現在不管多空共識基本上是
餘屋貸款以房養房的這些建商首當其衝
那麼好啦
如果你是這些建商
你會怎麼做
簡化一下這個問題好了
如果一個建案共10間
成本共8000萬準備賣1億(平均每間1000萬)
現在建商共出售5間(5000萬-8000萬=還欠銀行3000萬)
還有5間原本要拿來做餘屋貸款
所以簡易的現金流是
-3000萬+5000萬X80%=1000萬
風險銀行承擔
但是現在餘屋貸款剩50%
算式變成
-3000萬+5000萬X50%=-500萬
花了8千萬還倒虧500萬
以這個例子來說
算上餘屋貸款建商至少要賣6間(60%)才能兩平
(還不算餘屋貸款利息、風險以及做白工的部分)
結論：
1.
如果市場真如代銷(建商)說的這麼好
案案都完銷
那根本不會有任何問題
建商也不會有感覺
而建商會痛有兩種痛
2.
一種是銷售超過60%餘屋貸不夠不能繼續炒房的痛
但如果我是建商我會長痛不如短痛
硬撐下去反正少賺不會死
但是如果是
3.
實際銷售低於60%
也就是虧損的痛
那就極有可能會開始降價求售
畢竟餘屋貸不到款(現金流為負)
留著房子不如趕快換現金找其他標的物
不過真正的問題不是123選一個
而是3會擠壓2的利潤
同理3跟2會擠壓1未來建案的利潤
如果你是建商
怎麼辦？