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97%A5-235001607.html
內文:
上周內政部公布一份報告，指法人「囤房數」及「短期交易」的問題都比自然
人嚴重許多；此外，行政院房市健全小組傳出有意把房市「短期交易」規定調
為5年內，並課以重稅，同時行政院會近期也將再提出打房新措施。如果行政院
最後能成功提高炒房稅賦並堵住法人炒房規避高稅率之途，這波打房才可望竟
其功。
先談比較「單純」的重稅政策。過去台灣炒房能成為一本萬利、每隔數年就要
捲土重來的投資（投機）浪潮，很重要的原因，是過去稅制下，炒房的資本利
得稅幾乎不必課稅，甚至是越短期進出（例如一年內）越不會被課到稅，因為
土地現值根本未調整而不會有土增稅要繳納。某個角度而言，台灣的制度就是
鼓勵民眾與企業，把剩餘資金投資房地產，因為政府幾乎給予「免稅」的優惠
獎勵。
2016年上路的「房地合一稅制」讓房屋交易的資本利得也開始要繳稅，而且為
了打擊炒房，對短期進出課以重稅：持有1年內就賣出稅率45%、1-2年課35%。
簡單的說，政府定義的短期進出是2年內，要課以35-45%的重稅。
這次政府要打房，加重炒房者的稅賦應屬必要，加重的方式有2種：一個是提高
稅率，例如，1年內進出的資本利得稅從45%提高到60%，另一種方式是拉長對要
課重稅的所謂「短期」的定義，政府顯然有意採後者：把短期定義從2年拉長為
5年，2年內課45%、2-5年課35%等。但事實上，政府也可考慮雙管齊下：拉長短
期定義的同時提高稅率。
房地產業者當然反對，理由是一作「房市就冷掉」、「現在推案利潤率都很低」
等。對房地產業者而言，只有房市交易熱絡、房價持續看漲，才有源源不絕的獲
利；至於買者是一般自用者還是炒房投機客，完全不是業者關切的重點。至於房
價是否會漲到年輕人與一般民眾都買不起房，更「不干己事」。
不過，對政府、對台灣社會而言，這卻是再重要也不過的事了。高房價之害應該
不必多言了，過去幾年台灣所有民眾─除了賺到錢的炒房客外─都應感受深，因
此政府該全力避免房價因人為炒作飆升，應無疑義。
至於說會因此讓「房市就冷掉」，其實政策的目的就在此：把投機客減少、房市
冷卻一下、房價不要人為炒作飆升。而建商推案的利潤率高低，與針對炒房短期
進出的高稅率，其實是2回事，不必亦不應混為一談。
而對法人持有「囤房數」及「短期交易」的問題都比自然人嚴重許多一事，有必
要深入再看。根據內政部的統計，全國有11.24萬個法人擁有住宅，其中1.34萬
法人擁有4房以上，占擁屋法人的11.96%，但這1.34萬法人合計擁有34.08萬住宅
，占法人所擁有住宅46.34萬宅的73.55%，從這個數據來看，又以囤房情況非常嚴
重。
不過，如果考慮到有些法人，本來就歷史悠久、資產雄厚、遍布全台，甚至是以
擁有多棟住宅為業，例如金融保險、大型企業、連鎖商店，都有可能成為擁有4房
以上的法人，因此集中度未必是大問題，真正的大問題在另外一個數據：去年第4
季，持有一年內即出售住宅的比例，自然人為9.74%，非不動產及營建工程業的法
人卻高達54.51%。
雖然每個企業的經營模式、碰到的問題與狀況都不同，不無可能碰到非短期就出
售資產的狀況，但這些持有1年內就出售住宅的法人，屬於投機客為規避高稅率成
立的「專業炒房公司」的機率相對就大得多；自然人炒房1年內出售的資本利得稅
率高達45%，但法人則以20%的營所稅率課稅，是自然人的一半不到，專業投機客
當然有充份的誘因成立公司來炒房避稅，高比例法人持有1年住宅就出售，應該看
得出問題所在，這個漏洞一定要堵起來。
方法也很簡單：最單純的方法就是法人短期進出房市適用的稅率與自然人相同（分
離課稅），投機客大概不會再有多少誘因要靠法人避稅誘因了。如果制度上已堵
住靠法人規避高稅率的炒家，就遏止房價飆漲的目標看，法人持有多房的占比問
題已非關鍵問題了。
業者以各項營建成本上漲為由反對打房政策，其實理由非常奇怪。政策並未禁止
或限制房價上漲，只是減少因投機買賣導致的房價上漲；而高稅率是針對資本利
得課稅，換句話說，如果房價未漲或虧損，也課不了稅，這是一種所得稅，有賺
錢才要課，而非有交易就要課的交易稅，業者反對的理由實在難稱高明。重稅加
上堵住用法人規避高稅率的漏洞，雖然不能保證房價不漲，但至少大幅減少投機
客拉動房價上漲的力道。
心得:
針對自然人及法人買賣房地產時的規範要夠詳細，也要有效控管法人成立公司
來炒房，此外對於自然人及法人的課稅，貸款成數，持有戶數，持有時間及買賣
稅率皆要有詳細的規範及有利的控管，或許能降低房價上漲的動能。