簡單點說
公設面積一定都有,權狀多少就是多少
公設也是另一個建號的產權,面積都是有經過稽核這沒問題
只是公設不計入容積率,有限制用途
其實樓梯間梯間,看你房子大小跟年份決定,不同年份地區使用分區消防設計不同,大小
也不同
大約會落在8-15%之間,超大坪數可能只有5%不到
再來就是你的地下室車位,一個機車位大小約半坪多,加上通道1.5坪吧,再加上你的車
道分攤2坪去了,法定機車位基本上1戶至少1個
有的還要法定自行車
身障車位(建商要賣,買方要有身障證明)所以都當訪客車位
到這裡權狀30坪的房子公設已經來到20-25了
自來水塔 污水池 垃圾間 垃圾車停放等 屋凸
變電室 電錶室
基本上公設低銷28-32現在法規
如果有加上管委會開會空間等就更高
其實最大問題
車道到底要全屬於車位,還是住戶也要分攤,住戶設備也要用到,建商要把這塊攤提給誰
,就是關鍵會是28-32或31-35
或是大廳等要灌誰身上,有建商全灌給車位
也有建商車道全給住戶
這時有人會說現在都37
因為要蓋雨遮不能登記,權狀坪數少了3-5%的雨遮,其他不變改變了母數當然拉高
公設35坪
雨遮3坪
陽台12坪
主建物50坪
共100坪公設比35%
變成
公設35坪
雨遮5坪
陽台10坪
主建物50坪
共95坪公設比36.8%
至於公設比只是假議題
還是回到建商土地跟造價,不會因為公設壓低,單價不變
土地+蓋10億,就是要想辦法賣超過13億
假設一坪原本賣13萬,13億就1萬坪,公設3500坪拿掉不能登記,剩6500坪一坪要賣多少
一樣13????那這樣13*6500=8.45億
虧錢你是老闆你要嗎???
一樣要13億,13億/6500=20萬
附近老屋會感謝你
※ 引述《yoga5566 (宥嘉5566)》之銘言:
: 眾所周知,現在的房子公設比都很高
: 沒有公設的話,就沒有樓梯、電梯,你就要飛身上樓這個理論我也懂
: 但我的問題是,公設有稽核機制存在嗎?
: 還是建商喊多少就是多少?
: 舉個例來說
: 如果今天我是建商,我蓋了一棟樓,假設共10戶
: 每戶實坪是50坪,所以實坪總共是500坪
: 假設每坪是100萬,那實坪計價的話,我蓋這棟樓可以回收5000萬
: 但公設是怎麼算出來的?
: 假設公設是200坪,每戶攤20坪,所以總共我可以賣的就變成700坪
: 我就可以回收7000萬
: 那如果我黑心一點,我說公設是300坪,每戶攤30坪,那我不就可以賣到8000萬?
: 實際上也不會有人去計算公設到底是多少,更不可能丈量
: 那這部分不就隨便建商喊?
: 還是說有一套計算或是稽核機制存在呢?