沒有高手回答 那我只好自問自答了
房貸利率2%的前提在此
https://www.gvm.com.tw/article/90791
央行利率恐「連二升」半碼以上
目前最低利率1.56
1.56+0.25=1.81(連2半碼)
1.56+0.375=1.935(1碼+半碼)
1.56+0.5 =2.06(連2+1碼)
所以假設升息後的貸款利率為2%(抓整數)
以買方的角度來看
2500萬三房 自備款500萬(八成貸款)
2000萬貸款*0.02=40萬(年利息)/12=33333/月繳 額外需負擔房屋稅地價稅等
而悅揚三房租金34000含車位不含管理費
https://imgur.com/a/6Hmuch1
所以對買方來說 租房子跟買房子每月的繳款一樣, 那何必要買房呢,
五百萬的部分可以放銀行或是其他投資, 租房子就好
而如果房價再繼續上漲就繼續租屋就好~~~~
But, 如果租金上漲, 不在是34000, 這個算法就得調整了
以屋主的角度來看
當初買1000萬自備款200萬過戶+裝潢假設花100萬
現在2500萬的房子收入
3.4*12=40.8萬/年
800萬的貸款前三年寬限期
800*0.02=16萬/年
每年淨收入40.8-16=24.8扣除空租期或是租屋仲介費 24.8-3.4=21.4
看起來報酬率有
21.4/300=7.13%
But, 價差的部分算是資本的一部分也有他的機會成本在,
這部分的金額是 2500-1000-100=1400萬
如果滿五年出售 1400*0.8=1120萬(淨獲利)
所以屋主在悅揚三房這個撲滿實際存的錢是1120+300=1420萬
實際報酬率是
21.4/1420=1.5%
而這個獲利率可能幾乎跟2%貸款利率時的定存利率差不多
那屋主是否有必要繼續持有這間房子??
所以我的結論有兩個, 過去很簡單, 不論投資還是自住用這個算法都是租不如買
現在租金跟房貸利率可能已經臨近交叉點
1. 新竹房地產可能會變成買不如租, <= 台北或許已經是這樣子了???
2. 現況下是出租房源<租客數, 所以租金有可能上漲 (這個是比較大的變數)
以上~~~