請教各位大神，假設再目前喊空的時候進場，
假如買了總價740萬的2房來租人，頭期付了148萬加上簡單家具電32萬共投入180萬成本，
然後每個月收租金2萬含管，假如未來平均房貸利率漲到3%來算，每個月要還本息約2萬5
，所以自己要每年要再貼6萬算進成本，6年後假如房價一直沒漲一樣賣掉740萬，6年來我
投入的成本180萬+6萬*6年=216萬，此時房貸本金房客幫忙繳了80萬（算我的獲利），80
萬/6年=13.3萬
總結：216萬投入6年房市，6年後實拿80萬，每年投報率穩定約6%，請問我這不求上漲只
求不跌的計算哪裡有漏洞嗎？

你還要算一下房仲成本 不過大致上沒問題

我是懶得看你怎麼算 但我是這樣操作的交易成本我會放更久去攤提

我也是以不漲不跌的情況下去估算這個物件能不能出手

我大致幫你按一下 空窗期就設每年一個月 稅金每年各5000

家電成本我幫你算進總價772萬, 六年後賣740萬

其實收租件可以做到不止6% 空租可以更短

蠻不錯的 這個在哪

管理費扣扣 總投報差不多3% 沒到不錯吧 至少我完全不會考慮你看我連去年都買到571 租人不含管16500 還免整理可以直接入住

看他裝潢費用這是新房吧 用新房來看我覺得還ok中古屋有冷氣窗簾了 要花的錢應該不到10萬

樓上上s26大找到這個投報厲害

家電家具花超過30萬也太佛吧

對我的家具家電不含冷氣不會估那麼高那間還因為現在房價漲 我手上還有幾間總投報就超過4%的

被你發現永動機了

那還是因為我做大樓獨套 根本不太用管理的我現在最嘔的就是 去年12月有一間我估房租在16000-16500 的 算上社區最高單也只要530 但接近鵝子預產期沒碰

生小孩更要買阿!小孩常常都帶財

然後咻一下 物件沒了

還好啦 屁眼還在一切OK

你都沒考慮過租不出去的金流問題耶

乾 有時候都被搞到精神耗弱了做租屋件哪需要考慮租不出去的問題啊

location location location 大概就這樣 再爛都有人租

家電32有含裝潢嗎？新屋嗎？新屋32還可，中古太高

理想總是美好的，你懂挑房子嗎?你確定你的房子租的出去

打開591隨便一區都有幾百間在出租，你的利多在哪?你懂挑房客嗎?過年前出現好幾篇怎麼趕房客的文章

我是覺得板上做增值件的比較多 也不太瞭解租屋件 也看不上租屋件的利潤就是了

你會基本的修繕嗎?東西壞了你有本事修嗎?

111哥不要在抬槓了啦 北高兩地讓你選 看你要挑戰西卡的拆門還是我的鎖磁扣關水閘

靠北 東西壞了不能叫水電師傅修喔 我就算自己會修我每個月還是有把一部分的租金規劃拿來修繕用

不是每個人都像S一樣可以吃飽撐著在家當全職爸爸當然可以叫人來修阿，那叫"錢"

你真的不是沒當過房東就是不會當房東 不然就是增值件重劃區搞不懂市區租屋件的狀況

當房東也是要作口碑啦

可是說實在也沒那麼多好修的

S常在喊的增值件，你懂得買嗎?

怎麼在板上變成勞心勞力又沒人想要

我之前半夜懶得出來 也叫過水電幫我去換燈泡..

老屁股的包租公包租婆那是閒錢買來的房，你想跟人拚

而且真的沒那麼多東西好修 去年一整年我就只修了一個水龍頭 花了五分鐘 快接頭有墊圈 還不用貼布西路纏來纏去

但說實在 這種情況很少

差不多 我記得換燈泡也是這個錢

實際上 公寓出租套房 到最後管理麻煩拿出來賣肯定一堆吧不然為什麼房仲網一堆在賣?

紅明顯 房市吸血鬼仲介吃掉你一半獲利 而且還不用負擔風險

何況現在社宅的福利好 材料費 工錢 在給5%開發票 政府

什麼都不會就傻傻的進場，最後一隻老鼠歡迎您

房市好 你說高價轉手 還能賺 問題是 也要撐到 等到

我是覺得佛心 因為你叫我跑一趟500出工 我會掛你電話哈哈哈

說實在 我常常在想高價轉手 但一直都沒做

去年轉移量不知道出來沒 之前一年轉移20-30萬 市面上有一堆有什麼意外 何況還有釣魚跟詐騙還有重複的

我住月中沒什麼開信箱 前天一次拿了七封房仲的開發信

當專業房東 真的沒哪麼簡單啊~~

真的不難啊

你只要做好一件事 挑房客 其他都很簡單到底難在哪 你說我們勉強算年輕人還知道上網查資訊 那些老人家當包租公婆也沒那麼多毛病惡房東惡房客真的相對少數啦 不要以為上網抱怨就是很多不然你看租賃糾紛社團不就崩潰那跟過得爽的不會上婚姻版抱怨一樣我也很想問 去年整年就一次維修 一年很少超過五次維修最麻煩的就是我每年會重簽 至多這樣而已 便利商店買租約然後寄放警衛 房客簽好再去拿 平常都房租已匯 難在哪啦不要看些沒經驗的人亂估價格 什麼花上百萬裝潢給房客住 退租花十幾萬整理 誰這麼佛通知我

我去年買北市捷運附近710 滿好租的 18000

你算錯了 房價只漲不跌 翻倍再翻倍，房屋價格跟租金都能上漲好幾倍，這樣投報率就不是年化6趴了

交易成本買1%賣4%，先被吃掉房價的5%..還不含房屋地價和所得稅......聽起來有點普

房價漲跌不計 租金還真的沒看跌過 租金真的很穩 一旦發生租金暴跌必然是有更多大事件的發生 屆時該擔心的是別的事情

單利6% 指數是複利6%而且房子長期還是得面臨折舊問題道瓊127年指數噴了890倍，平均年複利6%

s的套房在新莊 ？ 你那坪數是室內實坪？ 12坪套房？這個算一房一廳一衛+小流理台 了吧不算套房 套房不都是4 5坪

權狀12坪小到靠北 我介紹都說很小 沒公設 先講缺點不過室內也是不止4.5坪啦你如果只有4.5坪多半是改套 改套投報不止這樣啦 但相對管理上會麻煩點倒是真的

你是什麼格局？ 有一房一廳嗎 有流理台嗎

哪有那麼多東西要修啦，我還裸租讓房客自己裝潢，自己負責，房子到期回復原狀就好

所以在收租上還可以細分 店面 商用 一般住宅 一般住宅還可以分 透天 公寓 社區大樓 然後有沒有整層出租還是分層 都是不同的收租件 獲利跟需要投入的部分也不相同

租屋股神來了

我的七間都能開伙 自然有流理臺

我覺得對散戶包租公 來說 最主要是找人 跟管理很麻煩

我朋友在台北市 老公寓 隔成好幾個套房 最後也賣掉不玩了畢竟大部分人還自有正職工作

你都是電梯大樓社區？

鵝子吃飯時間快到了 我先去準備嗯 我不碰公寓的

比起無腦指數，買房租人太多麻煩點房子舊掉管路要重拉，還有可能漏水問題要解決如果遇到雷租客，房租收不到最算了可能還趕不走光房子超過一定數目就不能貸兩成成本就會被套墊高你這算法只能小資小確信算法資本太大最終還是只能放指數

同社區當包租公婆的未必像我有裝修背景 但也都清清鬆鬆

老公寓 不要去隔 正常租給簽長約 穩穩賺就好 報酬不高

那個我身上八筆貸款 7成5 兩個掛1六個掛4

有些人就是台北市老公寓不想賣 擺著等都更去外面買新的

目前大部分的問題都有辦法解決 會說有問題的 至少目前看到的都是沒經驗或不懂

靠背frank111超怕有新人加入包租公笑死耶，恐嚇技能連出加大招叫：最後一隻老鼠就是要加入包租行列才知道到底好不好做啊沒嚐過甜頭都聽人家在講，哪知道賺頭和挑戰在哪

站在房東立場 我當然希望一輩子租房讓我賺錢 但說真的船大不佔海 就算有人願意加入包租公婆行列 我覺得也沒啥好隱瞞的 搜尋我舊文 我應該從挑房借貸買房管理都有寫過

新竹園區套房 成本380 收1.5/月路過

但請不要買增值件然後問我為啥沒跟租屋件一樣狀況…

收租好啊，從早睡到晚半夜追劇也不怕失業股票跌到爛掉也不干包租公的事...！！

版上專業包租公 會刻意避開有大量社會住宅的地方嗎還是一切看收購物價價位~~例如桃園 林口 ~

我會避開耶，因為社宅旁房價感覺漲不易...我其實喜歡增值潛力，出租只是順便

我覺得扣掉交易成本幾乎沒賺錢耶，有回文寫計算方式，如果有誤還望版友指正

無腦要人進場，那叫害風險算一下就知道了，先算收入，月收兩萬，一年24萬，六年144萬，好多好棒棒

就是這樣ㄙㄨㄢㄚㄉ但總價3%報酬率 台北好找嗎

再算支出，750萬的房，貸600萬，成本150萬，只還息不還本最大利益，3%利率，年息18萬。六年108萬一買一賣仲介費全餐6%，45萬家具家電算耗材20萬，。成本150萬放銀行定存1%，年收1.5萬，六年少收9萬。房屋稅地價稅保險算一萬，六年6萬總支出188萬，有賺嗎？還沒算我剛剛說的房東討厭的事，租不掉，碰到奧房客，維修東西

如果房東租屋沒賺，台灣就沒有房價高問題了。投資房產的人=讓自己資產倒退政府根本不用打房。如果現實世界沒發生這種事情很明顯就是你算錯

原來房東那麼難賺阿？ 那魯空靠北啥？人家佛心買房來租給你們 又那麼難賺所以房價漲不關房東的事嘛 這麼難賺 房價漲不是更難賺

真的 你各位一輩子租房 記得要感謝房東租房給你各位好不好房產難賺 包租公好慘 行不要算我舊文也算過… 反正每次認真新警察也是一下就跑了真要說就像我一開始推文說的 這個投報我覺得以出租件來說不行 但是像s大說的考慮是新房那也會有一些其他期待 再來就是租屋件我是會建議放十年以上

哈哈對樓上 包租公超難賺的 千萬不要來賺啊唉啊啊真的笑死了 excel理財法真的好棒棒 把自己都算窮了

所得稅？

以後記得給房東感謝狀啊啊啊

以我自身來說 幾乎一年一間到現在八間 真的很難搞我早就跑了

s26大 胡說 包租公註定勞苦一輩子又賺不了錢

像sway 張金鶚看空叫你各位不要買 結果後者一度買到四間 這種IB大說的口唸經手摸奶行為 我是做不到我不止一個房客問過我買房好嗎 我都跟他說買房好 甚至當過房客軍師 最後買了A7跟江翠北唯獨一個在做理專的房客問我 我跟他說你投資的獲利超過買房就投資

因為租房通常是 頭期款都沒有的人 或是短暫需求的啊

政府抽2成

奇怪，怎麼會有人利息算3%然後仲介要算到6%又不算房屋通膨率，這樣買就先虧6%這麼怕別人變包租公喔上面那個frank槓精真的好厲害喔，什麼投資都算得這麼準，好棒棒

真的很矛盾 我看一些人整天在狗幹房東 怎麼現在又房東超難超辛苦

以上各位高手的鑒言我都吸收了，此件算增值件（開案約17/坪）我只是再想等今年交屋我要賣掉賺價差（當初買25/坪，目前附近實登30/坪），還是要先出租等後續附近商業重劃區規劃完再觀望，只是賣掉賺完價差手上資金又不曉得如何找到更穩定的投資標的

s26已經講出發財金言了 每句每天唸三遍...不用一直想

增值件我以前也有做 出租高過利息我覺得就行了賺價差的物件很難有正金流 他比較像撲滿 存好一次殺懶惰點真的考慮收租件 金流為正 就放在那 長期持有 哪天想換目標了在賣掉

請問s26大所謂的正金流是怎麼看的呢？原諒房市小魯我沒見解

我請教s大...一棟地坪20坪左右透天4樓可以改幾套呢

天啊我的狀況跟你真像

如果是問我 我不知道耶 我不碰改套的這部分 有專門在做改套的工班會出圖給你 讓你選怎麼改怎麼隔

改套賺得多，麻煩多也正常，哪來白吃的午餐。

前面漏看 抱歉 正金流就是房租大於資金成本（借錢的費用）+持有成本（稅金 保險 修繕 空租）就是物件達到自償 你完全不用在投錢進去好處是像我從去年五月開始停工做全職爸爸到現在 我不需要貼錢去養那些房子前面打太快 房租大於貸款的本利和加持有成本才對增值件難自償 但不代表虧錢 因為本利和裡面本金是可以透過轉增貸或買賣拿回 但是你會需要貼錢去繳貸款有時候會在租金投報上產生分歧就是因為做增值的未必理解作出租的但一個物件不是那麼的極端 但會有偏重的屬性 就像我前面說的 出租件3% 我連出門去看都不會 直接ben掉 但考慮到新房 我是可以接受降低一點的 就像我分享去年買一個3.5%的 他屋齡才四年 又免整理 所以價格上我可以接受出租件我一般不會只放六年 也不會花到30幾萬去整理 不過增值件不同 他是可以多投入一些成本整理進而加分到買賣上來回收 你抓六年大概就是免稅額400萬吧所以如果你的敘述是增值件 一切就合理多了 如果是出租件 真的不行

3%利率是他對未來的預期，我現在還息不還本的利率是2.5%他也認為現在可能是高點，所以開頭的期望是房價不漲不跌就是通膨吃掉折舊，房價才不變，很難懂嗎?一買一賣仲介費全餐就是6%，才七百萬的房子要仲介讓利?要投資一個項目當然要把可預期的風險都算出來支出和收入算起來就是這麼多，加減一下就知道有沒有賺了有本事的的人可以把支出降低，但要有本事阿正牌包租公包租婆的房子可是沒有貸款，房租穩穩的進口袋賺那精美的"3%"租屋投報率。若要算上貸款2.XX%3%-2.XX%，賺那0.X%的獲利，你高興就好

沒房仔真的很會替房東擔心耶笑死葡萄真的酸

我還是一句話啦 frank 如果不會當房東我可以跟你分享經驗 上次租霸文已經看你再槓了 人生什麼東西都怕東怕西不如回家喝奶你連算都不會算 真的口憐 你應該不是不會當房東 而是沒當過房東或者數學體育老師教的就算拿3%來算 你也是全款才3% 自然不用扣利率你一旦有貸款 3%槓桿後絕對不止3% 你要也是那槓桿後的利率去減怎麼會貸款 但又用總投報去扣 這就像都現金買房好 還他媽的扣利息 你是故意還是真的不懂反正網路平台大家都有言論自由啦 真的要去信的也是個人選擇 我只有自己做過的才會很篤定的推薦別人 因為如果只是聽來的 有可能會忽略沒操作過的細節何況大家一開始說的這租屋件有一些不好的地方 結果原來是增值件真的不想講你這個人了

笑死人，真的拆過門趕走租霸再來說嘴吧自己都沒做過的事，鼓吹別人去做，死的是別人當然無所謂被告不會怎麼樣?你可以閒閒去跑法院，一般家世清白受薪階級的誰要去跑法院阿房東獲利天花板就是3%，銀行利率2%多3-2. %，賺那0.幾%的錢說好棒棒，開槓桿?只拿三成出來最多也不過是3.3%的獲利，還沒算其他成本咧，算進來扣一扣，還不如存銀行賺定存省麻煩咧那買房賺什麼?賺漲價阿，不然咧，還專業房東咧

笑死，你這種槓精真的是只挑自己的假設條件