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金管會2月中即刻調高不動產貸款風險權數，但不僅如此，央行早在2020年底，就開始對
建商購地貸款進行信用管制，貸款成數從6成5一路降到5成，其中1成還得等到動工才能撥
款，且限期土地購入後18個月內就要開始興建，否則就得按比例收回並加利息，貸款利率
也不斷攀升。
「以前我們資金都all in （全部投入），貸款利率控制在2％以下，現在2.5％算好，有
些還高到3.5％以上。」一名創業不到5年的大台北小建商就分享他的慘痛經歷，原來，他
去年第3季在台北市有個開發案，預計要向有往來的銀行借款4億元，「誰知道銀行直接跟
我說額度要留給某大建商，說不借就不借。」
突然斷炊讓他一時間傻了，接連跑了5家銀行，才找到銀行願意貸款，不只交易拖了半年
，貸款成數還變少，最後只借到2億多元。「當時用盡各種方式去搬錢，營運周轉金都砸
下去了，還卡到本來要進行的另一個大案。」這位小建商心有餘悸地說。
「過去在推新案的同時，同套資金會再去槓桿下一年要推的建案，這樣明年才有飯吃啊！
現在就不敢了，只好等手頭上的案子結束，再看市場變化。」他直言：「以後我們不碰新
北市案子，因為房價有天花板，賺的不夠拿來付成本，再來也盡量不買住宅區土地了，因
為容積率比不過商業區土地啊。」
不僅小建商新案開發困難，連危老、都更案都受到衝擊。根據《銀行法》第72條之2規定
，銀行不動產放款總額，不能超過總存款的3成，但如危老、都更等具有政策性和公益性
的土建融就不在此限。看似有利開發，但有建商直言：「現在北部一坪造價飆到25萬元，
銀行只估一坪15萬元，建融貸幾成給你有差嗎？」
因此，有越來越多危老、都更案停擺，原因就在於資金、興建成本上漲，根據統計，台北
市拿到建照的危老案，開工率僅有6成。一名建商坦言：「我在新北市有個都更案，跟地
主講好五五分，已經談2年了，但現在成本變高，蓋了我還賠錢，只能透過各種方法，譬
如審查動作慢一點，盡量能拖就拖。」
心得：
魯空都以為當建商很好賺
其實風險大起來也是要跑路