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文 劉光瑩 天下Web only 2021-10-04
今年房地產熱超乎預期，銀行放貸到手軟，6都＋新竹房價第三季創新高。7月房地合一稅
2.0才上路，央行9月又擴大信用管制，短時間內，「打房」招數頻頻，為何房價還是狂漲
？這波漲風有停歇的一天嗎？
33歲、來自雲林的小陳，大學畢業後就在台南工作，兩年內有結婚計劃，近幾個月開始認
真看房。
台南房價飆漲的速度，讓當過房仲的他都瞠目結舌。有個預售屋案，3年前一坪開價15萬
，現在已漲到25萬。他鎖定的東區新成屋，3年前一坪20萬，現在開價動輒30萬，「還沒
有殺價空間。」
「房仲圈的朋友都覺得奇怪，不是疫情嗎？為什麼今年買氣居然是近年最熱？」他滿臉疑
惑。
不用懷疑，從房貸申貸熱度就可看出。在公股行庫負責房貸的鄭經理透露，房貸案件數量
，以往每週1、2件，今年上半年每週處理案件暴增到4件，是3年來最熱。
7月，被稱為房地合一稅2.0的預售屋實價登錄才上路，但顯然沒有辦法壓制房價漲幅，讓
央行2個月內兩度出手打房。為什麼？
「沒辦法，錢真的太多了」最主要原因，在於資金過剩。
「沒辦法，錢真的太多了，」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說，全球量化寬鬆，
美國狂印鈔票，再加上中美貿易戰以來台商回流，大量資金回到台灣，通膨又蠢蠢欲動，
許多人認為不想讓錢變薄，置產是最佳去處。
台灣民眾的存款餘額，已達到史上新高的50兆元。銀行很有錢、壽險很有錢，建商也滿手
現金，下一步怎麼辦？當然是繼續買，「建商的心態都是，『不怕買貴，只怕買不到。』
」黃舒衛說。
瑞普萊坊統計，今年前三季6都土地交易金額達2302億元，為歷年次高；但今年第三季創
下936億元，是歷來同期最高。桃園、台中多塊公有地溢價五成以上標出，在北高雄，華
雄建設更豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率高達104.5%，顯見開發商追價力道強勁
。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋則認為，目前房價高檔是因為經濟表現優於預期，以及資
金寬鬆，政府的房地合一稅2.0是在抑制投機炒作導致異常飆漲，「若實價登錄2.0、房地
合一稅2.0未立法成功，房價漲幅恐怕不止現在這樣！」
少數投資需求，的確會得到抑制。例如一位美光工程師就透露，他原本上半年有想到南科
置產，但因房地合一稅而先縮手。
利率不調高，各項限制都沒用 但對滿手現金的人與建商來說，絲毫不受影響。
「房地合一稅2.0根本沒用，」一位資深台中房市觀察者直言，「只要利率不調，所有打
房措施都是空談。」況且現在房貸可以拖到30、40年，每月負擔很低，撐個幾年再賣一定
賺，根本不用擔心。
儘管央行上週決議新增房貸管制，新增新竹縣市第2戶購屋貸款不得有寬限期，但最重要
的政策利率卻是「連六凍」，維持在1.125%的歷史低點。
再來，是地方發展題材加持。尤其是台積電近年在台南擴廠，又傳出將進駐高雄，早就漲
了好幾波。
「前兩個月賣出一間善化的別墅，30幾組在地客人來看、猶豫半天，台北客人一來，馬上
下斡旋成交，」台南房仲阿全說。
他也透露，台南房價對台北投資客來說，實在太划算了。尤其是高收入的台積電工程師，
買一戶自住，再買第二、第三戶投資，綽綽有餘。房地合一稅對滿手現金的他們來說，不
成問題。「看不到房價不漲的理由，」他直言。
「銀行迫不及待借錢給我們」
跟著科技新貴炒房去，成了新趨勢。竹科、中科、南科炒房團，已成為南台灣炒房團的主
力。一位美光工程師就透露，有了第一戶，再增貸買第二、第三戶，易如反掌。「銀行滿
手現金，都迫不及待要貸給我們，」他說。
科技新貴薪水已經不差，為何還要前仆後繼炒房？很簡單，就是因為薪水漲的速度再加上
通膨，絕對跟不上房子漲價速度，有錢不買房，是對不起自己的荷包。
其實，他們自己內心也有糾結。「台灣政府可以好好想一下，買得起房的就是少數人，很
多人永遠買不起，我們比較有能力的可以去買，沒能力的就很辛苦，難道一輩子租房子嗎
？」這位美光工程師說。然而，儘管知道自己屬於共犯結構一環，他算盤一撥，還是繼續
增貸買房，提早退休的FIRE（財務自由）生活就在眼前。
房地產成為高資產族群熱門投資標的，已是長期現象，但原因何在？
首先，持有房地產的成本低、報酬高。「跟國際水準相比，台灣房地產稅向來偏低，」中
研院社會所研究員林宗弘說，實價登錄儘管對房地產價格透明化有幫助，但課稅還是用嚴
重被低估的公告地價，取得貸款的成本又低，無法抑制價格。香港就是活生生例子：不僅
揭露價格，連買賣雙方都揭露，還是無法抑制房價飆漲。
其實這更反映出台灣的結構性問題：好投資標的有限，資金自然流向房地產。林宗弘點出
，台灣投資標的不足，向來有過度儲蓄現象。因為天使創業投資資金不發達，導致社會缺
乏創新動能，資金能去的地方太少。「錢不是到股票就是房地產，沒什麼其他選擇，」他
分析。
水往低處流，是不變道理。「台南預售屋熱銷，八成都是北部人來買的，」阿全說，例如
善化有個預售案「桂田磐古2」，6至8年後才完工，預售開賣一坪開到35萬，一樣賣光光
，就是南科投資客主力來掃貨。台南也有不少新建案，半年價漲逾三成。
清大教授：在台灣，我們是赤貧族
根據永慶房產集團統計，7大都會區（6都加上新竹縣市）今年第三季房價均漲破上波高點
，尤其以新竹、台南漲幅最為明顯，已較上波高點上漲超過三成。
新竹又漲了多少？一位清大陳教授，幾年前從美國回台任教，另一半在工研院上班，有兩
個年幼小孩。他們已陸陸續續看房子看了3年，卻遲遲無法下手，中意的房子原本去年底
看1600萬，不到一年已漲破2000萬。
「覺得滿焦慮的，因為大家都說，如果現在不買，以後更買不起，」他語帶煩惱。
都曾在美國留學的夫妻倆甚至想過，行李收一收，去美國工作算了。「至少中產階級還能
負擔房子、車子，在台灣，我們算是赤貧階級了，」他苦笑說。
熱的遠不只新竹。北部建商近年大舉南下。遠雄b台中清水的「遠雄之星」造鎮案，已
經賣到第九期，今年持續在台中、台南、高雄佈局千坪以上土地，上半年就砸下逾70億元
獵地。興富發近兩年推案重心也南移，在桃園、台中、高雄推出百億大案。今年928檔期
高雄的案量，有一半都是興富發的。
另個原因，因為大家都相信房地產穩賺不賠。房仲阿全說，台南是台北三分之一價格，如
果一坪買20萬、賣30萬 ，一間房子三到五年就賺300萬。這種穩賺不賠的生意，「不用人
逼，自然就會買。」
QE結束，才可能退燒
這波資金狂潮何時會退燒？黃舒衛認為，可能得等QE結束時。
他說美國上一波QE約在2013年退場，隨後台灣房市在2014年開始下跌。因此如果在2023年
左右美國升息、QE退場，再過2、3年房價才可能回穩。
「房屋變成投資商品，已經是篤定了，打房措施只是讓投資客把成本轉嫁給一般消費者，
」在台南工作的小陳無奈地說。
像小陳或是清大陳教授這樣的中產階級，看到飆漲的房價，都覺得看不到盡頭。他們眼前
兩條路，一個是繼續觀望，等待房價跌；另個是牙一咬上車，成為有房族，等待幾年後獲
利錢滾錢。這兩條路指出的未來，似乎愈來愈分歧。（責任編輯：王儷華）
心得：
台南的好 每個投資客都知道
不過卻還是有很多空空不承認
高雄繼續旺的話 台南一定跟上