這篇圖片實在很多
用手機沒辦法看
請用chrome
再配合https://reurl.cc/k7yzX9套件自動開圖
懶得用的可以到我臉書看影片
https://reurl.cc/ZrV67M
記得切到1.25或是1.5倍
我帶一組客人都要講兩三個小時
怕你們會睡著
十年代銷仔寫在前面
其實會想發這篇文不是想紅
也不是想衝fb或是yt流量
也沒有要踩這裡捧那裏的想法
而是看到太多人一直等等等
本來可以買好地段
被一堆不做功課的學者
跟蟹蟹你喜歡台灣的網紅誤導
我每天都要面對消費者
那種想買卻買不起房子的痛
對我來說有多掙扎？
有機會再來寫台灣房價為什麼會居高不下
先講江翠北側重劃區，文很長
請準備好爆米花可樂再開始看
這也是我銷售的流程
https://imgur.com/5tKxNc8
要講江翠北側重劃區之前我們要先介紹一下雙北市
基本上雙北市的房價，都是由核心蛋黃地區向外擠壓
這張圖是日劇時代的雙北市地圖
大家可以看到日劇時代台北市的核心
就在大稻埕碼頭，以及台灣總督府
80年代台北市長李登輝，認為西區已經飽和
所以在擔任台北市長的這三年期間，把市中心移到台北東區
推行都市更新計畫，也就是所謂的軸線東移
https://imgur.com/VZgGQv6
台北市的發展動線，就是從清朝到日劇時代的大稻埕
迪化街，到1949年中央政府播遷來台
總統府設於城中區的台灣總督府
爾後一路軸線東移，到了80年代的忠孝商圈
頂好名店城，到90年代的台北曼哈頓
信義計畫區，以及柯文哲市長持續推動的東區門戶計畫
而軸線要移動，最重要的就是要有交通建設
所以市民大道，忠孝東路
以及板南線就是串起中華民國20世紀發展史的最大黃金軸帶
https://imgur.com/dwjLfow
而板橋的軸線移轉主幹線，除了文化路之外
板南線也扮演了非常重要的角色，只要選對地段
就會享受到公共建設以及生活機能帶來房價增值
https://imgur.com/SaU19Cw
如果日劇時代台北市的核心是在大同萬華區
那板橋的核心區就是府中了
顧名思義府中就是台北縣政府的正中心
其中有台灣五大家族的林家花園，也就是林本源園邸
旁邊還有枋橋公學校，就是現在的板橋國小
那也因為早期發展都在府中
相對的文化路兩側以及江子翠都是未開發的稻田
也因為當年沒有開發，現在才有開發的機會
https://imgur.com/ubhMbGK
在土地使用分區裡紅色代表商業區，黃色代表住宅區
板橋人口最稠密的就是80年代的府中商圈，
當時除了府中商圈外，還有中央戲院
三商百貨，林園電影城，黃石果菜市場
是板橋最核心房價最高的區域，但隨著時代的變遷
區域凋零，慢慢的人口就沿著文化路往北遷徙
https://imgur.com/YdO1FVZ
照片中是民國86年，文化路以及板橋煙酒公賣局
也因為當時煙酒公賣局搬遷到林口，隨著火車鐵軌地下化
原廠址納入新板橋車站特定專用區
也就是現在的新板特區以及新板萬坪都會公園
https://imgur.com/OtYWQI0
這是板橋公賣局拆除後的空拍圖
照片由張哲生先生提供，原來的板橋煙酒公賣局
成為了台北縣政府的根據地，還有五鐵共構的板橋火車站
以及未來的新板特區，而文化路下方白色區塊
就是當年的追風廣場
https://imgur.com/C2YmNU0
相信老板橋人應該都會有印象
當年的板橋追風廣場，有非常大的直排輪溜冰場
https://imgur.com/45FraXO
當時新板特區第一個建案叫做華府DC
創板橋史上的新高價
而板信商銀以137萬標下特定區土地
也就是板信雙子星，我印象中當時我就讀國中
鄰居去看完房子後，不約而同都會說
”那麼貴，神經病才會買”
也就是因為當初我們沒買
現在才有一個神經病在這邊寫文章
https://imgur.com/gqGAR5d
2008年金融海嘯，板橋大遠百正式動工
記得當時很多人說，板橋人撐不起這麼大的百貨公司
沒想到2012年大遠百完工後
新板特區也因為生活機能到位
五鐵共構看齊北車
新板特區的房價就一去不回頭了
https://imgur.com/YcOqchC
回到江翠北側
這是1950年國畫大師官大欽先生所繪製的江翠田園圖
可以看到江子翠就是所謂的江仔嘴(台)
是淡水河，以及大漢溪，新店溪的匯流點
在農業社會時代，廟宇就是村落的核心
早期江子翠的核心，就在於水仙王廟的周遭
而江翠北側重劃區，就是在水仙王廟的北
從圖面上所示，現在的江北，當時都是農田
https://imgur.com/zH85JBf
有許多消費者到江北看房子
都會有既定印象認為這個區域會淹水
其實這是錯誤的，我調出台灣堡圖，在1898年
日本人繪製了台灣的地圖
可以看到江子翠莊左側有一個溪頭
就是現在的溪頭公園，也就是水仙宮
https://imgur.com/0IztsOD
對照現在的地圖，可以看出來當年的農田範圍非常的大
大漢溪其實只佔了一小部分，而黃色的虛線就是堤防
https://imgur.com/sFTcOo8
這張衛星空拍圖，是2010年江翠北側重劃區的空拍圖
可以清楚看到，當年的江翠北側重劃區
都是農田以及部分的工廠
當時那裏還有一個大台北打擊棒球場
我高中都是在那邊度過的，外號是府中村紀洋
https://imgur.com/UNC8i7f
2013年的時候，今周刊有一篇新聞寫道
河邊荒地變水岸豪宅，大台北主要知名建商
麗寶、華固、國泰、茂德等
早在2012年一月禁止移轉前就已進場購買土地
準備推出住宅大樓
江翠北側因為離板南線近，推案房價高
才吸引大台北建商注意
也就是說你板橋沒什麼了不起啦
一切都是板南線，這些建商早就知道首都高房價
要紓解北市房價高漲的人口外移
就是要靠交通建設把人移出去
https://imgur.com/0EjSwf4
2014年，江翠北側重劃區土地開始重劃
https://imgur.com/y3T7Dyl
2017年，土地重劃完成
https://imgur.com/jaR835I
2020年，區域成形，我特地把這個下面區域標起來
我們往回退會發現，藍色的舊市區十年不變
擁擠的環境，狹窄的人行道
沒有都市計畫的規劃，充斥老舊的公寓
相對重劃區電線電纜污水道地下化，整齊的街廓
住商分離，人行道退縮，有商圈，學區以及綠地公園
再過十年會怎麼樣？玩一下模擬城市3000就知道了
https://imgur.com/XT8FNQE
從2011年的奢侈稅，到2015年的房地合一
實價登錄，政府萬箭其發
我們代銷人員全部都被打的滿臉都豆花
房價一路下跌，北台灣房市冷颼颼
加上高雄氣爆，北中南房市全部崩盤
竹北跌回一字頭，台中七期套牢比比皆是
雙北市預售屋銷售率最高僅三成五
代銷接案興建接待中心與樣品屋
起碼銷售率要到四成才會回本
也就是說2013~2016年
開案賣不到四成就是賠錢
那時候如果低點買進，現在哪有高房價問題
https://imgur.com/U9zlIrO
這是台灣第一次出現接待中心頂讓的消息
印象中我還到這個接待中心去找我朋友取暖
因為當年的房市真的太冷太冷了
https://imgur.com/Gu60o6v
2016年工商時報報導，新興市場房價挫
台灣跌最慘，房價跌了7%，經濟學家還指出
未來房價可能進行重大修正
當時的房地產業者集體投降無效房價還是繼續崩跌
https://imgur.com/gQF1Sfj
所以當年由甲山林開始推動讓利
江翠四字頭，三重河景站四字頭
https://imgur.com/IxLHo1I
https://imgur.com/uVeSgfC
青峰翠峰接力40出頭萬就能買AB區
https://imgur.com/SMKhPSH
結果還是一堆酸民酸爆炸呀
一坪24萬你怎麼不賣我？
不會買的就不會買啦
https://imgur.com/A4DMaSC
我還記得sway講的話，我真的很好奇
他對房地產的恨意到底從哪來
聽他講話很難聽超過五秒
臉歪嘴斜好像女朋友被代銷仔搶走一樣
帶領一堆信眾搭上房地產失智列車
https://imgur.com/lTjXWiY
嫌茂x格局差可以不要買茂德啊
旁邊聯上格局就不錯也是四字頭
整天鼓吹不要買 不知道害了多少人
https://imgur.com/96HLHEn
江北4x萬，身為一個土生土長的板橋人只能跟你說
太合理了，因為當初建設公司買地的成本
經過計算利潤後要推的價格就是接近60萬
但遇到105年打房讓利
犧牲利潤犧牲打才有40~50萬的價格
加上板橋板南線沿線的房價，本來就不便宜了
以江子翠站旁的悠遊市
當年的價格就在60多萬出頭(這是2019的實登)
https://imgur.com/2FZp6zq
當初新埔地標新巨蛋，成交均價就落在65~68萬
正常來說離台北市越遠會越便宜，但新埔是例外
新巨蛋是一個傳奇建案，有機會再跟各位介紹
問題來了，距離台北市第一站的江子翠都要65萬了
第二站新埔65萬
https://imgur.com/uFcwjxW
接下來的新板特區也是68~78萬
https://imgur.com/KtGiN5a
我的老家府中，府中本來就老板橋精華區
當時破公寓30萬就有，電梯華廈45~50
府中贊對面是廟都要賣到60萬了
https://imgur.com/GqU2vbF
再往下一站，已經接近土城的亞東醫院站
成交價也站穩55萬，因為很多亞東醫師都住這
要知道從亞東醫院開車到江子翠可能就要快20分鐘了
請問江翠當初賣45～55萬，是不是太便宜一點了？
https://imgur.com/pYCiUBs
何況板橋還有許多的都市更新計畫
比如板橋在地知名建商三輝建設
在江子翠推出的三輝玳門
挾帶著板橋江子翠市區最後一塊大型角地
附近生活機能滿滿又臨主幹道三民路文化路
生活機能滿滿
目前成交價已經站穩85萬，而板橋南門案
板橋府中案，該區域5~10年屋就已經站穩55~60萬了
大型都更推出後，價格一定比附近行情更高
如果舊市區開出來的價格要70~85萬
那完整規劃的重劃區價格應該落在多少才合理？
https://imgur.com/dUReZBZ
板橋是全雙北甚至全台灣人口最多的行政區
板橋站自2006年開通以來，出站人次一直大於進站人次
代表捷運板橋站可轉乘台鐵、高鐵等各式大眾運輸工具
加上周邊商場、影城林立，又有大型活動帶進人潮的緣故。
就算少子化，也是一堆人擠破頭要擠進板橋
2021~2022年板橋人口下降是因為板橋房價太高
把板橋末端的人擠出到樹林三峽土城
問題來了，樹林三峽土城被板橋擠到房價會不會上漲？
https://imgur.com/GswGmT4
新埔站又是人口非常密集的區域
運量居然佔台北捷運前十名，領先南京復興
忠孝新生，古亭等大型轉運站
這也是為什麼新埔房價居高不下的原因
而這些人當已經習慣了板南線這個區域
江翠北側重劃區的價格，就變成相對便宜了
https://imgur.com/QHFWo9X
除了交通建設，人口密集以外
江翠北側重劃區還是第一個新北市風環境管制地區
加上種種限制，不能讓房子蓋的太密集
阻擋舊市區或是後排建案氣流
這些都是新的重劃區才有辦法規劃建設的
看上面圖片，左岸早期也沒有風環境管制蓋比較密
後面風環境管制出來就越蓋越開了
https://imgur.com/WLfSbUj
在2020年7月1日後，新建或是增建的建築物
在冬至日都要有一個小時的日照
因為冬至是一年365天內日照時間最短的一天
如果在冬至都能保留有一個小時以上的日照
在其他時間就不會有晒不到太陽的狀況發生
這也是在重劃區才有辦法規劃的
https://imgur.com/9Lx6lxQ
https://imgur.com/TPJArij
房價會在2018~19井噴的最大原因就是
中美貿易戰，以及香港反送中
中美貿易戰造成中國外匯管制
許多錢無法匯出大陸，但早在貿易戰開打前
聽到風聲的台商早就把錢匯回台灣了
回到台灣除了購買工業用地，廠房以外
也有部分流入房地產，畢竟台商也只是老百姓
只是比較有錢而已，而香港反送中
也讓許多有能力移居的香港人往台灣走
可以看到內政部統計，港澳人士偏愛住在新北市
https://imgur.com/bBQEdQO
舉個最經典的例子，江翠北側的帝國花園廣場
近一千多戶，單層近30戶
被台灣在地人笑說是鳥籠，小套房
https://imgur.com/ZjSfGGb
這是香港的劏房，室內狹小，沒有陽台
廁所廚房睡覺的地方都擠在一起，再看看台灣的房子
是不是太便宜了？我常跟消費者說，痛苦是比較出來的
香港地狹人稠，加上資本掠奪
一般百姓根本沒有辦法有好的居住環境
https://imgur.com/RzqynYV
台灣多山平原少，終究有一天也會走向香港的方向
很多人常會拿日本來比，真的是沒好好念地理課
https://imgur.com/nUHP7Zm
而對香港的客戶來說，只要在地鐵，機場快線旁
就是房價的保證，所以走到捷運站只要十分鐘
真的太近，太便宜，太超值了！
所以我前面提到林口，我光是在那邊待兩個月
就不知道接了多少香港客戶了
不然叫小英不要挺香港不要賣香港人啊
https://imgur.com/T3IeUzO
香港最愛的區域是西門町，疫情還沒來時
整個西門町扣掉韓國日本東南亞
幾乎都是香港觀光客，但西門站附近沒有新建案
就算有價格也非常的高，沿著板南線走
江翠北側重劃區的小套房
就成為了香港客戶移民台灣的應許之地
而從這張圖表也可以看到，小小新埔站排名全國第七
而江子翠在2020年僅排名第28名
若是江翠北側全部開發完成，起碼還會有兩萬人進駐
到時候江翠的房價會漲到多少？除了淡水是觀光區
房價沒有因為產業需求而上升外
一切都還是回到供給與需求
當供給大於需求價格下跌
當供給小於需求則價格上升
所以花教授會變花次長
就是因為他本來在廚房外
跟sway一起講講幹話不用負責任
到廚房裡面才知道幹好燙
結果推一個45%稅
推升多少房價害多少消費者繳稅金
那些稅金你有拿去蓋公宅嗎
花次長你上古典經濟學的時候睡著了嗎？
亞當史密斯看到一定從墳墓爬起來打你
還講什麼誰說賣得好就打誰，根本花笑話
https://imgur.com/P60BLnL
2017年新建案平均房價，當年全台灣房價都被打到趴在地上
江翠北側攤開來看就是價格凹陷區
而後面的海山，土城也是
頭漲跟著漲，頭跌就跟著跌
花敬群我教你，總統府跟五院搬去花蓮
房價就崩盤了，但笑你不敢啦
https://imgur.com/Efd6i3Z
貿易戰，反送中，塞港，原物料大漲
外勞進不來，房價自然就漲上去了
https://imgur.com/HpsfOaF
回到江翠北側重劃區
要觀察重劃區能不能成形，主要四個因素
商圈，交通，學區，綠地，也就是說有生活機能
交通建設，學區以及公園綠地，這個區域就不會失敗
攤開板橋地圖來看，府中商圈是標準的商業區被住宅區包圍
而江翠北側DE區亦同
https://imgur.com/VZ74Gwo
我們把範圍再度擴大
從當年的信義區之於信義計畫區
中山區的大直重劃區
還有新板特區都是住宅區包圍商業區
當需要生活機能時就往商業區移動
當生活機能被滿足後再回到住宅區
只要這樣的規劃，重劃區必然會生生不息
https://imgur.com/kkur0aE
而租金行情，也能顯示區域發展的支撐
板橋的人口從1970年代迅速直線上升
根據2021年11月的新聞報導
板橋夜間人口數居然是全台第一
被SWAY大大唱衰的江翠one，權狀20坪
室內僅有約12坪的兩房
在591上的出租均價居然高達30000元
而且只有5~6戶可租，社區入住率幾乎全滿
這就是板橋的人口紅利優勢，除了板橋在地人外
台北市房價高漲，人口外流
也為江翠北側帶來大量脫北人潮
https://imgur.com/fPpT1CO
很多人會說，你現在才講這個有什麼用，房價都漲了
事情都已經發生了，但其實我早在2019年
也就是三年前，就在江翠北側銷售
講的就是上面這一套
SRC純鋼骨，純住宅，零店面
當時的成交單價只要50萬上下
不買的人就還是不會買
至於那些訓練有素的專家講什麼話
我也都整理好了
https://imgur.com/zHd1ARs
https://imgur.com/2TkwYv5
https://imgur.com/RTiwylS
https://imgur.com/suUo1Wv
挖靠，你說房價會跌，又說沒叫人家不要買
然後還要自己負責
結果自己摳摳買還開房地產投資講座
你真的很棒耶
https://imgur.com/xwHBRcp
再來看一下賓士哥
https://imgur.com/SeJPBnI
2014帶人家去看東騰藍成交7字頭
2022還是7字頭，這些人真的很棒耶！
寫在後話
房地產是一個國家的進步水平
很多人會拿日本來比真的是很詭異的一件事情
台灣多山少平原
用很簡單的國土平原人口比
就可以看出台灣根本不可能日本化
一堆網紅講老百姓喜歡聽的話
賺取流量我看到就真的很想問他們
你們講這些話讓人沒買房，能負責嗎？
https://imgur.com/v13ya2Z
https://imgur.com/4JACbkS
美國人買不起台北的房子這種標題
講的好像他就買得起
曼哈頓中央公園旁的房子一樣
日本人說台北市的房子沒有價值
一千萬在台北買不起房子
那iku你去練馬區跟田園調布
用一千萬買顆蛋來給我看看啊
流量密碼，蟹蟹你喜歡台灣
日本是一個標準的已開發國家
大阪車站，東京車站出來高樓大廈林立
日本國土人口比也比台灣高很多
美國加拿大就不用說了
標準的金山銀山＋石油
重點就是土地，天然資源
其他落後國家孩子猛生房價也不會漲
因為台灣就這麼小一丁點
教育程度越高，本來就會少子化
我就算有錢也不想生
地球暖化，環境破壞，一堆垃圾手遊廣告
上班都來不及了還要怕小孩學壞
資本主義就是資本掠奪
要當掠奪者還是被掠奪者就自己決定
韓國這樣，香港這樣
土地資源比我們多的日本也是這樣
https://imgur.com/JS894uL
台灣是個開發中的國家
也因為當初全部壓寶在電子業
而全球3C越來越普及人人都有手機，天上飛的
地上爬的，海底游的，全部都要晶片
看車板缺車缺晶片的一堆，看音響版擴大機也缺晶片
供給減少價格增加
台灣GDP才會一飛沖天
會覺得買房很痛苦的講句抱歉的
就是選錯職業，點錯天賦了
江北的文章我只擷取一小段放上來
我講一組客人大多要講兩三個小時
這都是從我的銷售簡報裡面擷取出來的
有興趣的可以聽聽
https://reurl.cc/ZrV67M
記得切到1.25或是1.5倍
另外提一點，我本業是代銷，副業是裝潢
我現在的案子客群都不在PTT
等有再上來寫，裝潢我的課群
預算大多200~800萬之間
所以沒有要上來打廣告的意思
因為TA年齡層不一樣
我只是受不了一堆不認真的學者跟名嘴講幹話罔顧事實
害一堆年輕人沒買房子很不爽而已