連結：
https://tw.appledaily.com/property/20220402/EL27ZIZZENAFDNSRSQUTKDTJYE/
內文：
法拍市場再現建商蹤影，新北汐止「金龍皇璽」落成2年半，日前社區多達16戶因抵押設
定、未還債遭拍，肇始人為建商「英騰開發」，然詭異的是，其中10戶早賣出、也有民眾
入住，如今卻無端捲入糾紛，16戶將於本月26日進行一拍，每戶底價738萬～2249萬，總
計２.3億元。法拍業者認為，一拍每坪來到4、5字頭，偏離行情，且多數有住戶、不點交
，估計沒人敢碰，除非債權人自行承受買下。
位於汐止區康寧街623巷的「金龍皇璽」，2019年9月底落成，共11層樓高、78戶，起造人
為「英騰開發建設有限公司」。日前士林地方法院公告，社區16戶將於4月26日進行第一
次拍賣，3樓、5樓、6至10樓統統有釋出，坪數小則17、19坪，大則41坪，各戶底價從738
萬到2249萬盡有，拆算單坪價格，5樓一戶35.3萬、8樓一戶55.2萬，其餘皆為4字頭；而
此16戶底價，合計高達2億3183萬元。
《蘋果新聞網》直擊，「金龍皇璽」3樓2戶懸掛布條，抗議建商收錢不辦過戶、指控建商
與仲介罔顧人命，並表示已進入司法程序；查詢法院資料，受災戶顯然更多，遭法拍的16
戶中，多達10戶早已於2020年由買家購入、交屋入住，豈料時隔1年餘，屋子被建商債務
牽連，統統淪法拍。
鑫創資產總經理黃瑋諭表示，建商賣掉房子，理當應該將建物所有權轉移到買家，不過從
謄本資料看來， 16戶包含已售戶，所有權人統統還在建商英騰開發2019年9月選擇財產信
託予的僑馥建築公司身上，且建商次（2020）年將房地抵押，債權金額達4億8千萬，債務
未清償下，債權人陽信銀行因而申請查封、拍賣。
「金龍皇璽」歷史成交行情，每坪31萬～37餘萬，周遭社區單價約莫在33~38萬，黃瑋諭
說，這回要拍賣的16戶，一拍底價來到4字頭，價格偏高，且現況有人居住的10戶都不點
交，難吸引買家出手，除非陽信銀行採債權承受，自行標下，否則估計至2、3拍，物件才
有機會脫標。
寬頻房訊發言人徐華辰解釋，正常買賣跟法拍一樣，建物因債務被設定的抵押權，跟接手
的買家、得標者沒關係，通常會要求賣家將抵押設定塗銷後，辦理過戶，此案顯然是建商
收了購屋款，卻挪作他用，未辦理塗銷，以致遲遲未過戶。以這種狀況來講，物件因有人
居住使用，投標者來接手的機率不大，因後續交屋會很麻煩，協調未妥的話，只能透過民
事訴訟，來請求對方（既有住戶）搬遷，花時間也花錢，除非等到後面拍次，價格變便宜
與行情有一定落差後，才會吸引民眾進場。
記者查詢內政部實價登錄，買家購後遭拍的10戶交易皆未揭露，立勤國際法律事務所律師
林泊彥指出，這十分反常，正常來講，不動產買賣會透過履約保證，完成過戶、建商才會
取到款項，買家也才會入住，若受波及的這10戶屋主，持有買賣契約，可以主張建商未履
行契約，向其提出民事訴訟，請求損害賠償，唯此途曠日廢時。
另一種方式，就是屋主進場投標，林泊彥舉例，1500萬的房子，假設屋主之前付予建商
500萬，由於仍未過戶，亦即屋主有500萬的債權，那麼下場投標且拍到後，屋主可申請扣
抵債權金額，亦即繳付剩餘款，取得建物所有權，這種技巧性方式，對於買家而言，可能
比較可行，實務上也常見。（施智齡／新北報導）
心得：
所有權狀沒轉移的話 , 銀行貸款怎麼過的?
有強者要分享嗎?