要知道拉價有三個目的.
1.騙買方加價買.
2.哄賣方加價賣.
3.讓銀行估價上升.
自己左手換右手最有名的就是建商.
例如某土地公.
他這邊有好幾塊土地,所以自己左手換右手就可以一次拉好幾塊土地的價格.
而建商因為他出貨是蓋房子賣,不是繳房地合一,所以他拉高價後推案也無視房地合一.
然後土地因為地主其實很少,流通的土地更少.
因此你拉價的時候,其他地主通常不會吃你太大的豆腐降太多價賣.
反而可能會有人藉機也是往上加價賣.
那因此這邊的"原物料"價格上升,自然推案價格也會上升.
so..同時達成,讓銀行估價上升+哄賣方加價賣的目的.
買家??買家不重要,建商推案後在自己去吃貨就好,土地流通量太低自己當買家.
不過當然建商要這樣幹,前提是他在這一區有很多土地.
然後其次是豪宅.
豪宅因為特殊性的關係,他的價格是獨立的.
因此例如某H,自己轉手賣給自己建商的人,成交9x.
主要目的是洗銀行估價....
當然也有兼哄賣家的,這在2011年以前台北就玩很兇.
直到心臟上中了豪宅限制貸款那支箭.
再其次是店面.
特殊店面,大店面,自己左右手洗價格.
目的是為了銀行估價.做貸款用.
以上是市場上很容易見到洗價格的型態.
然後你說集團努力哄抬一個區域的價格,狂洗的案例??
阿就竹南大浦帥過頭事件.
他會員物件再轉給會員,對他的集團而言就是自己洗價格.
不過你就會發現,這其實很辛苦,並且風險極高.
最大的風險就是,當有逆風消息,他賣家扯後腿多殺多,你就崩潰.
so...
左右手洗價格,通常建立在.
"物品稀有"
"比價困難"
"價格龐大"
最好在兼"你手上有很多同質性物件"
這幾大前提下才會去洗.
但是一般流通性市場主流產品,太難洗了,沒有白癡在洗.
除非那個老師被套到不行要炸了了,只好自洗價格來求生存.
因為.
例如美術館好了.
你今天要洗...白天鵝好了.
你白天鵝要洗到多少?30 35 40??
但問題是旁邊有青海line,之前有興富發美術香榭.
另外你條件還要跟興富發美術一號院比
所以你會有很多拉扯和壓制.
除非你把這幾個案子全都吃掉...XD
但我嗆你做不到!!!
那你打算怎麼洗??
這案量那麼大,比價大家又比來比去...
so..他已經在大漲狀態,但是你很難靠洗來洗去去洗更多價格上去.
這就更不用說中古屋.
中古屋除非你是限量豪宅.
例如你要洗棋琴10..面愛河和中都有稀有性也許還可以小洗一點.
不然其他的同時市場上同質性產品那麼多,你要怎麼洗?
然後講到,如果是長期持有,洗價格??
這是一樣的情況.
例如你6年前買了美術館的遇見好了...
那你要怎麼洗?
你上有5 4 3 2 1年屋壓著.
下有7 8 9 10年屋在比價.
你打算怎麼洗..XD...
市場很大的,你要洗成屋,尤其中古屋,很辛苦的拉.
你努力了半天最多就是.
例如買1000,6年後行情是2000好了.
你大不了洗到2100...多洗一百萬..XD
然後去跟銀行貸款,用2100的八成貸錢出來.
洗一輪最後就是比你直接轉增貸,銀行估2000萬多100萬,八成是80萬.
所以你洗一輪得到的好處是多貸款80萬出來.
但是你要支付大約1%多一點的代價,你抓1%就好.也就是20萬.
外加房地合一重新計算...XD
so..實際拿到好處是60萬...
(我還算你有用6年400萬房地合一免稅額喔)
這就是你辛苦帶來的好處.
至於說你是在洗400萬免稅額得房地合一.
怕你以後賺太多被抽15%很痛??
(因為你洗一次等同要等12年,所以對比是10年的15%)
那你開心就好..XD
你大概只有一棟房子...要綁定設籍+自用..並且是一戶.
你不如去用重購退稅.
為了免稅額被綁12年...XD
so...
到底是哪個白癡老師在教左手換右手洗成屋的..XD
通常這種就是.
被套滿手,出不了貨.
然後又怕有人便宜賣多殺多把它的價格拉垮.
所以股催學員左手換右手守價.
至於會不會學員在那邊花1%成本努力拉價.
結果老師自己偷偷出貨吃學員拉價的豆腐.
這....各位多看就知道,這種故事一大堆.
另外,帥過頭竹南大浦事件,鬧翻不就是為了這個堅持守住價格與否的意見不同造成的?
很多經典案例要看阿.
帥過頭是實際操作者,他有很多經驗是你可以學習的.
同樣的他的跌倒,也是你要學習的.
為啥一個經驗老道的老鳥會跌倒.
它必然是跌倒在一個一般老鳥不容易遇到的局面上面做了一個失誤的判斷.
今天他會跌倒,明天也許你也會遇到一樣要決策的時間.
那他跌倒的歷史就會是你很好的借鏡.
so...帥過頭炒竹南大浦,拉價的頻率和方式,就是他失誤的地方.
如果他堅持只是一個代銷,不刻意拉價.
最多就是賺的慢一點,另外熱度比較低一點...還不至於會崩潰.
但就是因為太急著把價格炒上去,會員換手哄抬價格太快.
造成旁邊其他案子和賣家瘋狂吃他的豆腐.
(你啦16它們就爽爽14~15賣,你啦17,他們還是爽爽14~15賣,你拉18就拉不動垮下來
之後回檔到15...
那你15以上拉價接手的會員全面被套牢.)
而如果當初帥過頭穩定一點,他先撐住16就好.
讓市場上其他案子和賣家低於16的都洗得差不多.在思考往上.
也許今天你就會看到帥過頭集團不但繼續存在活蹦亂跳,甚至更龐大.
so...洗成屋價格最怕就是有其他賣家扯後腿.
而你要其他賣家不扯後腿.
你洗價格的同時一定要緊迫的丁市場其他賣家的態度和掛賣價格.
當其他賣家甚至其他建商推案價格沒跟上,你就必須停下來等它們.
不可以來硬的繼續往上硬抬.
你硬舉PR就是140,狀況都沒很好就要拚150...拉不動還硬來..
那你就會變成 ma mi mu me mo 夢多..!!!
https://www.youtube.com/watch?v=XBR0utdsJ6E&t=450s
做生意要比健身更要小心...
我們練健康的,每過一段時間,PR乖乖地狀況很好+5公斤試看看有沒有機會就好.
不要想像那些"懂得就懂"那樣,動不動PR就是一次+20kg這樣破.
這也是為啥像我們炒房,每天睡到自然醒.
然後再版上都要10年了,每天活蹦亂跳.
然後每筆都穩賺穩賺穩賺.
但同樣還是有投資客搞到破產跑路賠錢??
現在不就有一個自稱要洗價格,然後又嗆說買房子不用錢的案例擺在那邊.XD
也許今天超順風,價格大漲,所以亂玩亂操作都會賺錢.
就像2020~2021年的股票市場,一大堆少年股神一樣.
但是等到2022年,你看,是不是已經一堆股神都不見了?
阿.....甚麼原因造成.
你看上面那個案例就知道..XD
我們是在賺錢是在投資.
他是在賭輸贏..
炒房不要奇妙的技巧聽太多.
好像很厲害.
實際上那些技巧背後都有很多代價和風險.
除非你恰到好處可以用.
(例如你剛好這個區域很少物件,你把最便宜的三五間都吃掉
然後再市場完全沒其他物件釋出的情況下,洗價格
也許在這種整格局面非常恰到好處的時候你可以用一下會有神奇的效應產生)
但絕大多數(95%的時候)
炒房根本不需要那麼多技巧,就可以躺著數鈔票.
何苦把自己弄得那麼累又壓力那麼大還要承擔風險呢?
不過有些老師,就是自己沒本事,不動產基礎又不好.
才只好把很多小技巧當作神技在那邊包裝.
然後騙會員他多厲害多厲害.
你看,這招多精妙阿...快來加入會員我還會教你更多...XD
當然這些老師通常都活不了太久,沒多久就消失了.
至於怎樣消失...那...故事很多的拉.
你看有幾個炒房老師是10年還在市場上活蹦亂跳的.
你光比這個就好.
反觀滿地炒房投資客,年資10年20年30年....
奇怪,為啥市場上投資客都活那麼久,但炒房老師都那麼短命呢?
大家再想想這是為啥..