一、動機:
最近辦了兩筆房貸,跟銀行行員聊天之後,一些心得紀錄。還請不吝指正,多多交流。
二、內文
單元一:我到底能貸多少錢?
這牽涉到幾個概念,
1.銀行能接受的收支比是50%,最高上限70%。
2.每100萬的月還金額:20年大約是5000,30年大約是3600。
保守的銀行通常會用20年算,因為不是每個人都能貸到30年。
所以算法就是:
(平均月收入x70%)/0.5x100=可貸金額(萬)
例如:
我年薪120(或月薪10萬)
可可用於貸款的金額上限就是70000
可貸金額就是70000/5000x1000000=14000000
大概可以買1700萬的房(貸八成)。
單元二:如何評估收租物件的投報優劣?
這是我比較常思考的也拿出來跟大家討論。
先設定幾個前提:
1.銀行全額認列租金收入。
2.使用20年貸款貸8成。
3.每一百萬月還5000。
4.自償:租金大於等於本利和。
5.收支比選擇上限70% 。
配合單元一,得出算式如下:
if 貸款本利和=租金(單位:萬)
then (物件價格/100)x0.5=月租x收支比
ex:
物件價格200萬
200/100*0.5=租金*0.7
租金=1/0.7=1.42(萬)
結論:
(1)租金要能自償貸款(現金流角度),200萬要收租1萬。
(2)租金要能一直平衡收支比(銀行角度:多房),
200萬要收租1.4萬。
舉例:
假設收租12萬我揹三房2400萬房貸,這樣表現如何呢?
1.從現金流自償角度:
以八成論,等同我買了總值3000萬的物件,理應要收15萬,在及格邊緣。要自己貼錢繳貸
款,還不到財富自由。
2.從銀行負債收支比角度,
貸2400萬要收入約17.1萬,也不能過關。
所以必須再提供工作收入5萬,
或者是另一間房子有收租但是無貸款,降低負債比。
以上,寫完了,歡迎討論。