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2022/09/21 10:21:16
經濟日報 記者游智文／即時報導
美國通膨危機未除，聯準會將繼續升息三碼，不少業者預期央行22日有可能再度升息，擔
心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為，今年七大利空已出盡，無論
央行升息半碼或一碼，房市都將於年底前逐漸回溫。
李同榮表示，升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹，美國因過去QE過度，利率趨零，在
通貨膨脹壓力下擴大升息循環，影響所及全球股匯市動盪不安，美元持續升值，台幣貶破
31，歐元不到1比1，日圓下探147，使得全球利率遭到升息跟進的壓力。
然而台灣通膨現況與美國有別，利率基期也不同，8月消費者物價CPI為2.66，有趨緩現象
，雖民眾對物價上漲感受仍高，但考慮出口競爭力，預期央行升息頂多半碼或一碼，對房
市影響非常有限。
李同榮指出，他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，包括QE縮表、利率持續上升、
通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今
年一如預期一一出現，包括升息循環也在預期中。
他說，正如他先前所言，七大利空都將是「關關難過關關過」，如今七大利空都已出盡，
市場將會逐漸回溫。
李同榮表示，今年從年初開始，預售市場因七大利空因素逆襲，房市短線投資客倒貨影響
，銷售率其差無比，但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之
中，目前溫和升息環境下，其實也是一種利空出盡。
尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售，這些不利因素也已充分反應在市場上，房價
利差縮小，炒作已經收斂，因此無論修法或不修法都會是利空出盡，預售市場炒作已收斂
，將會在大選後、年底前，交易量逐漸回溫。
他提醒，若政府修法禁止轉售，將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收，如此一來
，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被
閉鎖，而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。
李同榮表示，今年成屋市場雖經七大利空逆襲，但交易量1-8月總數，年縮只有1.71%，且
房價不跌反而小漲。預期9月開始，成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫，若沒重大利空
，溫和升息對成屋市場影響也非常有限，全年交易量會跌破眼鏡，將不如市場的悲觀預期
，不但不減，反而會小增，這表示資金充裕與剛性需求的強勁，才能力抗七大利空的逆襲
。
李同榮認為，房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上，只是原來強勁主
升段被打弱了，房市降溫，進入末升段，漲幅會逐漸縮小，炒作也會因無利可圖而收斂。
升息對房市主要的影響在於首購族，目前以一千萬房貸為例，若升息一碼則再增加1.4萬
的年支出。若再升半碼，等於今年升兩碼，每年約增2.8萬房貸支出，換屋與高收入者無
動於衷，對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內，不影響房市首購剛性需求。
李同榮最後指出，七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性，未來一年，只要兩
岸衝突沒有繼續升高，2023房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。
心得：
目前看來
央行升息的很克制
政府也不希望升息影響房地產
升息對房地產因素已經消滅
只剩下選舉還在壓抑房價
等選後解禁
觀望族發現房價沒跌還在漲
就又會急著回來買房