222萬成本...
拿去買ETD 9％ 報酬就有16650/月
更何況有10％的ETD (G開頭哪一檔自己查囉XD
資金還不會被鎖死在房地產裡面可以自由活用
也不用去勞心勞力要管理、收房租、修繕
不過有自有房還是爽啦，宣揚投資就別害人了
租不出去你要負責嗎？看租屋網滿滿待租的名單，
裡面如果有還沒付完貸款的壓力一定不小
未來社會新鮮人雪崩式減少，租屋人數一定會有影響。
啊我忘記這裡是買房好棒棒棒棒板 XD
大家還是乖乖買房背40年房貸當房奴吧~
※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言：
: 我分享一下房東的成本
: 其實我以前提過多次
: 只是通常會被質疑說假的 怎麼可能
: 是不是很早時期買的 還是違法改套
: 我這次逐一細項打
: 攤開我的成本
: 為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗
: 也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的
: 拿我在2019年12月簽約的一間套房為例
: （後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款）
: 買價510萬 貸款300萬 租金17000（14.57坪）
: 頭期210萬
: 仲介費5萬1
: 規費18743
: 代書費17000
: 共86743
: 買了 40吋電視 4600
: IKEA 電視櫃 429
: IKEA 茶几 895
: 沙發 3200
: 掀床 3500
: 乳膠床墊 4000
: 雙門小冰箱 5888
: 洗衣機 6999
: 共29511
: 油漆跟清潔劑是拿家裡的去用
: 這部分就比較難估計了
: 所以為了接近公平跟方便直接進位
: 總共拿222萬出來
: 資金成本 （每月貸款本利和 14476）
: 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
: 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆）
: 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地價稅 1036
: 房屋稅 2311
: 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
: 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
: 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
: 一年共28247
: 資金+持有攤提到每個月 是6173
: 我只要租到7000必定打平成本還有剩
: 然後我租17000 淨利10000
: 當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週）
: 後續房客管理 blabla
: 以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭（角度不合） 後面都是房租
: 已匯
: 我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組
: 前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子
: 租四個月的正妹跟開賓士男跑了
: 直接解約給一個月17000
: 然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租
: 有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租
: 事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報
: 所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢
: 大概只剩房價崩跌比較快
: 我買一坪35萬
: 然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交
: 過也知道我會看實價 騙我沒有道理
: 市場才是最真的
: Ps： 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房
: 市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
: 幣等等 但追求穩定臭了嗎

好奇為什麼覺得房東沒有投資其他東西？把貸款當成奴役，你的起手觀念就很怪了。利率低為什麼不貸款？找的到利率更低的方式嗎？

其實,我剛用170萬,6個月賺了40萬..XD確實拿到錢扣稅後.不過如果你ETD給他開10倍槓桿,那我就追不到你車尾燈了.你看Bill Hwang的操作,他的槓桿算起來幾乎50倍up.所以我一直認為,炒房怎麼可能賺得贏炒股呢..XD

我算一算股票三多月，也差不多30%...但通常雞蛋會分開放

之前放空防疫股也差不多一個月10%.

當然很多真股神一個月收益千萬，但如果將股民平均獲利拉下去算會變...（？）

不過上個月靠高股利嘎空一波,快速虧了7%斷尾快跑.嚇死寶寶.

每個投資項目都有高手新手，有賺有賠。單看推薦投資項目，用投資人平均報酬率來看，這樣看會不會比較公道（？）

其實說到勞心勞力 真的沒你說的那麼難 租不出去選擇問題 同時成本也不同 提到沒人要出租這件事 真的鳥另外要算加上增值我平均是13% 有小贏你一點點喔不過你提到資金被鎖死 就代表了你不懂如何用房地產去生錢這跟少年股神一樣 你們不懂 所以說好難 不會所以說不行 跟處男說做愛不爽很類似

拿不同投資項目個案比個案...總覺得哪裡怪

在來談談勝率 平均勝率房產高跟穩 這是我選擇的重點收租直接等匯款 難在哪 你要說收不到怎不說其他投資也有可能收不到錢的風險 這樣舉例舉不完不過你似乎很痛很房東 也不是第一次找我抬槓了另外在房版分享房市投資不是很正常嗎

看項目的投資者平均收益的話，其他項目有高於房產？

其實我相信風險跟利潤成正比 所以為什麼要一直比利潤而忽視房產的穩定呢

房屋挑的好，一年多轉貸下去拿本金，含當初頭期還能拿超過勒

他這槓房子增值是以510萬去算 槓桿不夠高才2.3倍 是因為物件是套房 若五倍槓桿可操作千萬 每年漲3% 你222萬ETD每年光增值就要追30萬，能贏嗎?

我其實回過 我拿這間貸款六成 20年 1.5% 就是不想被說條件難達到 我也有貸款30年 8成 1.45% 還有1.35%的 這樣數字更好看了但我主要想表達的是包租公的穩定

好奇ETD投資者平均收益有多少，包含被倒的...

我也可以拿我最強的出來舉例 但我沒有 其實我最後都是五間一起看平均再去做調整 負債比跟現金流

配合建商貸5%槓桿可拉高到20倍 總投報2% 現金投報40% 當然這也只有前三/五年建商貸才有的報酬

一般不動產簡單投資還是.平均增值2.5%,出租投報2.5%=5%(抓的很保守拉)然後開5倍槓桿,利息1.5%這應該是很容易辦到的中長期投資規劃.當然還有交易成本就是了...所以拉的久成本就均攤掉更多.因此中期惠要求更高的增值,不會接受2.5%一年的微薄增值.而短期,短期是直接買便宜+加工提高利潤,然後不算租金.不過短期是製造業...這非被動收入,是主動收入.因此短期的投報率傲視其他投資法是必然..

回樓上，林鳳營真的很好賣阿，靠賣飲料我又可以多買一部跑車囉，你們繼續滅吧祝你們好運唷！對了，我的分店很多你一定看過XD

回樓上你真的吃飽太閒，我也不想跟你計較，如果這樣會讓你心情好點我也算是日行一善。

其實我熟的朋友有人跟著對房東喔 有的是沒頭期 或懶得找叫我報 我自己買都不夠了 還報給你勒而且誰跟你報明牌 真的都自己貸好貸滿去買那種什麼買房講座才多的是詐騙我如果要坑人 大可以拿另一間 買價560萬租18000 還貸款7成多 頭期168萬的出來嘴 而且兩年多已增值150萬不算租金頭期已接近翻倍 但我覺得增值不是能完全掌握的 才改那中庸一點的例子你這種因為你是房東 所以說話就帶有偏見才不可取

其實,之前林園入手的公寓...XD兩間一起打包買,70萬,翻修各40萬.等同一間成本75萬.一間租7000一間租7500...謝謝合作.兩年後一間賣10x,一間賣11x..不過現在已經沒這種機會了...另外出租特化喔.

早知道是要比賽不是分享作法的話 我應該派強一點的選手

之前地上權套房,下斡旋30仲介不收.結果他同事成交35他怨嘆要死..那時候,那邊出租行情,5000..現在那邊大概要成交6x....(40年地上權套房)不過因為是套房,流動性高和租客素質不敢恭維.所以6x就沒興趣了.如果可以買在4x..我會買了然後找包租代管的讓他租斷.5000打八折也有4000...無腦跟包租代管業者收租.無期限地上權,號稱無敵釘子戶..跟新的有期限地上權不一樣.這都不是神話喔..XD

我推廣的租金當收益 增值當禮物 因為租金穩 我知道又有人嘴空租 會弄到沒人租的物件有 不想整理 二手舊家具 整間醜死 我一天就租出去的物件對面就有一間 到底誰的問題

神話應該是,某間大樓,買了三年,總價翻倍...我指賣掉後的成交價..並且那時候沒有房地合一.但是神話不可複製.

低價的出租件喔 我還看過同行遇到 通緝犯 吸毒 連夜失蹤滿屋垃圾的都有所以我很堅持用租金去篩選房客

套房收租房客毛很多,所以都不敢碰..XD但是高租金的兩房,房客很容易兩三年後自己買房子..XD後來發現,2x年的三房,房客最穩定.

我媽以前松山小套房 沒房地合一有買賣金身的也是神話級收益啊 但這種都很難複製 時空背景不同

一租就是可能目標十年以上.

我最高租金的物件已經兩組房客去買房 哈哈

所以養中長期規劃,我會懶得去裝潢拉高租金.基本弄乾淨整齊就好,普通租金租..租客穩定性高.蛋黃區兩房,房客超愛跑去買房子..XD

不過北高兩地的租金有落差 放在台北會少大概一房 我以前搞2-3房的時候 2房反而好租 3房租金蠻貴的

台北和中南部比較不一樣的市場型態.

以前朋友都以為我裝潢本業 都裝潢的超屌才能租好租金其實我整理房子花的預算都只抓五萬 乾淨 東西用新的 就很好租了 當然一開始不能挑什麼要花大錢的物件我進房一律先看廁所 廁所不用花錢 廚具正常 冷氣給我留下 真的不太花錢

廁所看磁磚,磁磚ok換設備還好...XD但是廁所爛的通常價格也低.殺一殺,殺得夠低,就直接做短期翻了立刻轉賣..廚具倒是還好,洗特例一字櫃三機,不用兩萬搞定.

我遇過兩次 租兩房租到想直接買 結果嫌貴 後面我賣房很少超過一個月就賣掉 因為有賺就好了 幹嘛耗時間不過有一次被一個惡質房仲專約卡了兩個月

剛賣掉一間短期,我只換窗戶,做一個電視牆,換廚具"檯面".然後找裝潢後細清,洗一次就拿去賣..

真的要花多點錢整理的物件我也是直接從原本要出的總價扣

目前翻修,最大麻煩是40年老大樓..那個...恩...建築是大腦裝大便..馬的.

你做到重點了 窗戶 廚具用用 感覺就不舊 做個電視牆馬上變中等裝潢物件 現在人其實很好滿足

管線亂跑,他以為是血管喔,公管給我跑樓地板是甚麼鬼.結果公管堵塞,管委會又不修..變成我要挖地板接水管出去.

做明管排掉..

然後要改回來要去別人家改 別人不給你進去這樣明管很醜但沒辦法

封管的之前遇過,舊管封久了裂開,要從新打出去接一根到公管

所以經歷過這些 你跟我說 刷刷油漆換換窗簾 買個新的家具家電整理出租件 有多勞心勞力....

其實更多玩2x年屋的,無腦買,買了叫同一個仲介去出租.

收租多半都睏霸數錢 賺少點很正常這我不行 我太78 我都要面試房客

有的人都在國外,或是台北人或台中人.根本完全丟給仲介去處理.我剛買一間,屋主現在還在澳洲回不來無法簽約.他就是無腦丟給仲介代租,直到最近漲一波,就急著賣.

投資無國界 不像我住哪搞哪

剛好他的房客也退租.那個仲介幫那個屋主處理那間房子好多年了.

這種就是出資 找一個代理人或經紀的概念

差不多...

我是大翻修就無腦丟給統包,小翻才自己發包.

神經病膩 我管自己的好玩 管別人的幹嘛

我自己包給自己 哈哈哈真的看房看廁所沒照片的我會先問廁所狀況

因為自己發包,水電和泥做和油漆,有一個比率會吵架然後推責任煩死了..XD然後又因為泥做水電難找,油漆常用的7x歲退休了.

正常 我是都自己人

而無法有長期固定配合的..

不認識的 阿比喝下去 打起來都有可能

我都大錢給人家賺,小錢順手省而已..XD尤其像透天那種...絕對是丟給一個統包叫他處理..XD通常是地板,窗戶,衛浴設備,自己才搞定.

工種多還有作業時間會拉長的 還是需要一個居中協調不然互相影響 大家都做的很不爽 尤其有些師傅土性重 我都叫不太動

崩潰～～～哈哈

笑死

笑死 我五戶在出租 多輕鬆你知道嗎

股神好，respect

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/26789股神們好厲害哦，忘記板上的股神賺不到可以操兩百億美金程度就在房板吹噓XD

崩潰 崩潰xdxd

股市大多頭你可以嘴房市 等到空頭怎麼辦？

c大s大剛好交錯推樓XD

可憐崩潰魯蛇

傻眼，你的回文不是完全打自己臉？股票這麼好賺你幹嘛不要自己低調買滿還要來這邊分享？

好好討論大聲三小

這篇怨念好深XD 幫QQ

這就房版 不分享買房經驗是？ 宣傳ETD那幹嘛不買BTC回測整個BTC歷史都是爆漲再爆漲而已

大家太客氣了吧，你到底多想買？

買不起所以來房版崩潰喔XDDDD 有夠Loser，哪天你等你買房，你484又要嘲笑5折團

不當"房奴",那你當股奴喔?不過要你理解太難了...

哈，這篇留著十年後回來看XD

趕快歐印 借貸來全買ETD