※ 引述《ypeter (!!)》之銘言：
: 之前板上反指標說 央行不會升息
: 結果美國升一碼 台灣馬上更進一碼
: 馬上打臉 XD
: 看起來未來 還是會繼續升
: 想請教一下投資客
: 如果你們的利息漲到2%甚至是3%
: 你們還會投資房地產嗎
: 還是就資金放回銀行或是其它標的?
: 純討論 理性勿戰
我認為大約是2.8%~3.5%
資料:1993~2021
變數
HP:房價漲跌 (雙北平均漲幅) 國泰&信義房屋資料
MR:房貸利率 1998~2021 Cmoney，1998 年以前為差補數據
CPI: 主計處資料
SR:年股市漲跌: 證交所
不利用GDP的原因是有時GDP下跌但股市上漲，因此用股市漲跌
作為財富與景氣的代理變數
迴歸模式
HP=a + x1*MR + x2*CPI + x3*SR
結果
係數 t 統計 P-值
截距 0.0719 3.74589 0.00095
房貸利率 -1.5745 -3.85162 0.00072
通貨膨脹率 1.5015 1.56729 0.12962
股價報酬 0.1260 3.25608 0.00324
如果 房貸利率、CPI、股是年報酬為0，台灣房價的自然增長為7.2%/年
但實際上因為有貸款利率，以2%計算，若CPI與股市變動為0
則房市變動期望值為 0.0719-1.5745*2%= 4.04%
通貨膨脹率雖然對於房價的影響是正的，但顯著性還不到非常顯著的水準
影響房價最大的因素 則是 房貸利率
因此假設不考慮CPI
而股市以長期年均報酬 9%計算
在考慮投資房市報酬 沒有超額報酬情況 HP<=MR
房價年報酬率期望值<= 房貸利率 且 假設等於 I+0.5% ，I 為定儲利率
根據求解 MR=3.23%
HP=0.0719-1.5745*3.23%+0.126*9% = 3.23%
房價年報酬期望值 3.23%
此時I約為 MR-0.5%=2.73%
上述也就是若房貸利率上升至3.23%，則雖然房價上漲期望值也恰為3.23%
但是無風險定存利率為2.73%，考慮風險貼水及各種成本下 此時投資房市
並不划算，不如放定存來的安全。此時房價就不會漲了。
但房貸利率會不會升到3.23%? 離目前 7~8碼
除非美國升息8碼以上，否則應該很難看到。
但
上述估計若不考慮股市效果 則MR=2.79% 房貸利率上漲至2.79%，房價預計不再上漲。
這樣離目前就剩下6碼，這可能就會落在美FED目前的守備範圍了。
台央行會不會跟進? 不知道。
單位:%
年月 房價 房貸 CPI 年股市
漲跌 利率 漲跌
1,993 7.18 9.04 2.94 79.76
1,994 1.34 8.91 4.10 17.36
1,995 1.88 8.79 3.66 -27.38
1,996 0.94 8.66 3.08 34.02
1,997 -5.92 8.54 0.91 18.08
1,998 -7.81 8.41 1.68 -21.60
1,999 -3.62 7.60 0.18 31.63
2,000 -5.59 6.78 1.26 -43.91
2,001 -3.56 5.99 -0.01 17.14
2,002 3.82 4.40 -0.20 -19.79
2,003 7.65 2.98 -0.28 32.30
2,004 15.84 2.40 1.61 4.23
2,005 8.87 2.29 2.31 6.66
2,006 12.98 2.27 0.60 19.48
2,007 5.31 2.44 1.80 8.72
2,008 -0.84 2.75 3.52 -46.03
2,009 20.36 1.80 -0.87 78.34
2,010 16.55 1.69 0.97 9.58
2,011 9.10 1.83 1.42 -21.18
2,012 7.63 1.89 1.93 8.87
2,013 14.69 1.95 0.79 11.85
2,014 -0.09 1.96 1.20 8.08
2,015 -5.59 1.95 -0.30 -10.41
2,016 -1.11 1.72 1.39 10.98
2,017 0.34 1.65 0.62 15.01
2,018 2.31 1.63 1.35 -8.60
2,019 1.83 1.62 0.56 23.33
2,020 6.46 1.42 -0.23 22.80
2,021 9.60 1.35 1.96 23.66