各位板友們晚安，週末愉快！首購菜鳥我們目前在看開價約1250的房子，近日已從銀行鑑
價得知價格落在900-950（這部分跟前一篇板友推薦的富邦線上鑑價結果真的蠻接近的，
在此感謝前一篇回答鑑價效力的前輩們），銀行告知雖以鑑價金額為主，但在1.1倍範圍
內，可以例外用合約價格貸到8成，不需要以鑑價&成交價取其低的方式來貸。
目前與先生在討論出價的數字，現在問題卡在我們不太熟悉出價應含的其他成本。看板上
有人分享的攻略是 ”合理價-10%，再依序5% > 3% > 1% “ 留剩下1%談仲介費，請問這
個合理價是指鑑價900-950，還是乘上1.1倍的合約金額來算呢？另外出價部分是還要考慮
到屋主實拿跟其他賣房成本再出價嗎@@？還是我們就按鑑價為基礎，抓上限出到我們預約
緊繃為止呢？
感謝大家的回答：）

.....現在用鑑價買的到嗎？

多少錢做多少事，沒有規定法則

地點是？

你確定鑑價的金額，房仲收斡旋嗎？你自己最後一段已經下結論了啊

謝謝HaiBrother，我瞭解了謝謝et大，的確中間怎麼出，都已經抓好上限了。只是怕腦波弱亂出價，超過負擔就GG了...房仲收不收不知，但不想超過鑑價太多，畢竟是以鑑價為基礎計算。謝謝大家

你的方式不會買貴 但也可能不會買到

你忽略大環境，只要有一堆人亂出價，你這種精打細算的臉斡旋都沒機會

越會算的 越會錯過好案子 然後又漲之後後悔銀行鑑價很多會估不到 因為都是看之前的實價如果遇到地區正在發展狂漲 以前價格估不到很正常然後過一陣子又屢創新高 在來後悔自作聰明

現在鑑價跟不上,真喜歡就多花一點免得買不到後悔

是不是好案子我不敢說，主要是總價在可接受範圍內。缺點很多，如無法牽自來瓦斯管，巷子小，我想這會讓很多小家庭卻步，光是電費就受不了，所以這麼保守出價除了資金考量，就是有缺點存在。

不夠喜歡就別買，喜歡又愛嫌想砍價這種矛盾操作，不如看別間，房子多的是。

看急不急 急的話實價+50內有機會買到 不急可以等明年房市穩定

急，現在+100；不急，明年+250

那不喜歡就直接跳過阿.....

明年全部物件都超過你的預算，你打算怎麼處理？

喜歡又愛嫌，所以某樓買房都不殺價？都百分之百滿意你買的房子？100分的房子，很難找吧？或許投資客租給房客，是不用在意房屋缺點，反正也不是他們在住啦！何況投資客殺的明明更兇。附近實登今年比我出價低還成交的大有人在。自住又有資金門檻的，會願意折衷一些條件很正常不是嗎？謝謝dream大！我發現房板有些人真的蠻誠懇的。但有些就是要你無限加價，是不是多多或房仲我不知道，但是還是謝謝你們這麼熱心討論：）雖然詢問的內容是一點也沒有想要熱心解答的意思啦XD 當然也沒有義務回答啦！謝謝大家唷！週末愉快～也謝謝OHH大，您說的沒錯，是要有這種隨緣的心理準備XD

大家不是慫恿你 只是以經驗分享給你看不要說一百分的房子 有時候七十就得認了因為你是自住我們可以從投資的角度找到分數高的房子但你是自住啊 你有很多不能妥協的事情我只需要價格買的合理 哪裡都可以當然有人出價低成交不是不可能你要衡量自己碰到apple的機會有多大

我反而覺得原po是用投資的角度買自住的房子....

他們可能都跟仲介有默契了不然就是天時地利人和我們只能在當下做出最好的選擇這邊大家有在看屋才會跟你講有難度時間就是金錢 不無道理啊不管是不是多多還是仲介時間就是很大的成本

用預算或是能談多少來買房 自住建議要用需求是否滿足來挑房子 不過看原po的回文 對板上仲介或多多好像沒好感 那也不方便多說啥了

我自住不是投資，所以開價9折買，負擔得起又喜歡，看第二次就成交，因為時間也是成本，實際上時間是最貴的，才會衷心跟你說找更喜歡的。推敲屋主和競價對手無濟於事

哈哈 樓上我還在等你成交玉井農地呢z大啦

其實玉井那塊我是當作去那邊騎車去玩啦 我主力還是住嘉大樓跟別墅 那天從東區騎到玉井又到關子嶺福安宮再去嘉義文化路吃東西 又騎回台南 好爽

要是你賣掉我也想拿出來賣了長輩有分一個小地過來 大概也不值多少錢QQ

不需仇代銷房仲，各行各業什麼人都有，要有本事找到與你們合拍合作的，看低替大家找房子的人肯定沒好處的不是嗎？我很感謝房仲代銷，如果當初他們不賣我，那我就…

我知道是經驗分享，也知道自住就是以合理價格買到喜歡的房子，我也說了，附近實登相進條件今年成交有比我出價低很多成交的。不要扣帽子！我絕不會仇代銷房仲，反而對仲介都很客氣，因為晴雨都要帶看真的辛苦。我不常在房板混，但都能很明顯觀察到某幾位就是一貫喊多。在最近房市這麼熱的情況下，又預期升息的心理，一直喊加價加價，沒有實際分析，正常人會怎麼想呢？

比你出價低成交那已經是地板價了看跟你現在出價時間差多久這段時間房價變化很大還要看區域這裡沒啥人跟你有利害關係主要是鑑價買房法的問題才會跟你說加價是真的有點難！新屋的話你就不會有這個問題了

今年7-8月左右成交的，差幾個月一坪可以差到快10萬？

有裝潢沒裝潢 還要看哪區啊竹北的話現在就是這樣啊

那可能是我文義描述不明確，不好意思，我文章有寫到「鑑價*1.1倍是銀行願意貸給我8成」，沒有說要用鑑價成交喔。只是考量到資金缺口的風險，主要也是不想靠長輩。

我在台中東區看的建案4月潛銷36 現在要賣45鎖高樓層 高樓層要賣47我也沒用你那種算法買過總之附近建案的行情配合屋況去下斡旋如果仲介會收斡旋代表你至少跟屋主底價接近

是沒有跟我有直接的利害關係，但漲價是整體的效應，當大家都喊多的時候，真的沒有影響嗎？腦波弱又沒概念的的自住客，會不會在本板看到就直接亂加價？其實我只是希望在本板學習並看到具體的分析，不是只有看到什麼都不管，all in就對了的那種概念。

今年6月成交61萬，11月成交70萬，不到半年你太小看房價了，這波給買方是濃濃的絕望感，連台中一堆區域都開42萬不二價這裡沒有人興趣賺你的錢，說服你，是你的業務員該做的事情，大家只是跟你講各地看到的真實狀況

我是買新北舊公寓，所以出價上或許比較奧妙，連屋主可能都浮動底價？

你慢慢爬文就知道了很多可以學xD自住你不用想太多啦

新店上個月底中華路的公寓三樓成交56萬，這是一口氣跳空，以前最高了不起48-50萬還得是20坪的小公寓才有可能，現在是34-35坪的公寓還跳空成交

我有認識的人住玉上園 聽說漲很多

原po想不通的原因很簡單...因為不是屋主當要用理性去談價 但屋主大部分都是靠感覺 靠手頭寬裕缺不缺 所以覺得這話題其實沒啥意義 重點要買到當屋主不缺 他就是想賣他心中的未來理想價原po也是不少正常買方心態 但只要買到 就會反轉了

好唷～我會多多爬文，向大家學習。

還有仲介不只跟買方拉價 同時也在跟屋主議價現在大部分的仲介頭痛的不是買方不加 是屋主不會降也不用板上帶風向 看看實價漲幅 看看報章新聞回到現實 有九成以上屋主不會是看房板不降價

嘿啊 明天我要去議價我一直跟仲介講我要到實拿哦沒到我不會坐五個小時xD

但只要看到電視上 報紙上 甚至售屋廣告 通通都有信心

目前的市況 好房子不少都是開價直接成交的 如果是這種物件你還在精打細算應該很難買到除非是那種上架一段時間的你還有機會談價格但這種放很久的通常你也不會喜歡

開價1250,你覺得屋主實際想賣多少呢

鑑價沒你想的那麼偉大 你是不是誤會什麼普通買賣是不講精算比較看人性

沒分類會被刪文+水桶

別認為叫你追價就是仲介，這裡沒人跟你有利害關係，只是就現在的狀況來看，你不追價可能就是買不到，然後一段時間後買更貴。當然有可能你的建案不是這樣，但如果真的想明確知道，那妳就是要講地區甚至鄰近地址

我常常很好奇用銀行鑑價當基準最後有沒有買到應該要以市場行情為基準才對啦而且每家銀行鑑價標準不一會影響結果

房價漲不是房版喊多，全球房產就無腦漲。疫情QE等造成，資金是最聰明，人兩腳，錢四腳。自住能負擔倒也不需多想

有聽過公股跟民營同一間房子鑑價差超過150萬，覺得靠鑑價出價真的不一定穩欸

精打細算很好，但市場瘋狂的時候買不到喔......