※ 引述《polkmnbv (學習當爸爸)》之銘言：
: 一次回應你
: 首先又是房版多多最愛的陽春麵、雞排理論
: 以前陽春麵多少錢 現在回得去嗎? bla bla
: 台灣平均通膨率大概2% 過去一碗陽春麵20元 現在台南一碗40~50元
: 台灣房地產漲幅遠超過陽春麵跟雞排的漲幅 屌打台灣平均通膨率
: 代表房地產本身就是金融投資商品 拿生活必需品跟金融商品比?
錯了, 房地產有稀缺性, 小麥隨著人類科技提升, 平均產量會增加
但土地沒有辦法
而且事實上, 隨著生活水準提升
台灣每人平均住宅面積, 從1980年的5.44坪, 成長到2020年的15.38坪, 成長了三倍
但陽春麵並不會從吃一碗變成吃三碗
1980年一碗陽春麵10元, 現在漲了四倍, 但考慮到人口成長跟平均住宅面積
40年房價漲個二十倍並不奇怪, 不是嗎？
至於你說房屋是金融商品, 小麥何嘗不是
小麥在芝加哥交易所還有期貨跟選擇權在買賣咧
: 有人會開line群集資去各家麵店掃貨買陽春麵 然後轉手+10元賣人?
: 還是募資創建一個台灣雞排50指數基金?
: 拿陽春麵比房子 現在缺貨的PS5還比較像房產現況
: 到底誰財商有問題 還是被話術洗腦久了就鈍了?
: 不說崩到幾十年前這種不切實際 只要修正10%
: 頭期款就噴掉一半 幫投客接盤的自住韭菜就趴了
我看不出還款計畫可行的人, 為什麼修正10%會趴耶XD
事實上以租金的角度
就算收益率很差的2%, 每五年都能回收總價10%
收益率高的話甚至兩三年就能回收10%
就算未來五年跌個10%, 租金都能打平甚至有盈餘的
加上只要你有持續還款, 銀行基本上就不會認定房貸違約
甚至還會願意提供寬限期讓你在困難時期只繳息
長期看, 你根本不用擔心什麼會被修正打趴
反而你有極高的機率, 在未來彌補短暫的損失
稀缺的實物價值, 很難違約的五倍槓桿, 每個月的固定報酬(即使自住也省了租金)
這就是房地產勝率極高的原因
: 再來講到租金跟幫房東養房 這真的就是每個人需求跟觀看的角度不同
事實不會因為角度不同就不是事實
: 以房東的觀點 如果租金可以cover本+息 而且很少空租 那很棒啊 恭喜你找到好物件
: 但以我為例 我人生規劃50歲前退休 退休就回新竹老家繼承父母的房
: 我這輩子的居住成本就 年租金30萬X15年 = 450萬 還可以住在台南市中心的雙車透天
: 根本就不用繳房貸到70幾歲 用相對便宜的成本跟較低的風險 就取得最好的居住環境
: 那房東對我來說就是工具人 因為他幫助我實現財務目標 這不就各取所需嗎?
1.你這個論點跟辛苦存了100萬, 加上爸媽給的900萬差不多啊XD
2.你的租金每年讓房東在不考慮房價漲幅之前, 就得到IRR>10%的收益
其實是你幫助房東實現財務目標才對
3.就算你的投資IRR>10%, 但送房子給房東的事實仍然沒有改變
可能真的賺很多, 所以送一間2000萬給房東也不心疼吧
房東就心懷感恩收下了
4.我看你2019年也在斡旋房子, 是什麼改變了你的人生規劃？
沒跟上2020年大漲這波嗎？
所以是錯過了, 只好買房改繼承是嗎？
: 我就只是想喝牛奶 又不想當酪農 幹嘛一直跟我說當酪農多爽 一定要養一頭牛
: 台灣租金佔比只有先進國家的一半 反而食物跟汽車還比國外貴
台灣租金低的原因, 是因為利息成本跟持有稅低
國外房貸利率動不動就是3% 4%, 1%持有稅, 他們的房租報酬沒有個5%是會虧錢的
但台灣因為成本很低, 實際上台灣租金投報並不低喔
: 你買進口車 怎麼不說幹嘛養車商 你買牛奶雞蛋怎麼不去靠腰 養盤商
如果我跟和運租車, 每三年付一台車錢給和運, 三年後車子歸和運
我也會覺得我是在送車給和運XD
不過車子畢竟是殘值消失很快的物件, 而且公司車以租代買有稅賦優勢, 所以是可行
房地產可不是這樣耶..
: 這些商人比房東還缺德ㄟ 台灣房東還比較佛
: 你舉李敖的例子那是在金本位的年代 對比現在金融商品的定價沒啥參考價值
李敖的例子不是金本位時代, 你搞錯了
金本位大致可以分為金幣本位跟金塊本位
金幣本位主要流行在19世紀, 由一定比例黃金鑄造的金幣, 取代原本的足銀幣
但主要國家在第一次世界大戰期間因為財政擴張, 黃金又難以取得
因此無法維持用黃金鑄幣的金幣本位, 改為發行保證與黃金比例兌換的銀行券
但一二次大戰之間超額發行的銀行券, 導致金塊本位在戰後無法維繫
於是1944年國際建立布列敦森林體系
美國承諾以35美元兌換1盎司黃金, 各國則以固定匯率聯繫美元
所以布列頓森林體系是混合了黃金儲備跟美國信用的混合體系
但由於各國都有發鈔權, 加上美國的國際收支開始轉為赤字
這使得固定匯率無法延續, 到1958年, 布列敦森林體系就名存實亡
1971年正式宣告結束
李敖的時代, 基本上貨幣制度就是由混合制走向信用本位的過程中
事實上也可以說, 混合制很早期就已經名存實亡, 早就是信用本位在運作了
而也正因為李敖的例子其實背景是信用制, 才會在承平時期有這樣大幅的通膨發生
相較於實物保證的金本位制, 通膨會被黃金開採量限制
追求通膨就是信用制的特色
: 而且未來也很難複製這種例子 投資是看未來不是看過去 你會看後照鏡開車嗎?
未來無法複製, 是因為基期已高, 倍數很難再是幾百倍
但追求通膨是信用制的特色, 只要人類還是使用信用制, 未來就會一再複製
: 均值回歸是價格偏離實際價值會修正 拿40年前去講均值回歸的意義在哪?
: 不同時期的內在價值天差地遠
因為你講房地產爽了20年, 所以我告訴你房地產不只爽20年, 而是爽了70年啊
70年不用均值回歸嗎？
: 過去40年台灣人口從1700萬成長2360萬 未來40年台灣人口剛好倒過來 2360萬跌到
: 1700萬
: 台灣房地產是內需市場 人口從成長600萬到減少600萬 內需消費差多少 難道又要找600萬
: 的外勞來接盤?
: 多多都說少子化會都市集中化蛋黃區還是會漲 搞不好是一起下跌 只是跌幅不同
: 台灣從2009年QE降息之後房價飆漲 大家都知道這就資金行情 租金、薪資就是跟不上房價
: 前年無限QE 從4兆印到9兆美元 美聯儲有史以來的大放水 原物料也大通膨
: 一堆阿薩布魯的蛋白殼區都漲幾十趴
: 在這種投機氛圍跟上漲的速度 以均值回歸的角度來看 未來大概率也是會修正 看看隔壁
: 股版情況
: 股市反應未來經濟最迅速 股市現在不好 房地產未來也不會太好 哪天就換房版唉唉叫
: 更何況美聯儲也明確表示未來採升息循環並逐漸縮表 專家們預估3年縮減3兆美元
: 美聯儲做不做到很難說 但未來絕對沒過去幾年這麼爽 9兆就通膨了 不縮一下以後還有額
: 度可以QE嗎?
: 美聯儲升息縮表 股市、房市都會修正下跌 但股市可以分批進場控制風險 房地產就沒辦
: 法這麼彈性
從FED長期資產負債表就可以知道
只要又遇到經濟危機, FED並不會考慮上一個QE的縮表完成沒有
https://i.imgur.com/c4eBSFN.png
btw, 如果你認為未來幾年沒這麼爽, 那你還鼓吹買股票？
這個通膨尚未結束+通縮政策開始的時機
不是更應該改由風險高的證券市場, 轉為買進實物+防禦資產？
: 當然啦自住就算了 反正漲跌都不會賣 調適一下心情就好了
: 我沒排斥投資房地產 我也有買美國住房REITs做資產配置
: 美股代號EQR成本大概56元 也是月配息當房東
: 綜合以上因素 我對未來台灣的房地產 沒像你這麼樂觀 40年後的老透天後還能再翻倍
: 高收入族本就不一定要為了自住 在這時間點去追價買房 利用租房換來的資金彈性
: 去持有各種資產 現金、債券、股票、貴金屬、甚至加密貨幣 也是爽爽過
: 我本意想提供另一個想法給目前猶豫要不要進場的人 不知道你們這些有房的在激動什麼
我只是告訴你並不是你換個想法就會改變你確實是送房給房東的事實
我才不知道你在激動什麼