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開工就虧！小建商哭喊「明年倒閉更嚴重」 專家揭罪魁禍首
2022/09/26 08:37 CTWANT
近來地震頻頻，搖出老屋改建商機，不過，記者調查，原物料飆漲，開工即虧本，不少都
更案的營建業者「以拖待變」，拖不過的就全案轉手，「以往一年頂多1至2件同業盤案，
今年大概有10來件，甚至20件」，「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』，明年倒
閉潮恐怕更嚴重！」
18個月開工成禍首 危老都更成重災戶
每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出
房價高漲的罪魁禍首，「政府限制所有建案在購地後18個月內動工，造成大家搶工搶料，
才讓營建成本居高不下。」
王俊傑直指，這波原物料漲價，影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌
控能力差，受害最深。據內政部統計顯示，台北市是危老重建申請最熱絡的區域，歷來申
請件數906件、核准件數683件皆為全台第一，就連失效件數35件也為全國之首。
成本漲2倍無利可圖 老屋改建碰2難題
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年造價飆高，整合者一方面有造價增加的
壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，參與改建的地主也不願降低分回比例，建商
面對無利可圖的狀況，可能是導致危老案已申請核准，卻未在時效內開工，讓重建計畫逾
期失效的主因。
「2、3年前，雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建，紛紛轉型建設公司
，當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉，「這兩年
已漲到35萬元，尤其雙北市人口密集，施工時間跟動線等限制較多，無形增加不少成本。
」
雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為，現在案源越來越少下，即便明年盤售「爆」
，大部分都會有大型或在地建商願意接手，應還不至於淪落到出現爛尾樓。
老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難，「整合中的可能因為營
造成本大幅變動，地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，造成合作破局；銷售中
的案子，若將成本完全反映在房價就會賣不動，不漲價又可能虧本，很難拿捏。」胡偉良
接受記者採訪當天早上，正開會討論手上改建案房價該如何調整。
據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI從108.41
飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。
房市走下坡賣不動 以拖待變整棟賣出
胡偉良以2021年為分水嶺，之前開工多出的成本，多由營造廠和建商一起承擔；但2021年
後的案子，若建商不全權承擔上漲成本，營造廠就不會承攬，小建商甚至根本找不到營造
廠。
尤其今年市況走下坡，開始出現賣不動，經營更是雪上加霜，為解決一拖拉庫難題，最好
的方式就是「以拖待變」，拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者透露，今年盤售案數
量是往年的十倍多，約10來件到20件。
整棟盤售模沒人接 小建商倒閉潮明年更甚
「現在很多案子在盤售，找我們接開發或營造，我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產
董事長周泰維就說，都更越來越困難，營造成本提高太多，台北市房價增幅卻沒那麼大。
他同時也有營造事業，不過已停3年，「原物料上漲、工人不好找，很多營造水電朋友接
案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說，「(都更案)應該還不會盤出去，可能會
找同行合作。」
近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」，建商因週轉不靈倒閉，至今土地遭銀
行拍賣，消費者及地主共30人全數血本無歸。
欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享，他的客戶不幸碰到建商盤售，原本客變的內容沒有
依約完成，第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固，但是客變的部分
還是要求客戶需另外支付款項，等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用，所幸金額在
2萬以內，算是不幸中的大幸。
不過胡偉良也示警，小建商在和地主談改建時，為了爭取出線，談的條件通常不好，盤售
時又想賺一手，結果根本沒人想接，「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉！」地震搖出民
眾對老屋的危機意識，但想順利改建，在原物料漲價未平緩前，恐怕是現實狀況不允許！
●以上言論不代表東森新聞立場
心得：
看起來小型建商真的是被這波給打到哇哇叫
最辛苦的還是參加都更的原住戶以及購買的人