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https://tw.appledaily.com/property/20220213/WEKQ3MUAABCELNWIELEDBDH5ZQ/
內文：
短線炒作預售屋、獲利驚人的特殊景象可能大幅減少。南部房仲告訴《蘋果新聞網》，最
近預售屋轉手賣不太動，有屋主去年買下台南安平2房預售屋總價不到700萬，原先打算賺
百萬出場，而後一路降價，最近幾乎要「平轉」脫手，也還沒成交，現在不少買方都在等
待內政部未來限制預售屋換約的政策確定，考慮到未來買預售屋要等3~5年成屋後才能轉
售，等待期太長，多半採取觀望態度，就算賣方要平轉，「也不一定接手。」
台灣房屋台南東門特許加盟店店長蔡裕荏表示，他有一位客戶去年買下安平某一新建案預
售屋，2房加車位約28坪不到700萬，後來想換約賣掉，最初開價788萬，陸續降至758萬、
698萬，但銷售情況仍不佳，雖有不少買方詢問，但買方會擔心現在政府打炒房，影響預
售屋房價，「怕房價下跌」；加上過年前疫情開始嚴峻，買方也擔心疫情問題影響工作和
收入，還要負擔購屋款，乾脆先不要入手。
他透露，本來這位屋主有加價百萬換約的期望，後來一路降價，現在幾乎「平轉也願意」
，因為還有其他房子的貸款要支出，為了減壓才要賣掉預售屋，但是想接手的買方卻有多
方考量。
住商不動產台南五王加盟店店東李家民觀察，目前手上有客戶委託多間預售屋銷售，包含
南科善化茄拔的透天「為有巢」、永康「三富樂樂」也有5間預售屋要轉賣，為2+1~3房、
開價888萬~1268萬，這些屋主希望賺百萬出場，沒打算平轉，但來看房的買方態度也多有
保留。
很多買方告訴他，現在都在等政府，看到底是否修法通過限制預售屋換約，「修法通過就
沒得玩了」，因為買預售屋多半不是自住，是投資目的，但又不想等3~5年交屋後再轉賣
，等待期太長，因此會猶豫，不知該不該接手。
他坦言，很多買方詢問之後又不買，就是擔心政策因素讓變數太大，這情況估計會持續到
政府確定修法通過，新法上路之前有落日條款，到時就會有賣方著急脫手，因此現在只能
知道，買方明顯轉為觀望態度。
另有2名高雄房仲告訴記者，近期預售案賣不太動，雖然內政部限制預售屋換約的政策還
沒上路，但已有個別建商禁止換約，因此買方也會擔心變數太多，加上高雄自去年下半年
因台積電設廠議題帶動，當地如楠梓房價開價一口氣從2字頭漲到3字頭，也讓南下看屋的
北部客抱怨，房價漲得比竹科凶猛，買方不願意加價太快；至於屋主，前陣子雖然因為政
府打炒房，甚至提出警告，「炒房最重要被抓去關」，促使預售屋主降價，小賺30萬就出
場，但最近又開始調回價格，不願意降價太快，導致預售屋轉手的買氣確實比較差。（林
佩萱／高雄報導）
心得：
哪裡有預售屋平轉這麼好？
我看到的都是預售屋現買現賺
直接套利100萬起跳
而且現在禁預售屋轉手的草案都被說有違憲之虞了
也不可能送立法院啦
屋主別太擔心

這篇發出來以後 我看一堆台南投資客要打過去獵殺了

台灣人都有在看房版，知道前年買預售，今年買成屋。

現在的市場氣息真的是觀望政府今年的政策啊 反正去年飆漲都沒買了 不差這時

接下來，政策，升息等等因素，會讓人再等等

你也房版貼新聞好幾年了吧？最近怎麼心得開始有點...是沒

套好套滿

內行的都繼續炒，誰跟你觀望……

樓上最會嘴 就真的一堆廢物投機客很怕啊

目前應該是新屋和中古屋價差太大產生一些拉扯.中古屋則是進入暴漲期.並且建商這兩個月推案也是暫緩.大概在等中古屋拉抬一下再繼續.價差太大都會產生拉扯,無論地點還是屋齡還是區域.

確定要買才帶看不就好了，買不起就別看。

自住找預售案都被回已完售，最好收光光，名額讓出來

台南高雄新的預售屋才賣不太動吧？一下子單價跳太高 台中新的預售案價格一樣創高 但感覺還是蠻搶手的

我投資的A7跟鳳鳴都是預售屋也是都獲利都賣光光開始轉戰中古屋市場預售屋禁止轉售合約一通過預售屋會血流成河但是中古屋會大漲 所以A7鳳鳴一堆預售屋有賺就先閃

最近關注的預售屋還真的降價了 看來是真的買氣不好

這個新聞說的沒錯啊 我就是專門玩預售屋投資客一堆同行都在出清手上預售庫存 成屋都擺著不賣

請問C大 5年內跟20年價差應該在多少，目前竹北縣一

禁止換約一確定後換中古屋大噴特噴

附近很多都跟109年一樣價格沒在動，是準備要噴得概念嗎

別擔心，這只是開始而已。

台南 哈哈

齔弗飪B 台鐵 加桃園新站完工後 ...

5年和10年會趨於一個區塊,20年整比較特殊那時候2002年沒啥推案.因此一般是以2000年以前也就是大概22年屋為斷點.5~19年會是一個區塊,22~33年會是一個區塊.價差大約在10%.區塊的原因是因為視覺上就是不同的東西,建築方式設計都不一.

反正手上有預售的勸告趕快賣一賣獲利了結不然禁轉售條約一出來 想賣都賣不掉

5年屋和18年屋看起來很像...但理論上他們已經插了1x年價差應該要很大.

我有些同行預售屋一次掃10戶的 都在出清

但你要細講有兩點.

還好我買的今年買的預售屋今年交屋，不用等2-3年，成屋續抱會好一點嗎

2.公設比,36%和30%公設比差異不小.所以造成5年屋和1x年屋的價差被收斂到沒多大.現在還有一些價差是因為之前新的時候10~15%價差收斂還沒結束你在過一段時間這個價差就會繼續縮小.so....要記得,不動產是實體產品.因此影響價格有一點很重要的就是"視覺".它們看起來漲得很像,價差就不會很大.

那...手上預售就是等交屋的需要賣嗎?

長得不一樣,才比較容易變成獨立個體產品.買房子的人是跑去看房子,看空間,之後才要買.而不是像股票看數據看線圖買.

幻想文 現在要買還買不到

當你看到兩間房子長得很像,一間室內25一間室內23.

新成屋的時代 預售掰

你手上預售如果數量只有一戶可以放到過戶 就放阿但是如果手上預售買一大堆無法過戶的 請出清

但長不一樣,舊款的看起來奇摩子比較差m.那自然需要更低的價格或是甚至加價買新式的.

目前旁邊200公尺有5年內的大樓，最近成交價約40萬，我這間26年 約24萬，權狀50坪 含車位10坪 室內有30坪 客廳超大，早上看晚上簽約..CD https://i.imgur.com/a05Ikwx.jpg

之前太多雜魚投資客吃到甜頭搞得預售屋一次掃都掃10戶 然後等轉約

內行的已經先賣幾間了

如果禁止轉售 你手上10戶 等著被違約阿 怎麼過戶像我們內行的投客預售屋都清光光了 只剩成屋之後 換成屋缺貨 成屋會噴噴噴

而且成屋需要過戶以及銀貸跟資金比較多也可以過濾一些來亂的雜魚投資客等到今年七月通過後 預售屋會開始崩 換成屋惜售潮

我已經轉戰成屋中古屋市場手上預售屋都清光光這法案肯定會過如果覺得不過 看你要不要賭一把 XD

要有信心，買下去就對了，只漲不跌。晚一年買賠一台保時捷

投資客死光光啦幹

不過買預售屋超過三年才交屋，想想就覺得超久。不過付款彈性很適合首購感謝C大，中古屋標準格局，客廳後面大到可以砸隔一間，但是客廳會變的沒這麼開闊，很猶豫要隔四房賣價格會不會好點https://i.imgur.com/x6DciCT.jpg

c大請問，投資客開價掛在591，是有把握多久內賣掉，否則何不先租呢

看你看的投資客 是哪一種投資客有預售屋轉約跟買舊屋裝修成投資客款的二手屋

貸款買一堆房子沒錢繳 活該

北北桃重劃區108109價格平轉收

二手翻修開價掛在591，我們可以預期多久市場會漲到那個開價？

二手翻修建議去現場看 投客是用爛材料裝修的然後一房的大小 硬隔成兩房 那種都很鳥 台北市居多

鎖預售就是中古漲翻 政策若確定 找預售旁的中古買就對了

C大有說 一般情況3-6個月賣掉一間，但有機率問題，開價高假設成交率只有10%，搞不好下個月真的成交了。

投客二手翻修都已經把成本加進去灌水灌很大了查實登最快要賺大 就是自己買廢墟老公寓自己搞裝修這個C大應該很熟悉 自己買老破公寓自己裝修賣掉

裝修費一般人都會被包商坑..我們只是把這筆錢拿到口袋而已..XD但是,只要有辦法自己翻修,一律建議自己翻.

最近看屋新北真的很多預售屋在轉讓了啊，但是中古屋物件很少倒是真的。投資客都在炒中古屋了

有人轉讓不是問題...價差太大才是壓力.我白天鵝也是一買就掛賣..XD他轉讓量一直都有.但是2x一路拉升到3x輕輕鬆鬆.

台南而已吧，A7想掃幾間轉約都很難平轉

殺手鐧還沒使出來呢，續看戲

菜雞才炒那區 下檔根本沒支撐買盤

不過，猜過個年應該越來越多人知道了，尤其是北部人

舉一堆鳥地方 當作通例 這樣也能當新聞

一直想請教ceca為什麼台南衝這麼快，除了南科之外有其他原因嗎？

台南在2016~2019大家開始進入停滯的時候.因為南科話題+其他地方都停滯.所以炒作都跑去台南..尤其2016的時候台南是六都最低價.而2019台南還有熱度的時候爆發無限QE.所以台南才火上添核反應爐,整個暴衝出去.

北高雄漲翻天,反而南高雄應該該補漲了

南高也沒落後,只是比較低調.興富發鹽埕區華王案,均價要四字頭.之前中正一號願也是3x.

不愧是最嘴硬的房蟲版，再過幾個月臉就會臭到不行~

請問ceca大，那這波適合把蛋白的老透天換蛋黃的新三房嗎

我最後一間買入16w/p的2x年屋,富國明誠商圈...XD對喔,過年前買的,到今天還沒交屋..XD你再看看現在多少錢.怕甚麼....XD現在不適合"換新"或是"外圍換市區"現在適合,新換舊,或是市區換外圍..XD現在要往後面的買,不要往前換.等到大盤整,例如2010大漲,2016進入盤整.而2018年我就在板上講可以進美術館.那個時間點才是舊換新,外圍換中央.你倒過來做就是把錢給別人賺..XD或是把賺錢的機會送給別人.就像現在我手上沒有新屋和預售屋..XD一點壓力都沒有..並且因為新舊屋價差太大.躺著等被抬到天上去.

不要小看政府的決心 溯及既往例子都不在少數，未必不會通過

政府朔及既往??不動產上面哪一年的哪一次?他是不想選了才會這樣搞..XD沒看到今年要選舉,最近打房消息全面熄火.剩下討論區空空在提..XD誰瘋了在選舉大力打房.有房子的人是多數,地方選舉有選票的人幾乎都有房子.誰管你戶籍不再在地的少數空空死活,你又沒選票.沒看到房價大噴,陳其邁立刻民調衝到多高..XD人民比你想的現實多了,只是沒像空空出來靠杯而已.菸斗雄幹嘛跪求台積電到高雄?為了高雄年輕人就業機會?還是為了菸斗雄手上的店面和不動產價格..XD不過目前預售屋主要是和中古屋價差太大,必然有拉扯現象.所以做多,但是不要亂做產品...現在不是大漲一開始....所以操作甚麼要做選擇.現在1x年屋大概上30,目標會往35左右跑.因此2x年屋20都是落後太多狀況.而2x年屋20左右還有一些物件.造成3x~4x年屋16~17的話和2x年屋價差並沒特別大.所以才會做2x年屋比較好,3x~4x年屋太早.看著價差操作低的那邊.基本上幾乎0風險+穩賺....賺多少和賺多快的差別.就算有黑天鵝事件,預售屋回檔好了.衝到4x,超級大回檔回35好了...一堆人被套到訂金都拿不回來.你新屋35,2x年屋還是要上28w/p..所以預售屋套死一堆人,你的20萬以下2x年屋照樣賺錢..然後滿地的空空可能會超級大高潮...但依然..她在數帳單,我在數鈔票...so....挑對產品...基本上你就每天睡到自然醒,一點壓力都沒有你看我們投資客,2010~2019中間有被套住或是不繼續投資不玩ꨮ

問一下Ceca大，股票交易成本比期貨高，能吃波段就忌諱頻繁交易。我看Ceca大不停買進賣出，這樣標的頻繁轉換間賺取的利潤，不會被交易成本吃掉嗎？

沒阿,空空最囂張的2016~2018,我們不是繼續數鈔票..XD交易分短中長期.長期方式會吃到交易成本,所以長期不亂動.中期追波段,例如你1x年屋本來買18現在衝到30好了.你覺得他偏慢,把他轉成1x的2x年屋,一兩個月內又暴漲一大波.這種情況下交易成本都可以遠遠被利潤給淹蓋過去.短期的話則是,你光買便宜的價差就高於交易成本.更不論你翻新造就的價格上揚幅度.所以短期會拚周轉率...買賣越快賺越多.但短期無視漲跌....沒時間等你漲價..XD縣在大漲是中期主力時間等到進入盤整期,短期才會爬成主力交易利潤型態.另外不動產還有開槓桿的狀態所以,你股票現金交易,利潤5%就是5%.

原來如此，感謝解惑。

但是不動產槓桿下去,就算你只開兩倍槓桿,也會變10%.所以股票你買賣只賺2%,如果交易成本1%,你才賺1%.不動產你如果2倍槓桿,就是2%,5倍槓桿就是5%.因此,不動產只要產生利潤,你再回算槓桿,會被放大很多.

請問CECA 大大，高雄河堤社區的中古屋1X年房子要以什麼區域的新案當作定標？要看義享天地還是農16？因為河堤那邊已經沒有新案拉中古屋的價格了。謝謝您！

所以不能用股票的絕對投報率來看不動產的槓桿投報率.河堤就看河堤,沒河堤可能就大約富國明誠和生態園區的中間數.富國明誠最近表現比河堤還強一點點...一點點..XD當然最近推案很少,你會沒有甚麼參考.因此你大概就是用目前場上的例如巨蛋 J moden做DEMO,再回算一下,河堤大概是9~95折.大概...因為J moden也推案一段時間了.一段時間後,這個價格就是落後指標.但在新指標出來前,還是優先參考既有的最新指標.

明白，受益良多，我是買進後長長久久型，故有此疑惑。

不會過啦 根本不用擔心

槓桿真的就如ceca大講的 我操作股票槓桿上9位數 但實際期貨獲利真的不如想像的多還遠不如房產直接開5倍 即使大金額開下去只剩下2倍也安心操作吃槓桿 每天吃飽睡好看小說 c大太神了

我跟ceca一樣我們老手投資客預售屋新屋都脫手光光換成二手屋 等著二手中古屋大噴特噴ceca是玩得蠻頻繁的 唯一缺點是房地合一的45%的稅金我當初一百萬起家的 現在靠房產已經賺一千多萬了就是因為房產槓桿大還款壓力小還分30年又可以搞寬限預售屋 更是輕鬆 付個訂金簽約金就玩一千多萬的一百萬可以完成賺一千多萬 這就是房產的厲害反正要賭預售禁轉售不會過的預售可以繼續擺著反正預售 我是都賣光光了 XD

房產的槓桿真的很噁心不過我看蠻多投資客群組還一直在那買預售買新房 看了真的不懂

中古屋,集團比較難賺到會員的錢的關係.買預售屋,建商會回饋集團首腦.集團的話很可能一間可以拿到不只一萬的傭金.你夠多間,一間給你5萬都可能.所以集團首腦穩賺不賠又無風險...而一般會員只要有賺到錢就開心,他們也沒很計較投報率多少.中古屋的話,就很難從中獲利.並且很麻煩...因為狀況很多.預售屋是紙上的,之後成屋也是針對建商.中古屋第一個你要賺傭金就很難賺,仲介不願意分你.

大家還記得AMAX預售屋慘案嗎

第二個,屋況或是糾紛問題,你首腦都要替會員搞定.

所以集團做中古屋的比較少..

投客群組可以抽你們傭金阿 他又穩賺不賠反正套牢是你家的事

連一整輪大漲到停滯到下一次大漲都沒看過.所以他們不會判斷.

預售倒有聽幾個仲介講過 人頭3萬5萬也有的

真心感謝CECA大大願意提供這麼多的寶貴資訊！ 謝謝您幫助大眾解惑！已跪

預售屋有些沒錢不會判斷的亂跟風就會被套

但是因為先跑,所以反應最快...抓到起跳點就可以無腦撈一波.會比中古屋無腦就收到錢.

對對對 我看一直講預售的操作房產時間都不長 但講的很厲害一樣

他們基本上首腦都是狂賺介紹費..XD...如果你多找幾個臥底去各大集團收集資料後你就會發現.真相!!

你去看當初AMAX主糾playhome現在是不是消失了

請問c大 桃園現在預售跟5-19年中古價差高達4-50% 是不是已經太偏離 還是算一般高而已

通常是新屋定錨,中古屋追.新屋回檔則是因為不安定籌碼自己多殺多.不安定籌碼就是那些之前買的投資客轉讓破壞價格.或是有人過戶不了要被斷頭,賠5%賣(訂金10%)

如果條件太差的房子 雙北高齡5-80年的那種 會跟上嗎

全都會漲,漲到你可以參考2018~2019的價差.那是比較靠近今天的盤整時期.當然有些特殊建案有特殊狀況要另外看.例如高雄諾貝爾,不安定籌碼太多,所以2019都還在盤整.XD這種要特別挑出來看.

c大我想問，有投資客在中古2x年翻修後在591刊到800甚至1100，是有把握今年中古行情跟得上能賣掉嗎？

翻新的定價通常是沒翻新的價格再往上開一些.開多少要看他怎樣翻.

感謝 來去追一下18-19價差狀況

我去年入手兩間都在500以下，今年要上八百好難想像

c大 請問中都現在一樣是照美術館9折價看嗎？前天已經有2手新屋成交在38，樹禾苑預售也有實價41-42了，現在還有看到幾個建商圍地準備中，照理是不是即使新案推出仍然是得尊美術館為大哥，坐穩附屬的位置

感謝c大回覆

對,中都目前還是追美術館9折.美術館下一個案應該會拚平均50,城揚的東二路.中都目前都沒跟美術館叫板的機會.另外因為自立路西邊的工業地沒有要先重劃.所以中都要追平美術館的時間會拖更久.這一波可能都還沒辦法辦到,要下一波.也就是可能要至少七八年甚至十年後再看看.

沒差反正買不起

50收

哪裡平轉？每個都馬加價賣，三小假新聞

可以試試看虧錢賣啊 哈哈哈 這些死投資客

感謝c大解說

完了,高點出訊號文,一篇又一篇

房地合一稅2.0不就溯及既往最好的例子嗎？ 其它領域的，軍公教年金改革更是一例；選什麼物件賺不賺錢我本就沒要討論，單純覺得這個政府已經示範過亂修法了，沒理由對他這麼有信心，就醬。有房的人多數，但預售禁轉賣不一定影響多大

大家都這麼厲害喔，跨出我生活圈的房子我都不敢看有這麼多專業投資客喔

促銷文

預售禁轉後成屋準備暴漲

請問ceca大 如果2X年屋一樣推薦蛋黃區嗎？楠梓有算嗎？還是農16美術館才算？美術館好像沒2x年 巨蛋有算一線區嗎？仲介推買新的 因為台積電只愛新屋不愛舊所以買新屋才會漲上去？不過我比較相信ceca大安全牌的話 1X年物件若少 2x年有建議哪個區域嗎感謝ceca大 字字珠璣

2x年，蛋黃區農16旁那幾棟和中華路極少數龍水里他們成交價要26以上所以過年前我買明華國中那邊，16w因此蛋黃區是否買不是重點，重點是現在可以買的選擇有甚麼不過去年有考慮農16那邊的藍園，但沒下，那時候20萬低價的2x年屋選擇應該很少，整個大北高不超過20間你要買北高，就不挑地點，挑物件甚至你包含南高可能也不過三十幾間比較有競爭力你就全部看屋，看完它，你就有感覺要買那間了一天看1x間，不用三天就看完

請問ceca大 也是挑2X年大樓標準品332車位嗎有些仲介在推老透天或是公寓型店面 現在適合嗎

買了房就乖乖住或當房東，投資客只想馬上脫手賺價差自己眼光不准還在靠北靠木 還要幫你登錄ab價避稅

有沒有平轉我是不知道啦，但之前看預售代銷那個嘴臉就很不爽（封盤不賣，等老闆開心「房價漲」再賣）然後另一個建案的代銷還說：我們一推出就很多投資客預訂好幾乎所有房型囉想買位置好的平面車位，沒有哦而且我覺得那些投資客大部分都沒去現場看一下你投資的房子蓋什麼樣子，要是去看完現場，我覺得一般自住客不會想買啦忘了這是房板，我可能又會被嗆哈哈

最近問到原本計劃開案的直接不開案了不賣最大啊你也可以不買最大自由市場你可以強買強賣嗎？講一堆五四三很無聊

請問西卡大大 若要自助兼投資的話 現在建議買預售還是成屋（含中古）呢？謝大大開示Typo 自*住

樓上。預售都要禁轉了 你還要往裡面淌混水。想被套嗎

中古成屋漲幅也有限，買氣都降溫了

傻子才接預售盤

你把c大講的 再從頭再看一次 你就知道買中古還是預售了

2年前的預售平轉肯定ok 最近半年的想平轉大概吃屎

預售熱區依舊火熱，買得到好貨的話還是能買

不要買房蟲的預售屋 讓它們斷頭