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張金鶚解析「4因素」：房價跌勢擋不住！
房市專家、政治大學地政系退休教授張金鶚近日於西門町摩斯漢堡3樓藝文空間舉辦「山
海日的黃金歲月—張金鶚的風景與古厝」畫展，共展出24幅畫作，包括13幅台灣各地走過
的風景以及11幅台南Long Stay看到的古厝廟宇，頗具氣勢，畫功不錯；對於房市變化越
來越有感、屋主降價求售的物件有增多情形，張金鶚在現場接受專訪時提出房市看法，量
先價行，今年整體房市交易量大減，預售屋銷售量與去年相較 、更是下滑相當嚴重；他
表示，在交易量持續下降、景氣也預期會衰退，加上4個因素「層層疊加」，房價下跌勢
必將越來越明顯。
國內近年來的房價高漲相當多，尤其是中南部有科技園區議題的區域，房價更是「暴漲
驚人」，包括台南、高雄，整體房價漲幅2、3成都不誇張。但如今交易量大減、房價也
開始出現鬆動，張金鶚表示，房市為量先價行，今年整體交易量大幅下滑，預售屋銷量
跟去年相比更是衰退嚴重，「普遍民眾認為房價會跌的預期心理，目前已看到中古屋、
成屋的價格有下修趨勢，議價空間變大」。
張金鶚指出，量先價行，今年整體房市交易量大減，預售屋銷售量與去年相較 更是下滑
嚴重，幾項因素「層層疊加」，房價下跌勢必將越來越明顯。圖／好房網News記者林和
謙／攝 張金鶚說，預售屋價格雖然目前比較堅持，有些建商口袋較深、或許還可以撐得
住，不過隨著現有餘屋量、以及這幾年預售案推案多，而明後年將有大批新成屋出現；
他提及4項因素認為，整體房價及預售屋價下降情況勢必將更加明顯，包括：1、國際
及兩岸外在政經情勢困境，造成整體經濟衰退；2、房市金融緊縮及利率持續上升；3、
從成屋銷售時間拉長到預售屋銷售率大幅下降，空餘屋逐漸增加；4、選舉前後政治及
房市政策的不確定性，造成民眾等待的預期心理等。
張金鶚指出，上述2、3、4因素的衝擊，會造成有些建商出現資金周轉困境，而必須考
量到資金周轉問題，因此一定會求「先賣先贏、先降價先贏」 ，至少先有資金入袋，
至少壓力也不會這麼大。 他建議，若原本有打算買房的首購族、小家庭、換屋族群，
但還沒下手的，建議目前多觀察市場及價格變化，要多看屋、多比較，應該可選擇到
適合自己、又較能負擔的住宅產品。他指出，近年有些區域的房價「不斷膨脹、價格
大於價值」，都將使房市出現疲軟情勢。
心得：
最近的房市，像極了剛感染COVID-19的患者
估計之後就要開始全身痠痛，接著呼吸困難，如果還不趕快停損就醫
大概率要入住白沙灣陵園了