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近一年房地產市場不可同日可喻，越打房、房價越漲越快，對於自住客而言可不是件好消
息，而2022年想要買房，該快看快買，還是勤看緩買？自由時報《地產天下》邀請到三位
房市專家提供自住買方建議，其中住宅週報社長陸敬民、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
黃舒衛同樣都認為這次房市上漲無歷史經驗可循，陸敬民更表示，「如果用時間等待房價
下跌，代價可能是人生的精華時期。」
2022年一開春，大環境喊升息風聲不斷，經過去年房市瘋漲的狀況，今年想買的人該又要
如何出手？黃舒衛指出，今年房市觀察有三大重點，重中之重關鍵為通膨效應、其二則是
各國貨幣量化寬鬆，最後則是產業投資熱潮，「通膨效應下形成的物料雙漲趨勢，使得成
本的僵固性沒有辦法下彎，加上去年住宅建照核發量達達16萬9,651宅，創下1995年以後
、26年歷史新高紀錄，預料接下來的2年內缺工料的問題只會更加白熱化，即使買氣會受
到政策下降，但是營造成本墊高的問題無法解決，如果是這2~3年想要買房自用，購屋成
本很難下跌。」
專家認為2022年，恐怕見不到房價下修。
黃舒衛也表示，在貨幣量化寬鬆下，資金瘋狂湧進台灣市場，依照過去的歷史經驗，上一
回2013年美國停止QE的確讓房地產市場打回原形，多頭在2015年回落、2016年到達谷底，
但這次的資金潮變化更大，最快今年下半年、2023年會反應在去化狀況，買氣會增加難度
，但是行庫在央行緊盯下，貸款壓力上升，開發商得掏出更多資金興建，無法逃避被墊高
的資金成本，雖然買氣會受到壓抑，但今年房價驚驚漲態勢更明顯，即便買方外溢到中南
部，但趨勢不可逆。」
最後一關鍵則是「產業投資」，這是過去沒有發生過的光景，黃舒衛認為，「護國神山」
台積電過去每年投資百億美金，但今年宣布投資額站上400億元，增才數量未來年年倍增
，且不單只有台積電，還有它周邊焦慮的服務業、製造業、代理商，甚至會計師事務所，
都得想方設法在台中、台南、高雄設廠買辦，設廠買辦所帶進來的研發、管理階層等都將
成為區域人口紅利，另外提醒自住客：「不要輕忽投資買盤、自住買盤追價能力，特別是
中南部過去因產業、就業機會不足，中古、新屋市場供給量也不高，因此一旦有付款輕鬆
的預售案進場，很容易成為投資置產目標。」
陸敬民也對自住族提出五大建議：
1、房價就跟車價和物價一樣，要漲的時候各種理由，該跌的時候卻各種推託，所以不要
期待房價下跌再進場，房市不同於股市，不會在1~2年內就完成一場循環，買方用時間等
待房價下跌，代價可能是人生的精華時期。
2、從時間複利的角度來看，不僅投資要趁年輕，買房子也要趁年輕，因為年輕就是購屋
族最大的本錢。房價在漲的時候，往往超過受薪階級存錢的速度，有了第一屋，不僅有機
會換屋、二換，甚至三換，越換越好，長期信用累積下來，也能夠跟銀行談到比較有利的
貸款條件。
3、買房子，不是娶女神，人都難以完美了，更何況是房子？所以策略上不妨「先求有再
求好」，若覺得預售屋價格太高？那就轉進中古屋，總之儘速持有資產才是務實之舉，以
避免淪落到被資產增值狠甩在後、相對貧窮的窘境。
4、不要聽政府說些什麼，而要看政府做了什麼。過去2年，政府祭出許多所謂「打炒房」
措施，但房價越打越高，政府房地合一稅收也暴增，所以想靠政府幫把房價打下來？這想
法不現實。
5、當趨勢來臨時，就算不能引領趨勢，也要順著趨勢，千萬不要跟趨勢對做，如果「有
土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，是「五子登科」裡最重要的一環，那就請取得進入
「贏者圈」的門票吧，結論就是「別當憤青」。
今年房價驚驚漲態勢更明顯，即便買方外溢到中南部，但趨勢不可逆。
除了對於自住客購屋建議，591房屋交易網公關組長畢務潔也提醒，要留意升息關鍵，不
少人會把台灣與美國房市相提並論，但其實不管股匯市還是經濟結構都差距很大，因此台
灣儘管要升息預計也會從半碼(0.125%)開始，且頻繁升息機率不大，購屋族無須太過驚慌
，對於房價的漲跌將不會有太過劇烈的連鎖反應。
但得須注意，買房後進入揹房貸的階段，則是動輒20、30年的時間，利率會直接影響每月
的房貸負擔金額，舉例來說，貸款1000萬元，利率若從1.35%加半碼變成1.475%，本息攤
還下，每月應繳金額直接從33797元變為34392元，雖說差不到千元，但若每年緩步上升，
還是會讓購屋族造成負擔。畢務潔指出，在預計升息的情況下，購屋族可以先從相熟的銀
行詢問，是否可申辦固定利率類型房貸，賺取「利率差」並注意綁約期違約金年限，若未
來大環境改為降息，精算提前清償若無違約金，就透過轉貸方式選擇最適合的房貸專案。
黃舒衛也提醒，在近2年缺工缺料之下，估計未來數年營造品質恐怕難以如同過去，加上
消費者處於弱勢，一定要特別留意開發案財務跟交屋狀況。此外，他表示，過去大家對於
地段有刻版印象，但後疫情時代，靈活工作機會變多了，區位被科技、交通運輸條件所改
變，未來地段條件不再像過往所界定。
專家分析 住宅週報社長陸敬民
坊間部分專家與名嘴認為，在升息、少子化、房價已高，還有政府「打炒房」措施等諸多
因素激盪下，今年房市恐迎來泡沫化危機，有的專家還拿出歷年統計數據與折線圖，來輔
助支持對於房價泡沫化的預測，曾經我也非常重視這些圖表，認為可以從過去的經驗來推
演未來的走勢，但是從這次走勢發現，台灣房市每一次的榮枯，從來都是全新的局面，過
去的經驗並不能做為判斷今後走勢的憑藉。
心得：
眼見房價往上一直走
自住客這次會不會後悔了~
(是說好像每次都是自住客後悔)