這是玩到中期的煩惱.
你手上的房子不夠多.
然後槓桿還是可以開很大.
所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面.
這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱.
以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍.
(這邊是指有概念的狀況...
有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD)
這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大"
當你總資產滾破4000,你就會開始有手段.
手段就是.
你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低.
你一般是中期和短期.
而4000資產,你手上會有五間房子以上.
那你這些房子在買賣換物件之間.
就會產出一些餘額.
例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400.
然後去買兩間6xx的中古屋.
這樣你可能就會有個50萬的餘額.
這50萬就開始是你的"正產出"現金.
而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900.
你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點)
你就又有一百多萬餘額產出.
而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的.
至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來.
所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金.
而因為你手上物件超過五間.
所以你等同一年會交易1~2次...
在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和.
5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找...
so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右).
你只要"懂怎樣操作"
你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況.
喔我是指普通人的操作.
你如果是老鳥,中短期又很熟練.
那2000萬資產你可能就可以變出正現金流.
但我們先排除太專業的能力背景.
記得
長期持有是你資產破5000在做的.
沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的.
你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD
之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少.
(這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作)
你槓桿縮減的時候.
你就會思考囤置的選項.
要嘛就是長期屯在未來發展區.
要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢)
長期兩條路看你的需求而選擇..
當然另一方面.
你本來規畫的中期和短期操作也不會減少.
單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢.
這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件.
喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產.
so....
沒錢的時候.
現金流基本上都是"靠買賣價差"取得.
你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期)
除非你就養到你貸款都還清...XD
一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值)
喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情.
但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財.
在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式.
但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作.
搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場.
不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣...
外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士.
而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感.
抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略...
市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益.
這就會成為你對你自己價值的肯定.
而不需要別人肯定你.
那你不需要別人肯定你的時候.
你對他人會客氣嗎??....
不會!!! 別人的眼光是屁...XD
尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!!