.所以土地會很尷尬又雞肋.市區你也看到很多透天拆掉變空地掛在那邊的.都是拆掉後才發現,幹,賣賣不掉或是價格超爛.蓋起來賣,價格也超爛.阿靠邀,房子拆掉了怎麼辦?沒怎麼辦阿,就套在那邊阿...哈哈哈.沒事拆甚麼房子...房子再爛,沒事也不要拆掉.有店面效應的還可以搭個鐵皮來做店面出租.巷道透天被拆掉,那個整個冏到炸掉.而且現在必然吃市府的罰單...XD還要幫兩側鄰居側牆做防水,以及拆掉時造成的鄰損賠償.

有些房仲在賣老透天的時候會說 用地價乘上地坪

我有看到新透天面寬很窄 還在蛋殼

那是白癡仲介...不要理他.不然你叫他過來我丟個老透天給他買.

因為他們拿的地價 是這附近整片可蓋大樓的地價

我感覺每次遇到海砂屋，房仲都喜歡用地價在那邊算

目標就是典型,三間拆掉蓋兩間來賣.之前想要賣3xxx,現在胃口應該不會那麼小.

說這間房子合理價格多少

仲介有的是故意講謊話,有的是真的不懂.他們只把房子賣掉和買入.老透天的交易量其實也沒很大..所以不懂得人很多很正常.這東西你要自己買賣過幾次,並且看到各種故事.打掉重蓋,或是三間拆掉蓋兩棟賣.然後看完交易價格和各種成本.才會清楚.不動產難的是經驗...那不是數據看一看就可以知道的狀況.看數據會掉入各種陷阱裡面被套.

海砂屋就買地送屋(垃圾) 跟他算地價跟拆清費r

海砂屋通常是整排的,那個等都更.便宜可以買來養.但是要精算都更的可能時間和都更的淺在利潤.之後再判斷要多少錢去買.

這樣說起來，若是面寬小不能整併老透天，租也不是，賣也難賣，那怎麼辦 好尷尬

不拆還要做保護 不然哪個路人闖進去出事又要賠錢

又不能拆 那…只能拉皮賣一賣了？

4米面寬的老透天很多~ 整理一下還是滿好住的阿

面寬小路又小的透天,改套房或是分層出租嚕.不會被鄰居或管委會靠杯.愛怎樣改就怎樣改.另外通常拿來掛公司營登,當倉庫都很好用.它有它存在的價值.賣的話,目前還是有一大票人得了不買透天就會死得病的患者.所以透天翻新轉手賣並不怕沒買家.你只怕跳價太大,他貸款成數被銀行估太低,他買不動的問題.所以銷售時間會比公寓和大樓久不少,很大機會都是超過一年.讓銀行鑑價不用考慮你的買價.這樣講好了,老透天你買起來都是比"她土地價值"還要便宜很多.所以代表,他的缺點已經反映在價格上面.

這個應該不到4米 還不便宜 https://reurl.cc/8qp0YM

這個價格可已成交,代表這個狀態他價錢反映價值.但如果你把它拆了,就是改變它的型態.你會把它既有的"可使用空間"價值給破壞掉.那就進一步壓縮它的價值...自然他就更掉價.

阿 不管改套或者翻新，透天好像難免要先準備一大筆來投資啊。

and...四米面寬的簡單判斷法是.停一台典型大小的轎車進去,側邊很難再停一台機車.四米半就是可以停一台轎車又停一台機車.五米大概就停一台轎車又停兩台機車.以上人都還是可以走過去.你四米也可以應停機車,但是車門會打不開..XD人要扭曲鑽過去.六米面寬主要是可以停雙車.其實五米半也可以免強停雙車,只是要技術+會比較不爽.多那半米,奇模子會差很多很多.so..3棟4米打掉蓋兩棟6米....就是這樣.而那個價位的買家,基本都是雙車.

本版一定是新房

現在哪邊有4米寬新透天，想看一下

市區要這麼寬很難吧 停一台就滿了

投資角度？當然留透天...

精華地段的小巷透天不錯啊可以隔間 又能賭建商收購

精華地段小巷除了台北其他被套比較快

不會啦 有些真的夠便宜 租金投報率5-6趴

不能停車上班族不愛 離學校遠學生不愛 便宜也是很難租

瑞隆路那邊透天很多路小到汽車開不進去..1F不能當車庫

4米寬透天…..

路小到開不過去基本上就五米以下.五米巷側邊不停機車可以開車過.側邊停機車就過不去.四米就不用想過了.門口路不同大小,房價也差很多.不過通常四米以內的都是包租公買去改套房用432甚至1米路...XD你雙線道基本上應該是12米以上.12米的話,改套房出租投報率也會被壓低.翻一翻賣掉可能會更開心.你翻一翻賣掉,然後再去六米路應該可以買1.5間以上.甚至可能可以達到1.8間.這樣在湊一點弄兩棟來改套房.擬出租投報率幾乎倍增.10~12米路透天,可店面可住家.如果是20米路,當住家比較浪費,通常是有錢人才這樣幹.喔我是說,這幾年買20米路的透店來當住家.而不是那些既有屋主持有3x~5x年的\.20米路買來當住家就有一定的面子效應...XD但實際上,住10~12米路跟住20米路,居住品質沒有差.馬路多寬一倍的價值,幾乎都發酵在"面子"上面!!6米路則是開車過去要注意不要卡到停在路邊的車.或是會車要喬一下體位.進車庫也要抓精準的角度.外加窗戶打開對面靠很近.所以住宅心情會大幅受影響.另外12米路如果土地是商四以上,又在市中心.就有一定的機率未來被土地整併.當然五甲瑞隆的機率要比市區低很多.然後12米路又比20米以上的低很多.很多是指....很多!!!!!!!!!!但無論有多少,總是這個夢是可以做的..XD

路大條建商比較想收 比較有機會當釘子戶

收透天要花很多很多時間,所以通常是房價高到一個數字.建商才會動手.收購價平均起來要比買整塊地便宜大概七成.不過路邊和後面兩棟的收購價不一樣.例如20米路邊透店她商四收100w/p,後面可能收50w/p平均下來75w/p 而商四地可能110萬一坪.當然12米路收購價就會更低.主要是12米路推案效應不如20米路,因此就從土地打折來回補.但是基本上12米路推大樓案是還賣的動的.因此12米路商四以上,通常就有夢可以做.有夢可以做,夢不一定要實現.例如這邊有10條路,只要其中一條的某一小區塊的透天被整併.整併的可能也才10~14棟透天一點點.但會帶動整個區塊只要可以作夢的透天.房價都往前衝一波...XD然後可以拋看看有沒有人要接手作夢...XD當然對建商來講,收多少錢是注定的,因此他不會收漲過多的但是在炒做的時候,有時候就是會盲目和吸引白癡.你運氣好拋得掉,那就可以多賺不少.

我家也有巷子內第一間透天, 目前雅房出租, 投報不好.真的是雞肋產品...不過是父親早期買入要當補習班的狹長型, 後來補些家具變成7間雅房租人. 福東國小附近

樓上握手，謝就留著自住吧

其實有在考慮要是隔壁有要賣, 就買下. 然後打掉重蓋重蓋成一層一戶的, 一層一層租人.

那要隔壁有賣啊 我們家也是一間雞肋……卡隔壁卡了幾十年了 沒要賣

你就可以理解,建商收透天多麻煩了..XD住三要被整併機率太低了可以忽略.正瑞隆路就可以營業的店面自然不一樣.

我家附近建商都只收空地Q.Q

那林森路呢

秒賣拿去買ETF 5%？只付頭期2%買美術館不好嗎？秒增貸 不是全都要？

現在美術館還有600萬兩房的話我加50萬收，7字頭都絕跡了