作者:
Haihu (◥▼◤)
2021-10-08 10:51:05各位大大先進好
小弟這兩年股票賺了點錢
想分散一點投資到房地產
剛好最近家人置產接觸到社區小套房
大概15~20坪這種(剛好大於銀行15坪規定)
發現超級好租
大概不用兩週就租掉了
目前看實價大概都800~1000萬左右
租金大概可以2~2.3萬
因為最近在打房
問銀行說第二間只能給1.72%
還是可以貸8成
粗略算了一下
假設貸款800萬
一年利息是13.6萬
出租滿租約可27.6萬
27.6-13.6=14萬
頭期款200萬
年報酬率14/200=0.07左右
當然跟老公寓格套房出租報酬率差太多
但考慮到新房子不用過幾年考慮都更問題
可以無腦一值出租到死為止
而且新物件也有上漲的可能
地點就是新北第一圈市中心
當然有些人會說不如買0056之類的
但因為指數太高
想分散風險
不知道有沒有人有經驗
或有哪裡沒想到的地方
感謝
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-10-08 11:03:00空租率 維護方便 這兩個ok剩下你都算好了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 11:10:00不錯 只是對高資產大戶來說 佔貸款戶數麻煩全現金買投保就不漂亮
我覺得買超過10年的好一點 就是不是全新 但又不會舊自住就買全新 全新就是爽
可以吧 能貸8成 租金就7%了,房價漲個1%/年就破10%
作者:
XX (鷹眼)
2021-10-08 11:26:00全新會自住 但自住又不會只住15~20坪 太小 XD新古屋看投報率 中古老屋就看夠不夠便宜地點夠不夠好但...我覺得中古不會比新古便宜到哪(同地段的情況下)至少我這裡是這樣...所以我會盡量買新一點
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ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:28:00800-1000報酬能到7趴，什麼位置還不快買囉唆什麼
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XX (鷹眼)
2021-10-08 11:29:00他貸款成數夠高 槓桿就夠高 地點不會太差租金夠高 7%正常7%我還嫌少 一般8~10%吧像我的房子養了快五年出租 租金還上漲 貸款打過還找一堆錢回來高資產人士 貸款會有問題嗎 每天都接到銀行電話拜託你借錢XD我反而覺得原PO 房產可以平衡多佔一點股票跟房產 我是覺得房地產財力證明比較好借錢 利率又漂亮
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:33:00報酬率最好是這樣算
作者:
XX (鷹眼)
2021-10-08 11:35:00你那麼厲害可以PO一篇來教大家怎麼算
貸款是沒問題啦 只是貸款條件沒那麼漂亮 昨天才又接到銀行要借我錢的電話
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ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:36:00原來租金報酬率能8-10趴這麼簡單，大家都不用投資股票啦
是說貸款利息那個叫資金成本 你還需要扣持有成本 稅金 維護 保險 等等
作者:
XX (鷹眼)
2021-10-08 11:37:00疑 股票更好賺阿 我前天才獲利15%呢
租金投報達到8-10%是真的不會太難 取決你地點跟物件的限制
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:37:00你那麼厲害怎麼不介紹大家賺飽飽
股票賺錢更快 但房產求穩股票我是不懂 但很多人低估房租的現金投報也是事實解釋過好多次了
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XX (鷹眼)
2021-10-08 11:38:00這篇的原PO不就是股票賺到錢要置產嗎?您也可以請教原PO呀
另外不用兩週租掉算慢了我八月的時候出租一間17坪 18500的 po第一天已經安排五組約看 結果隔天快篩完回家帶看就租掉了今天放隔天租 對我蠻平常的 多半不會超過三天 含po的當天重劃區釋出量大就未必了 可是那個拼增值件的 我猜原po問的是已經發展成熟機能的社區
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 11:48:00高資產貸款沒問題 但是沒貸多少錢就卡一個貸款戶數啊
你貸款不一定要掛房貸啊掛週轉金的話 我五月一個才貸了七成詳情多問幾家銀行 有些房貸專員會幫你想辦法儘量問資深一點的 菜雞只會直接拒絕你 說什麼央行blabla
作者:
chia75 (iknow)
2021-10-08 11:52:00看一看條件 很像林口xd
林口不算第一圈吧板橋 永和 汐止 三重 我猜這幾個比較可能
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ianmoon (罪人)
2021-10-08 11:56:00原來還有人用頭款去算租金報酬率還沾沾自喜不是用總價去算我也是傻眼
那個算在持有成本裡 我每年有抓基本的維護金額你沒拿出總價的金額而用總價去算我才是傻眼投資報酬率的分母是投入成本 這點往往最少爭議 大家比較吵分字怎麼算
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:09:00你要不要Google一下租金報酬率的公式
我們假設原po出200萬的頭期 交易成本抓20 整理也抓20那就是投入了240的成本 往後成本有沒有增加 就看有沒有用寬限期 理財房貸 跟已投入本利和的本金我先問你 認不認同 分母是投入成本這件事情沒投入一千萬 卻要用一千萬的成本去計算我理論不太會說 早就介紹貨真價實學渣一枚 我只要有250萬 就能買一間原po口中的物件來收租 我的租金扣掉資金成本跟持有成本（時間成本難算） 就是我的純利 一般說的空租跟每年維護我也有扣 你用總價去算 就是需要拿出800-1000的成本 我有拿出那麼多？
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ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:14:00你把信用擴張到1000萬不用算？？？好啦！你開心就好
照你這種說法 我買六間 拿出3500萬了耶 我很少靠北人啊你不就最棒會算
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ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:16:00剩下800萬從天上掉下來還是被你撿到好你最厲害啦
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ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:17:00投資報酬率500趴可以了吧
板上就你這種人 這麼厲害 也不看發文教學口憐說就天下無敵啦 做就無以為力典型的只會靠北
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:24:00ROA ROE的差別 很基本啦沒什麼好吵 各有其意義
作者:
k85564 2021-10-08 12:24:00用IRR算大約5%左右 而且1000萬要租2.3萬好像也不簡單
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abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:25:00ROA固定 加槓桿低利借錢可以增加ROE
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:26:00防產ROA真的不高 ROE漂亮都是靠舉債房地產
我只是覺得沒什麼想幫忙 又只會靠北 這種人對討論風氣沒啥幫助最近很多這種買房不槓桿的人甚至投資客我也都認識 單純資產到他人生追求地步 或是像我爸媽那種經過高利率時期不敢去借錢的人
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:28:00限貸六成就會打到這種ROE投資客
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:28:00沒有人要靠北好嗎？就是把報酬率更貼近真實狀況，今天假設房價跌了，你損失是用你頭款算還是總價算？？？？
房版認真討論或分享文真的沒以前多了損失當然用頭款去算啊 如果你認賠殺出的話
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-08 12:29:00貸8成1.31%甚至加寬限期 ，隨便買ROE都不低
我遇到斷頭投客賠了100萬 房子總價差不多1000 你能說他只有虧10%嗎他頭期200直接不見一半在扣掉交易成本 口憐
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:31:00好啦了你要這樣美化自己的報酬率開心就好都你賺10趴20趴嘛
所以要買收租件 一般最好挑附近發展成熟 波動小的區域 求穩不是求快 求快還不如重劃區短進短出就你這種 沒什麼好吵 事實上就是能賺 也不用拿出那麼多的本金跟你這種真的沒認真討論的價值 實打實拿到手上的錢跟付出的成本有這麼難理解嗎
作者:
ianmoon (罪人)
2021-10-08 12:33:00我有說不能賺嗎？
都用總價去算投報 難怪不懂房產的價值你投入不到1000萬 拿了14萬 在那邊跟我說什麼投報算法 即便原po少扣了持有成本照你這邏輯 1000萬當分母 1.4%投報 不覺得可笑嗎另外大多頭時期 你物件都好租了 代表客觀條件不差難道沒跟著飛一下另外真的這麼懂 麻煩也發發文教學一下 只會反對而提不出個所以然 不叫靠北叫什麼
作者: SteamTank 2021-10-08 12:46:00
要感謝這些外行的 真的想通就沒房可投資了
1000萬新房子要租2萬多，很少，很難。投報率不能只算頭期只算利息，每個月付的本金也是機會成本。
所以我常回答要認真細算的話 你還要把你拿出來的頭期如果去做你認為穩當投資的獲利有多少做比較這樣才公平 畢竟都拿出頭期 如果沒拿出來 也不會是藏在家裡抽屜裡吧
作者:
foxs9 (moon river)
2021-10-08 13:08:00以前我也覺得投報只用頭期和裝修當分母很怪 後來發現專職搞隔套的都那樣算開課收學費找合資爽賺爛
作者:
Anyotw (Yoman)
2021-10-08 13:09:00都投客了，還自住套房太可憐了吧。當然出租啊
我後面因為受不了銀行給的條件誘惑 常常貸款搬來搬去的 個別不太好計算了 總體來算這幾年投報含增值大概都落在10-15 但我貸款一直沒抓滿 大概只貸六成左右畢竟資金進來的速度超過買房看到覺得可以出手的物件速度當然如果還在那用總價算不到2%的投報算房地產 不如你2%利率借我 我拿去買房現在我因為多房銀行只願意給到我1.5 如果有一家銀行可以給2%但是附帶一個條件 資金無限 我掃平整個下新莊投資套房了敢這樣說 就是因為用總價去算本來就跟你手上拿到的合不起來
作者: BCSF 2021-10-08 13:48:00
還是一堆因反對而反對的人 ，利用資產創造出現金流本來就是該此，只要持續有人租房房價漲跌只會在於個人資金運用才會有異動，此操作不就跟全世界銀行營運方式一樣嗎？
快速出租我的強項…. 連仲介都覺得我的租金跟出租速度很扯曾經我朋友不信我這一套 要來看我的出租件 結果一個工作沒空 我就租出去 等下一間跟他說 一樣 你只有兩天來看的機會 就來了給他看買賣合約跟租約 從覺得買房是白癡變成有這樣物件通知他….在市區都蠻好租的 不過前提是要整理 我同一個社區有人掛了兩個月還沒租出去 看照片傻眼 那間我也看過照片 醜爆 原封不動 連床墊這種個人衛生的東西都泛黃 有人租才奇怪後面仲介問我說買方老人家不整理怎麼辦 我就說好歹床墊換一下 後來少我2000租出去了
作者: ycpeng0515 (彭太君) 2021-10-08 17:52:00
台北出租投報率不是2-3%嗎? S大是怎麼拉到10%的
作者:
witfish (一人果汁)
2021-10-08 18:48:00我還以為用總價是常識咧......
樓樓上看完整推文好嗎還在用總價 你有拿出總價？ 被嗆用現金買房就是沒算槓桿 低利還不槓桿 這什麼操作 撇除不差錢跟老一輩被嚇到的我真的很問號房東成本我有抓我其中一間發過文回過了 實在不想多做解釋這篇樓主沒扣持有成本跟付出成本不是只有頭期是少算的借用他數字來說 一年拿到14萬 你有沒有拿出一千萬？你有拿出一千萬用總價去算 好啊 當你現金買房 你就不用扣利息了 不管怎樣都不對啊資金成本的概念 借貸期間只要付利息 還本金是儲蓄最基本的本利和 你把房賣掉就把剩餘800萬還掉了扯什麼信用擴張我懂為什麼有些大大說何必認真 很基礎的幼幼班問題一直解釋沒拿出1000萬 獲得14萬 你怎麼解釋投報